Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

• Физическое лицо.
• Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

• Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
• Есть ли в собственности другие подобные объекты.
• Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
• Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
• Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:

• В случае продажи придется заплатить налог.
• Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
• В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.

Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.

Оформление ИП и экономия на налоге

Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.

Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.

ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.

Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.

Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.

Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить

Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.

Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.

Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.

Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант

Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.

Преимущества кредитования:

• Длительный срок – до 15 лет.
• Низкие ставки – от 11%.
• Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость

Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.

Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.

Индивидуальный предприниматель (ИП) (устар. частный предприниматель(ЧП), ПБОЮЛ до 2005 года) - это физическое лицо, зарегистрированное как предприниматель без образования юридического лица, но фактически обладающие многими правами юридических лиц. К индивидуальным предпринимателям применяются правила гражданского кодекса регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев, когда для предпринимателей прописаны отдельные статьи законов, либо правовых актов.()

В силу некоторой правовой ограниченности (невозможно назначить полноценных директоров в филиалы прежде всего) ИП это почти всегда микро-бизнес или малый бизнес.

по КоАП

Штраф от 500 до 2000 рублей

При грубых нарушениях либо при работе без лицензии - до 8000 рублей. И, возможно приостановление деятельности до 90 дней.

От 0,9 млн руб. за три года, и при этом сумма недоимки превышает 10 процентов от налога к уплате;

От 2,7 млн руб.

Штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или в размере зарплаты виновника за 1-2 года;

Принудительные работы на срок до 2 лет);

Арест на срок до 6 месяцев;

Лишение свободы на срок до 1 года

Если ИП полностью уплатит суммы недоимки(налогов) и пеней, а также суммы штрафа, то он освобождается от уголовного преследования(но только если это его первое подобное обвинение) (Ст. 198 п.3. УК)

Уклонение от уплаты налогов(сборов) в особо крупном размере (Ст. 198 п.2. (б) УК)

От 4,5 млн руб. за три года, и при этом сумма недоимки превышает 20 процентов от налога к уплате;

От 30,5 млн руб.

Штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере зарплаты виновника за 1,5-3 года;

Принудительные работы на срок до 3 лет;

Лишение свободы на срок до 3 лет

Штраф

Если суммы для уголовного преследования не достигнуты, то будет только штраф.

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)
1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).(Ст. 122 НК)

Пени

Если вы только просрочили платёж (но не предоставляли ложных сведений), то будут пени.

Пени для всех одинаковы (1/300 умноженные на ключевую ставку ЦБ в день от суммы неуплаты) и составляют сейчас где-то 10 % годовых (что не очень много на мой взгляд, с учетом того, что банки дают кредиты минимум под 17-20%). Посчитать их можно .

Лицензии

Некоторыми видами деятельности индивидуальный предприниматель может заниматься только после получения лицензии , либо разрешения. К лицензируемым видам деятельности индивидуальных предпринимателей относятся: фармацевтическая, частная сыскная, перевозки железнодорожным, морским, воздушным транспортом грузов и пассажиров, а также другие.

Индивидуальный предприниматель не может заниматься закрытыми видами деятельности. К таким видам деятельности относятся разработка и/или продажа продукции военного назначения, оборот наркотических средств, ядов и т.д. С 2006 года к запрещенным также относят производство и продажу алкогольной продукции. ИП не может заниматься: производством алкоголя, оптовой и розничной торговлей алкоголем (за исключением пива и пивосодержащих продуктов); страхованием (т.е. являться страховщиком); деятельностью банков, инвестиционных фондов, НПФ и ломбардов; туроператорской деятельностью (турагентской можно); производством и ремонтом авиационной и военной техники, боеприпасов, пиротехники; производством лекарств (реализацией можно) и некоторыми другими.

