В целях оценки методы определения величины физического износа принято разделять на прямые и косвенные.

Косвенные методы определения физического износа основаны на осмотре объектов и изучении условий их эксплуатации, данных о ремонтах и денежных вложениях для поддержания их в рабочем состоянии. Можно выделить следующие косвенные методы определения физического износа машин и оборудования:

• метод эффективного возраста (метод срока жизни);
• экспертный анализ физического состояния;
• метод корреляционных моделей;
• метод потери производительности;
• метод потери прибыльности.

Машины и оборудование большинства российских предприятий сильно изношены. Значительная часть их по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и(или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп оборудования (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т.д.). При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных групп либо всех фондов целиком.

Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов. Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 3.1.

Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования

• Однородный объект (аналог) - Собственные затраты производителя по сборке объекта из частей
• Цена однородного объекта (аналога) - Группы сложности оцениваемых объектов или его составных частей
• Масса однородного объекта (аналога) - Количество узлов в оцениваемом объекте
• Рентабельность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «вход-выход»
• Объем однородного объекта (аналога) - Удельная зарплата на один технологический узел
• Площадь однородного объекта (аналога) - Косвенные накладные расходы (% от основной заработной платы)
• Мощность однородного объекта (аналога) - Удельные затраты на комплектующие изделия (% от стоимости материалов)
• Производительность однородного объекта (аналога) - Время (месяц, год) зафиксированной исходной цены
• Исходная цена оцениваемого объекта - Цена товарного знака
• Базисная цена оцениваемого объекта - Стоимость дополнительных устройств
• Масса оцениваемого объекта - Данные для определения годовой выручки
• Рентабельность оцениваемого объекта - Данные для определения годовых затрат
• Объем оцениваемого объекта - Данные о стоимости зданий
• Площадь оцениваемого объекта - Данные о стоимости сооружений
• Мощность оцениваемого объекта - Данные о стоимости земли
• Производительность оцениваемого объекта - Реальная ставка дисконта
• Состав конструкции объекта оценки (устройства, блоки, агрегаты и т.п.) - Ставка капитализации для земли
• Цены всех частей, входящих в конструкцию оцениваемого объекта - Нормативный срок службы объекта
• Индексы приведения исходной стоимости к базисной - Фактический срок службы объекта
• Индексы приведения цен от базисного года к уровню на дату оценки - Балансовая стоимость машинного комплекса
• Единые отраслевые укрупненные нормативы удельных затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих, косвенные расходы, приходящиеся на единицу измерения влияющего фактора - Балансовая стоимость отдельных единиц оборудования
• Среднемесячная заработная плата в промышленности на исходный момент - Первоначальная цена объекта
• Среднемесячная зарплата в промышленности на дату оценки

Прямой метод определения физического износа

При прямом методе коэффициент физического износа машин и оборудования рассчитывают исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния:

Кф = Sз/Св,

Sз - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;

Св - стоимость воспроизводства, руб.

Коэффициент физического износа, определенный данным методом, является несколько заниженным, так как полностью восстановить объект до нового состояния не представляется возможным из-за наличия неустранимого износа.

Косвенные методы определения физического износа

Метод эффективного возраста (метод срока службы)

Это наиболее распространенный метод определения физического износа наряду с методом экспертного анализа физического состояния.

Как уже указывалось выше, реальные сроки службы машин и оборудования могут отличаться от нормативных из-за различных факторов: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т.д.

При использовании метода эффективного возраста применяются следующие термины и определения:

Срок службы (срок экономической жизни, Всс) - период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации (или нормативный срок службы).

Остающийся срок службы (Во) - предполагаемое количество лет до изъятия объекта из эксплуатации (или предполагаемая оставшаяся наработка).

Хронологический (фактический) возраст (Вх) - количество лет, прошедших со времени создания объекта (или наработка).

Эффективный возраст (Вэ) - разница между сроком службы и остающимся сроком службы (или величина наработки объекта за прошедшие годы):

Вэ = Всс - Во

Если имеются данные о загрузке оборудования, то эффективный возраст можно определить по формуле:

Вэ = Вх х Кзаг

где Кзаг- коэффициент загрузки оборудования. Коэффициент физического износа равен:

Кф = Вэ/ Всс

Существуют следующие варианты соотношения между эффективным и фактическим (хронологическим) возрастом: 1) эффективный возраст меньше фактического; 2) равен ему; 3) эффективный возраст больше фактического.