Отличия от юридических лиц

• Госпошлина за регистрацию индивидуальных предпринимателей в 5 раз меньше. В целом процедура регистрации намного проще и документов требуется меньше.
• Индивидуальному предпринимателю не требуется устав и уставной капитал, но отвечает по своим обязательствам он всем своим имуществом.
• Предприниматель не организация. Индивидуальному предпринимателю невозможно назначить полноправного и ответственного директора.
• ИП не имеет кассовой дисциплины и может распоряжаться средствами на счету как угодно. Также предприниматель принимает хозяйственные решения без протоколирования. Это не распространяется на работу с ККМ и БСО.
• Индивидуальный предприниматель регистрирует бизнес только на себя в отличие от юридических лиц, где возможна регистрация двух и более учредителей. Индивидуальное предпринимательство нельзя продать или переоформить.
• У наёмного работника ИП меньше прав, чем у наёмника у организации. И хотя в ТК почти по всем статьям организации и предприниматели приравнены, всё таки остаются исключения. Например, при ликвидации организации наёмнику обязаны заплатить компенсацию. При закрытии ИП такая обязанность есть только, если она прописана в трудовом договоре.

Назначение директора

В ИП юридически невозможно назначить директора. ИП всегда будет главным управляющим лицом. Однако можно выдать доверенность на заключение сделок (п. 1 ст. 182 ГК РФ). С 1 июля 2014 г. для ИП законодательно закреплена возможность передавать право подписи счета-фактуры третьим лицам. Декларации всегда можно было подавать через представителей.

Всё это, однако, не делает людей, которым передают некоторые полномочия - директорами. Для директоров организаций разработана большая законодательная база о правах и обязанностях. В случае же ИП так или иначе он сам отвечает по договору, при чём всем имуществом и сам отвечает за любые другие действия третьих лиц по доверенности. Поэтому выдавать такие доверенности - рискованно.

Регистрация

Государственной регистрацию индивидуального предпринимателя осуществляет ФНС РФ. Предприниматель регистрируется в районной налоговой по месту прописки, в Москве – МИ ФНС РФ №46 по г.Москве.

Индивидуальными предпринимателями могут быть

• совершеннолетние, дееспособные граждане РФ
• несовершеннолетние граждане РФ (с 16 лет, при наличии согласия родителей, попечителей; вступившие в брак; принятии судом либо органом опеки решения о дееспособности)
• иностранные граждане, проживающие на территории РФ

Коды ОКВЭД для индивидуального предпринимателя такие же как для юридических лиц

Необходимые документы для регистрации индивидуального предпринимателя:

• Заявление о государственной регистрации индивидуального предпринимателя (в 1 экземпляре). Лист Б формы P21001 должны заполнить в налоговой и вам отдать.
• Копию ИНН.
• Копию паспорта с пропиской на одном листе.
• Квитанцию об оплате госпошлины регистрации индивидуального предпринимателя (800 р.).
• Заявление о переходе на УСН (Если необходимо перейти).

Заявление на регистрацию ИП и другие документы можно подготовить онлайн в бесплатном сервисе .

В течении 5 дней вас зарегистрируют как индивидуального предпринимателя или получаете отказ.

Вам должны выдать документы:

1) Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРН ИП)

2) Выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП)

После регистрации

После регистрации ИП необходимо обязательно стать на учет в пенсионный фонд и ФОМС, получить коды статистики.

Также необходимым, но необязательным для предпринимателя, является открытие расчетного счета, изготовление печати, регистрация ККМ, регистрация в Роспотребнадзоре.

Налоги

ИП платит фиксированный платеж в пенсионный фонд за год, 2019 году - 36 238 рубля + 1% от сумм дохода свыше 300 000 рублей, 2018 году - 32 385 рубля + 1% от сумм дохода свыше 300 000 рублей. Фиксированный взнос платится независимо от дохода, даже при нулевом доходе. Для расчета суммы воспользуйтесь калькулятором фиксированного платежа ИП . Там же КБК и подробности исчисления.

Индивидуальный предприниматель может применять налоговые схемы: УСН (упрощенка) , ЕНВД (вмененка) или ПСН (патент) . Первые три называются спецрежимами и применяются в 90% случаях, т.к. они льготные и более простые. Переход на любой режим происходит добровольно, по заявлению, если не писать заявлений, то по умолчанию останется ОСНО (общая система налогообложения) .

Налогообложение индивидуального предпринимателя почти такое же, как у юридических лиц, но вместо налога на прибыль платится НДФЛ (при ОСНО). Еще одно отличие в том, что применять ПСН могут только предприниматели. Также ИП не платит 13% с личной прибыли в виде дивиденда.

Предприниматель никогда не был обязан вести бух.учет (план счетов и пр.) и сдавать бух.отчетность (к ней относится только баланс и отчет о финансовых результатах). Это не исключает обязанности вести налоговый учет:декларации УСН , 3-НДФЛ, ЕНВД , КУДИР и пр.

Заявление на УСН и другие документы можно подготовить онлайн в бесплатном сервисе .

Из недорогих программ для ИП можно выделить с возможностью сдачи отчетов через интернет. 500 рублей/месяц. Её главным плюсом является простота использования и автоматизация всех процессов.

Помощь

Кредит

Взять кредит в банке для бизнеса ИП сложнее, чем юр.лицу. Ипотеку также многие банки дают с напряжением или требуют поручителей.

• ИП не ведет бух.учет и ему сложнее доказать свою финансовую состоятельность. Да, есть налоговый учет, но там не выделяют прибыль. Особенно непрозрачны в этом вопросе Патент и ЕНВД, на этих системах нет даже учета доходов. УСН "Доходы" также неясен, ведь непонятно сколько расходов. УСН "Доходы-Расходы", ЕСХН и ОСНО яснее всего отражают реальное состояние бизнеса ИП (есть учет доходов и расходов), но к сожалению эти системы применяются реже.
• Залогом в банке не может выступать сам ИП (в отличии от организации). Ведь он физ.лицо. Имущество физ.лица может быть залогом, но это сложнее юридически, чем залог от организации.
• Предприниматель это одно лицо - человек. Банк при выдаче кредита должен принимать во внимание, что этот человек может заболеть, уехать, умереть, устать и решить жить на даче бросив все дела и пр. И если в организации можно по щелчку пальца сменить директора и учредителей, то ИП в этом случае можно только закрыть, а кредитный договор расторгнуть или обратиться в суд. ИП невозможно переоформить.

Если в займе для бизнеса отказано, то можно попробовать взять потребительский кредит, как физ.лицо, даже не раскрывая планов на трату денег. Потребительские кредиты обычно имеют большие ставки, но не всегда. Особенно, если клиент может предоставить залог или у него в этом банке зарплатная карта.

Субсидия и поддержка

В нашей стране сотни фондов (государственных и не только) дают консультации, субсидии, льготные кредиты для ИП. В разных регионах - разные программы и центры помощи (нужно искать). .

Рис. Число индивидуальных предпринимателей на 10000 человек населения

Стаж

Пенсионный стаж

Если предприниматель всё исправно платит в ПФР, то пенсионный стаж идет с момента гос.регистрации до закрытия ИП, независимо от дохода.

Пенсия

По действующему законодательству ИП будет получать минимальную пенсию, независимо от того, сколько отчислений в ПФР он платит.

В стране идёт практически непрерывная пенсионная реформа и поэтому точно определить размер пенсии не представляется возможным.

С 2016 года если пенсионер имеет статус ИП то у него не будет идти индексация пенсии.

Страховой стаж

Страховой стаж для ФСС идет, только если предприниматель добровольно будет платить в соцстрах (ФСС) отчисления.

Отличие от наёмных работников

Трудовой кодекс на самого ИП не распространяется. Он принят только для наёмных работников. ИП в отличии от директора к наёмникам не относится.

Теоретически ИП может сам себя принять на работу, назначить оклад и сделать запись в трудовую книжку. В этом случае он будет обладать всеми правами наёмного работника. Но делать это не рекомендуется, т.к. тогда надо будет платить все зарплатные налоги.

Декретные может получить только женщина-предприниматель и только при условии добровольного страхования в соц.страхе. .

Пособие до полутора может получать любой бизнесмен независимо от пола. Либо в РУСЗН, либо в ФСС .

Отпуск ИП не положен. Т.к. у него нет понятия рабочего времени или времени отдыха и производственный календарь на него также не распространяется.

Больничный положен только тем, кто добровольно страхуется в ФСС. Расчет исходя из МРОТ, сумма незначительная, поэтому в соц.страхе есть смысл страховаться только мамам для декретных.

Закрытие

Ликвидация индивидуального предпринимателя термин некорректный. Предпринимателя нельзя ликвидировать без нарушения УК.