Первая ситуация (Вэ

Вторая ситуация (Вэ = Вх) возникает при эксплуатации оборудования в точном соответствии с техническими условиями, а также в случаях, когда за время эксплуатации не произошло существенного совершенствования технологии в данной области и отсутствуют внешние причины, изменяющие стоимость оборудования.

Третья ситуация (Вэ > Вх) возникает, если оборудование эксплуатировалось с нарушением технических условий при несоблюдении периодичности технического обслуживания, а также в случаях, когда в данной отрасли совершенствовались технологии и увеличивались предложения в данном сегменте рынка. Эта ситуация возможна, когда функциональное и экономическое устаревание оборудования больше его физического износа.

Нормируемые отраслевыми стандартами для различных групп оборудования и механизмов сроки службы указывают на допустимое время эксплуатации оборудования без ощутимого изменения качества выполнения машинами своих функций. При этом полагается, что условия эксплуатации будут соответствовать рекомендованным изготовителями техники, а ремонтные и регламентные работы будут производиться в срок и качественно. Такой подход удобен для определения амортизационных отчислений, однако, при оценке рыночной стоимости машин и оборудования срок службы является обычно только ориентиром для оценщика, и определяется как величина, обратная норме амортизационных отчислений.

Сроки службы машин и оборудования имеют для оценщиков собственности только рекомендательный характер, поскольку отражают их возможности для среднестатистических условий эксплуатации. В каждом конкретном случае определения остающегося срока службы оборудования следует учитывать реально существующий на момент оценки физический износ.

Пример 1

Срок службы станка равен 20 годам. Станок введен в эксплуатацию в конце 1998 года. В результате неполной загрузки эффективный возраст станка оказался меньше действительного на 30%. Дата оценки - июнь 2003 года. Определить коэффициент физического износа станка.

2. Определим коэффициент загрузки, считая, что полная загрузка равна 100%:

Кзаг = (100-30)/ 100 = 0,7.

3. Определим эффективный возраст станка:

Вэ = 0,7 x 4,5 = 3,15.

4. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 3,15/ 20 = 0,16.

Пример 2

Требуется определить коэффициент физического износа горизонтально-фрезерного станка, выпускаемого Нижегородским АО «ЗеФС». Нормативный срок службы 20 лет (Всс). Станок эксплуатировался с неполной нагрузкой в течение 18 лет (Вх). При осмотре и анализе его технического состояния с привлечением инженерно-технических работников, обслуживающих станок, определили, что станок может проработать еще 5 лет (Во) при качественном техническом обслуживании.

1. Эффективный возраст станка будет равен:

Вэ = Всс - Во = 20-5 = 15 лет.

2. Коэффициент физического износа станка будет равен:

Кф = Вэ/(Вэ + Во) х 100% = 15/ (15 + 5) х 100 = 75%

Для сравнения, коэффициент физического износа данного станка, рассчитанный по формуле Кф = Вх/ Всс х 100%, будет равен:

Кф = 18/ 20 х 100% = 90%

Срок службы оборудования значительно увеличивается за счет ремонтов, при которых происходит замена устаревших и износившихся узлов механизмов на новые и восстановление сопряжений в узлах трения. Особенно значимо это проявляется при капитальных ремонтах оборудования, когда заменяются основные узлы оборудования и восстанавливаются основные свойства наиболее важных частей машин.

Если объект подвергался капитальному ремонту, коэффициент его физического износа определяется следующим образом:

Кф = Вэ/ Всс

Эффективный возраст объекта при этом рассчитывается по формуле:

Вэ = Вх1 х К1+ Вх2 х К2 +...+ ВХi х Кi,

Bx1, Bх2,..., Bi - соответственно хронологический возраст частей объекта, подвергавшихся ремонту в разные сроки и не подвергавшихся ремонту;

К1 и К2,..., Кi - процентное соотношение этих частей в общем объеме объекта.