Закрытие ИП происходит в следующих случаях:

• в связи с принятием индивидуального предпринимателя решения о прекращении деятельности;
• в связи со смертью лица, зарегистрированного в качестве ИП;
• по решению суда: в принудительном порядке
• в связи с вступлением в силу приговора суда лишения права заниматься предпринимательской деятельностью;
• в связи с аннулированием документа (просрочкой), подтверждающего право данного лица проживать на территории России;
• в связи с принятием судом решения о признании индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом).

Базы данных на всех ИП

Сайт Контур.Фокус

Частично бесплатно Контур.Фокус Самый удобный поиск. Достаточно ввести любой номер, фамилию, название. Только здесь можно узнать ОКПО и даже бух.информацию. Некоторая информация скрыта.

Выписка ЕГРИП на сайте ФНС

Бесплатно ФНС база Сведения ЕГРИП (ОГРНИП, ОКВЭД, номер ПФР и пр.). Поиск по: ОГРНИП/ИНН или ФИО и региону места жительства (отчество не обязательно вводить).

Служба судебных приставов

Бесплатно ФССП Узнать об исполнительных производствах по взысканию долгов и пр.

С помощью можно вести налоговый учет на УСН и ЕНВД, формировать платежки, 4-ФСС, Единый расчет, СЗВ-М, подавать любую отчетность через интернет и пр.(от 325 р/мес.). 30 дней бесплатно. При первой оплате . Для вновь созданных ИП сейчас (бесплатно).

Вопрос-ответ

Можно ли регистрировать по временной прописке?

Регистрация производится по адресу постоянного проживания. Тому, что указан в паспорте. Но вы можете прислать документы по почте. По закону можно регистрировать ИП по адресу временной регистрации по месту пребывания, ТОЛЬКО если в паспорте нет никакой постоянной прописки (при условии, что ей больше шести месяцев). Вести деятельность можно в любом городе РФ, независимо от места регистрации.

Может ли ИП сам себя на работу оформить и сам сделать запись в трудовой?

Предприниматель не считается сотрудником и записи в трудовой себе не делает. Теоретически он может сам себя оформить на работу, но это его личное решение. Тогда он сам с собой должен заключить трудовой договор, сделать запись в трудовой книжке и платить отчисления, как за сотрудника. Это невыгодно и нет смысла.

Может ли ИП иметь название?

Предприниматель может выбрать любое название бесплатно, которое не вступало бы в прямое противоречие с зарегистрированным - например, Адидас, Сбербанк и т.д. В документах и в табличке на двери всё равно должно быть ИП ФИО. Также он может зарегистрировать название (зарегистрировать товарный знак): стоит это более 30 т.р.

Можно ли работать?

Можно. При чем можно не сообщать на работе о том, что имеете свой бизнес. На налоги и сборы это никак не влияет. Налоги и сборы ПФР надо платить - и как ИП, и как наёмник, в полном объеме.

Можно ли зарегистрировать два ИП?

ИП это всего лишь статус физ.лица. Невозможно одновременно дважды стать ИП(получить этот статус если он уже имеется). ИНН всегда один.

Какие льготы?

Для инвалидов и других льготных категорий не предусмотрено никаких льгот в предпринимательстве.

Некоторые коммерческие организации также предлагают свои скидки и акции. Онлайн-бухгалтерия Эльба для вновь созданных ИП сейчас первый год в подарок (бесплатно).

Может ли в договоре купли-продажи недвижимости стороной договора выступать индивидуальный предприниматель? Поскольку право собственности прекратится/возникнет все равно у физического лица (вне зависимости от статуса), а статус ИП в Выписке из ЕГРН не указывается, то нет ли каких-либо ограничений по указанию статуса ИП (на стороне продавца или покупателя) в договоре купле-продаже недвижимости для регистрации перехода права собственности. Есть ли разъяснения регистрирующего (или иного) органа по этому поводу?

Ответ

Да, можно.

в ЕГРН объект недвижимости регистрируется именно на физическое лицо (если правообладатель физ. лицо), вне зависимости от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. В ЕГРН при описании правообладателя указываются в отношении физического лица, являющегося гражданином РФ, - фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии), дата и место рождения, гражданство, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии), а также наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность. Это следует из ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, Правил, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

Гость, знакомьтесь - !