Эффективный возраст объекта в данном случае - это средневзвешенный хронологический возраст его частей. Эффективный возраст может определяться также путем взвешивания инвестиций в объект (затрат на ремонт в денежном выражении).

Пример 3

После трех лет эксплуатации станок подвергся капитальному ремонту, в результате которого 20% деталей было заменено на новые. Определить коэффициент физического износа станка после капитального ремонта, учитывая, что срок службы его равен 25 годам.

1. Находим эффективный возраст станка как средневзвешенный хронологический (фактический) возраст его деталей, 20% которых после капитального ремонта имеют возраст 0 лет, а 80% - 3 года:

Вэ = Bx1 x K1 + Вх2 х К2 = 0 x 0,2 + 3 x 0,8 = 2,4.

2. Определим коэффициент физического износа станка:

Кф = 2,4 / 25 x 100% = 10%.

Пример 4

Требуется определить коэффициент физического износа пресса механического. Годовая норма амортизационных отчислений для А = 7,7%. Хронологический возраст 12 лет.

На седьмом году эксплуатации были заменены 15% деталей пресса. Через 20 000 часов наработки (9 лет эксплуатации) прессу произведен капитальный ремонт, 25% деталей и узлов заменены на новые.

1. Определяем нормативный срок службы пресса как величину обратную норме амортизационных отчислений:

Всс = 100%/ А = 100%/ 7,7 = 13 лет

2. 15% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Bxi = 12- 7 = 5 лет.

3. 25% деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вх2 = 12 - 9 = 3 года.

4. 60% (100% -15% - 25%) деталей и узлов имеют хронологический возраст:

Вхз = 12 лет.

5. Эффективный возраст пресса будет равен:

Вэ = Вх1 х 0,15 + Вх2 х 0,25 + Вх3 х 0,6 = 5 x 0,15 + 3 x 0,25 + 12 x 0,6 = 0,75 + 0,75 + 7,2 = 8,7 года.

6. Коэффициент физического износа пресса будет равен:

Кф = Вэ/ Всс х 100% = 8,7/ 13 х 100% = 67%

Москва, "Русская оценка", Редактор В.П. Антонов

Рассмотрим более подробно наиболее встречающиеся методики расчета физического износа их достоинства и недостатки

В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста(срока жизни);
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

1. Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Достоинство метода:

1. Великолепное обоснование экономической сути величины физического износа. Контраргументов просто придумать невозможно.

Недостатки метода:

1. В отдельных случаях требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м 2 ? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем. Несолидно выполнять такой ремонт для уважающей себя компании. Заменять по всей площади? Дороговато.

2. Сложность практической реализации:

а) Необходимо точно определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Непосредственно выполнить расчет.

Применим для не большого по площади объекта

На первый взгляд ничего сложного. А если объект оценки административное здание тысяч на 15 квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания? Только одну дефектную ведомость с указанием состава и физических объемов работ будете писать неделю. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что каждый свой вывод или цифру следует обосновать. Это требование ФСО. Вот и получается, что сложного ничего нет, а вот реализовать на практике… Лучше и не связываться – и времени потратите очень много, и одно описание и обоснование займет значительный объем отчета.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает одно – хорош метод, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Оценщики это прекрасно знают и пользуются данным методом только в самом крайнем случае и что греха таить – только тогда, когда это оценщику выгодно по тем или иным причинам.

2. . Базовая формула для расчета:

Ифиз = ×100% (1)

где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;
Всс

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки метода:

1. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

2. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть. Ситуация типична для зданий дореволюционной постройки, когда при отменном качестве строительных работ закладывался запас прочности по принципу «внукам и правнукам жить да радоваться». И даже из этой на первый взгляд безвыходной ситуации российские оценщики умудряются найти достойный выход (честь и хвала их изобретательности). И выход предельно простой. Существует такой нормативный документ, как Постановление Госкомстата РФ №13 от 7 февраля 2001 года «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов». В пункте 4 этого нормативного документа приведена таблица соотношения фактически прошедшего расчетного срока службы (т.е. в нашем понимании физического износа, определенного методом хронологического возраста) и степени аналитического износа. При этом, например, степени физического износа в 1% соответствует степень аналитического износа в 0,02%. А степени физического износа в 100% - степень аналитического износа 91,08%. А дальше, т.е. за 100% что? Цитирую нормативный документ: «В тех случаях, когда период, прошедший с начала эксплуатации объекта, превысил продолжительность его расчетного срока исчерпания эксплуатационных ресурсов (т.е. составил более 100% его величины), за каждый процент превышения до 200% включительно степень аналитического износа, указанная в последней позиции таблицы (91,08%), увеличивается на 0,05 процентных пункта, а после 200% - на 0,01 процентный пункт ». И это распространяется на все виды основных фондов! А чем не выход? Документ нормативный. Методика расчета предельно просто описана. Ну и что с того, что нормативный документ создан для целей статистики, а не для оценки. Подавляющее большинство нормативных документов, которыми мы пользуемся, создавалось не для целей оценки. Что далеко ходить – те же сборники УПВС изначально предназначались для переоценки основных фондов. Это мы, оценщики, их под себя приспособили. Не знаю как Вам, а мне такой выход понравился. Правда, логики маловато, да и на границе степени аналитического износа в 91,08% происходит резкий и ничем не объяснимый «прелом» кривой, если попытаться нарисовать зависимость. Да, есть такой недостаток у методики расчета. Но это все равно лучше, чем ничего. Особенно в ситуации, когда другие методы расчета физического износа применить просто невозможно, например, при оценке металлической опоры ЛЭП, которая по всем нормативным документам должна была «умереть» еще в эпоху застоя, а она до сих пор стоит как часовой у мавзолея и глаз эксплуатанта радует.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

3. Метод эффективного возраста . Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = ×100% = ×100% = ×100% (2)

где Вэ – эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;
Вост – остающийся срок экономической жизни;
Всс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток метода:

1. Оценщику практически невозможно достаточно веско обосновать величину Вост . Согласитесь, что точно (до года) сказать, сколько здание еще будет эксплуатироваться, не сможет ни один специалист. Исключение составляет тот случай, когда по тем или иным причинам в определенный период времени здание должно быть снесено, но это уже категория экономического (внешнего), а не физического износа.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

4. Экспертный метод . В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз = × 100% (3)

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;
УВ i – удельный вес i – того элемента в здании;
i – номер элемента.

Достоинства метода:

1. Относительная простота выполнения расчетов;

2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода:

1. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая – через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора (см. п.3).

2. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

3. При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода:

1. Метод позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода:

1. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
2. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Тем не менее, данным методом довольно активно пользуются.

Итак, основные достоинства и недостатки методов мы определили. Для части методов ограничили область применения. Настало время выяснить – насколько точны методы расчета.

Метод хронологического возраста . Да, применим, но только на начальной стадии эксплуатации здания. По мере увеличения хронологического возраста при условии проведения текущих ремонтов величина ошибки нарастает.

Метод эффективного возраста . Интересный метод, способный устранить основной недостаток метода хронологического возраста , но слабо доказуем. Установить степень ошибки сложно.

В результате выше указанные методы в реальной оценке применяются довольно редко. А что наиболее часто применяется? Метод компенсации затрат, экспертный метод и метод разбивки .

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью ивещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)

Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

В машиностроении существует система стандартов, которая регламентирует сбор и учет на предприятиях информации о состоянии машины, ее повреждениях и отказах, а также затратах на проведение ремонтов. Поэтому у оценщика почти всегда есть возможность использовать эту информацию для более точного описания состояния машины при определении ее физического износа.

В результате физического износа:

Ухудшаются технические характеристики объекта и эксплуатационные характеристики;

Увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий;

Уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей.

При оценке машин и оборудования определение и учет износа необходимы в связи с его существенным влиянием на стоимость объектов оценки. Обычно износ машины, в первую очередь физический, приводит к ухудшению технических показателей, что неминуемо отражается на ее стоимости. В общем случае стоимость (С ) и физический износ машины связаны простой зависимостью:

Как видно из формулы (11), К и физ . представляет собой долю стоимости воспроизводства, которую машина потеряла вследствие физического износа.