Но ИП может в договоре купли-продажи недвижимости указывать в качестве продавца/покупателя индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается

«Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры. Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры. Как следует заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя? Будет доход от продажи таких квартир облагаться в рамках УСН или с него необходимо заплатить в бюджет НДФЛ?
(И.П. Рыженков, г. Орлов, Кировская область)

Так, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН*.

В отношении вопроса о том, как заключать договор купли-продажи с покупателем (от имени физического лица или от имени ИП), отметим следующее.

Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное коммерсантом за деньги, полученные от его предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо.

В связи с этим коммерсанту целесообразнее в договоре купли-продажи квартир указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства.*

* Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения доходы, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6% ( )».

Бесплатные конференции в регионах

29 марта - Екатеринбург; 26 апреля - Новосибирск; 31 мая - Нижний Новгород

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Смотрите, какие условия суды чаще всего оценивают по-разному. Возьмите в договор безопасные формулировки таких условий. Используйте позитивную практику, чтобы убедить контрагента включить условие в договор, а негативную – чтобы убедить отказаться от условия.

Оспаривайте постановления, действия и бездействие пристава. Освобождайте имущество от ареста. Взыскивайте убытки. В этой рекомендации все, что нужно: четкий алгоритм, подборка судебной практики и готовые образцы жалоб.

Читайте восемь негласных правил регистрации. Основано на показаниях инспекторов и регистраторов. Подойдет для компаний, которым ИФНС поставила метку о недостоверности.

Свежие позиции судов по неоднозначным вопросам взыскания судебных расходов в одном обзоре. Проблема в том, что множество деталей до сих пор не прописано в законе. Поэтому в спорных случаях ориентируйтесь на судебную практику.

Отправляйте уведомление на сотовый, по e-mail или бандеролью.

Как уже отмечалось выше поскольку индивидуальный предприниматель является лицом физическим, то ему принадлежит имущество, которое он использует в коммерческих целях и имущество, используемое в личных целях. И хотя фактически оно не разделяется, юридически имущество предпринимателя, используемое им для извлечения прибыли, обособляется в целях расчета некоторых налогов. Например, в профессиональный налоговый вычет при расчете НДФЛ можно включить только расходы, связанные с имуществом, используемом в предпринимательской деятельности. Такая же ситуация с расходами при УСН и ЕСХН .

Индивидуальному предпринимателю приходится самостоятельно определять, следует ли в целях налогообложения отнести имущество к используемому в предпринимательской деятельности или нет. Но на практике бывает достаточно сложно это сделать. Например, легковой автомобиль, компьютер вполне могут использоваться одновременно как в личных целях, так и для извлечения прибыли. И расходы по такому имуществу являются поводом для постоянных споров налоговых органов с предпринимателями. Особенно это касается легковых машин и расходов с ними связанных.

Еще одна проблема, связанная с имуществом индивидуального предпринимателя, связана с Семейным кодексом. Как известно, имущество, нажитое во время брака, принадлежит обоим супругам (если иное не предусмотрено брачным договором). Для имущества, используемого гражданином в целях осуществления предпринимательской деятельности, исключения из режима совместной собственности не предусмотрено.

Учитывая, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов, следует признать, что предприниматель, состоящий в браке, несколько ограничен в использовании своего имущества в предпринимательских целях. Так, для распоряжения недвижимым имуществом и совершения сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, индивидуальному предпринимателю необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Так же неожиданности могут подстерегать предпринимателя при разводе, потому что бывший супруг имеет право на половину всего имущества. И, например, ИП, ведущий торговую деятельность в магазине, может лишиться половины товара, половины площади магазина и т.п.

Нужно учесть, что супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 Семейного кодекса) и установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на отдельные виды имущества либо на все имущество целиком. Таким образом, брачный договор может использоваться в целях определения правового режима имущества индивидуального предпринимателя, в том числе и в вопросах его имущественной ответственности.

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай - предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
2. Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина - это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе - плати налог от его продажи как ИП .

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи - это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения,

Отчетность за сотрудников