Потеря машиной своих первоначальных показателей при экс-плуатации - неотвратимый процесс, протекающий с большей или меньшей интенсивностью в зависимости от конструкции машины и условий ее использования. Предельным состоянием здесь является момент выхода этих показателей за допустимые границы.

Начиная с этого момента, машина нуждается в восстановлении своей работоспособности, что достигается ремонтом ее узлов и элементов, модернизацией, заменой износившихся деталей, регулировкой и т.п.

Ни одна машина, какой бы совершенной она не была, не может обойтись без ремонта и технического обслуживания, которые являются неотъемлемой частью ее нормальной эксплуатации.

Для восстановления работоспособности и замедления процессов износа машин применяются различные системы организации их ремонта. Однако основу любой такой системы на предприятии обычно составляют периодические плановые ремонты, которые производятся через равные, заранее назначенные промежутки времени. Такую систему называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР).

Затраты на восстановление машины отражаются в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому они относятся. При этом затраты на модернизацию после ее проведения могут увеличивать первоначальную (восстановительную) стоимость машины, если в результате улучшаются первоначально принятые нормативные показатели функционирования машины (срок полезного использования, производительность, качество и т.п.).

Для оценки состояния оборудования и машин, их работоспособности и выявления элементов, которые влияют на выходные параметры, широко применяют методы технической диагностики. Диагностическими параметрами, по которым обычно судят о состоянии объекта и которые можно контролировать в процессе его работы, являются:

Выходные параметры объекта, непосредственно характеризующие его работоспособность. Для станков это, прежде всего параметры, связанные с точностью обработки, - погрешности траекторий перемещения рабочих органов; для автомобилей - тормозной путь, выхлоп двигателя и люфт рулевого управления; для тракторов - отказы двигателя и ходовой части и т.д.

Повреждения элементов машин, которые возникают в процессе эксплуатации объекта и могут привести к отказу. В станках это износы подвижных соединений, особенно тех, которые плохо защищены от загрязнения, плохо смазываются и работают в условиях сухого трения; для автомобилей - это износы тормозных колодок, элементов поршневой группы двигателя, а также соединений в рулевом управлении и в опорах подвески.

Признаки ухудшения состояния машины, связанные с вы-ходными параметрами. К ним относятся - увеличение шума при работе машины, повышенная температура узлов трения, наличие в смазке продуктов износа. Для использования методов диагностики требуются разнообразные измерительные средства и серьезная предварительная подготовка.

При оценке стоимости дорогостоящих и уникальных машин информация, полученная с помощью методов технической диагностики, является чрезвычайно ценной, так как на ее основе эксперты могут построить обоснованные выводы об уровне износа машины в целом.

Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, в связи с этим грамотно сделанные могут сделать Тебя безумно богатым.

Однако при проведении оценки машин, особенно массовой, применение методов прямой оценки физического износа - за-труднительно по указанным выше причинам. Кроме того, их применение не дает оценщику прямого ответа на вопрос о влиянии состояния машины на ее стоимость.

Существующие методы определения физического износа, ис-пользуемые при оценке, опираются на:

а) нормативы планово-предупредительного ремонта и технического обслуживания, разработанные для разных видов машин, оборудования и транспортных средств;

б) нормативные сроки службы при оговоренных условиях эксплуатации.

На промышленных предприятиях России действует система планово-предупредительного ремонта оборудования. Информация о состоянии машины, фиксируется в ремонтном подразделении предприятия. Наличие такой информации позволяет оценщику проводить оценку физического износа машины.

Известны следующие методы определения степени физического износа машин при их оценке:

метод экспертизы физического состояния;

метод эффективного возраста (срока службы);

метод средневзвешенного хронологического возраста;

метод экспертно-аналитический;

метод ухудшения главного параметра.

Метод экспертизы физического состояния объекта

Смысл при применении этого метода заключается в сопоставлении объекту оценки одного из множества описаний его возможных технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа. Обычно такое множество имеет вид экспертных шкал или таблиц, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответствующих коэффициентов физического износа (Ки,ф из.)

Пример такой шкалы приведен в табл. (2). Чтобы связать износ машины с ее стоимостью, таблицы-шкалы для определения коэффициентов износа обычно строят на основе обработки статистической информации о ценах новых и бывших в эксплуатации машин. Значения коэффициентов износа определяют, сопоставляя цены продаж (Ц втор ) на вторичном рынке машин, техническое состояние и физический износ которых известен, с ценами (Ц) новых идентичных машин.

В этом случае коэффициент износа можно найти, как;

Оценщик, как правило, в состоянии применить метод достаточно точно только в ситуациях, когда он хорошо знаком с объектом оценки. В остальных случаях при определении коэффициента физического износа (Ки,ф из.) этим методом, оценщик может привлекать квалифицированных специалистов в области эксплуатации оборудования для консультаций по его техническому состоянию (независимых экспертов). Весьма полезными для оценщика при этом являются аргументация ответов специалистов и информация об источниках этой аргументации.

Для повышения достоверности оценки (Ки,ф из.) может быть учтено мнение нескольких экспертов, особенно когда речь идет о выборе значения из достаточно широкого диапазона значений в пределах одной строки таблицы. В этом случае результат оценки представляет собой средневзвешенное значение экспертов.

Метод эффективного возраста

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст (Тэф ) машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

Обычно для определения Т Э ф экспертно оценивают остающийся срок службы Т ост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Т эф =Т Н - Т ост . (15 )

Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).

Экспертно-аналитический метод

Метод предполагает определение коэффициента физического износа машины при одновременном учете ее хронологического возраста и экспертной балльной оценки физического состояния. В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые машины и оборудование, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа МО.

Метод средневзвешенного хронологического возраста

Метод может быть применён тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, заменён ряд агрегатов и деталей, и их возраст оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа может быть рассчитан по формуле:

Метод ухудшения главного параметра

Метод предполагает, что физический износ проявляется в ухудшении какого-либо одного характерного эксплуатационного параметра машины (производительность, точность, мощность, расход топлива и т.д.). Если такой параметр найден для данного вида машин, то коэффициент физического износа рассчитывается следующим образом:

Читать далее:

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
	1	2	3
Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ» .

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

• устранимый и неустранимый физический износ;
• устранимый и неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F ф — физический износ здания, (%);

F i — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

• фундаменты — 10%;
• стены — 15%;
• перекрытия — 20%;
• кровля — 10%;
• полы — 35%;
• окна — 40%;
• отделочные покрытия — 30%;
• внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
• прочие — 25%.

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

	Удельные веса конструктивных элементов, %	Износ, %	Удельный вес х процент износа
фундаменты
стены
перекрытия
кровля
полы
окна
отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства
прочие
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.	Износ, %
фундаменты
стены
перекрытия
прочие
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания		Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
отделочные покрытия
Итого:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

• определение величины исправимого физического износа;
• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч.
устройство фундаментов
устройство наружных стен
устройство перекрытий
устройство кровли
устройство перегородок
устройство подвесных потолков
устройство полов
внутренняя и наружная отделка
система канализации
система электроснабжения
система отопления
вентиляция и кондиционирование
Косвенные издержки
Прибыль предпринимателя
Общая восстановительная стоимость

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
кровля
полы
отделка
канализация
система электро-снабжения
система отопления
вентиляция и кондициони-рование
Итого:

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом — 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя	Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость
восстановительная стоимость исправимого физического износа
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
действительный возраст
общая физическая жизнь
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.
• установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов — 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.
• в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае — кондиционера):

Тыс. руб.

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае — электроарматуры):

Тыс. руб.

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае — позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Тыс. руб.

Неисправимый функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
• «сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. — связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы пожаротушения)

Тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):

Тыс. руб.

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

Тыс. руб.

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

Тыс. руб.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

Тыс. руб.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Тыс. руб.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка — 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка — 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада:

Тыс. руб.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
   • технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
   • обоснование необходимости обновления действующего объекта;
   • оценка зданий специального назначения;
   • при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
   • анализ эффективности использования земли;
   • решение задач страхования объекта;
   • решение задач налогообложения;
   • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Литература

1. "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

2. "Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ". Постановление Правительства Российской Федерации

Енвд