5. Метод остатка для оценки земли
Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.
При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;
d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;
е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:
ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;
Сс – рыночная стоимость улучшений;
rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений
При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.
Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.
Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.
До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.
Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.
2.8 Согласование результатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.
Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;
Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2
С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи
С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта
| Степень значимости | Важность метода оценки | Объяснения |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Одинаковая важность | Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели |
| 3 | Незначительное преобладание значимости одного метода над другим | Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно |
| 5 | Существенное или значительное преимущество | Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов |
| 7 | Очевидное или явное преимущество | Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим |
| 9 | Абсолютное преимущество | Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности |
| 2, 4, 6, 8 | Промежуточные значения между двумя соседними суждениями | Ситуация, когда необходимо компромиссное решение |
| Обратные величины приведенных выше нулевых величин | Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение |
|
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»
Метод остатка - один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.
Метод остатка - способ, применяемый для оценки застроенных -объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.
Метод остатка: сущность, условия применения
По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.
В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия - метод остаточной стоимости). В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости. Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.
Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.
При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:
Имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;
Общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;
Чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.
В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:
Вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;
- расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.
Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.
Метод остатка: особенности расчета
Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:
1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.
Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих - косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.
В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:
Накопленный износ = 1 - (1 - Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).
Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.
Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.
2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке . За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:
Сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду ( и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:
ПВД = S*A,
где S - площадь здания, которое сдается в аренду, м2;
А - размер ставки аренды за «квадрат» площади.
Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;
Далее рассчитываться второй по важности параметр - действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:
ДВД = ПВД - потери.
Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:
ДВД = ПВД + Прочая прибыль - Потери.
На заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.
По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:
ЧОД = ДВД - Затраты на замещение - .
3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года . Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей - коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.
Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:
Данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;
- условия и источники финансовых вливаний;
- возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.
Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:
Метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;
- метод анализа рыночной выжимки.
Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:
Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.
Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.
Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
- -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
- -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- -потенциальный валовой доход;
- -действительный валовой доход;
- -операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные -- не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные -- зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.
Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка
Условия задачи . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) -- $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости -- $725760.
Требуется определить стоимость земли
Решение:
1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.
Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).
Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.
Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
NOI в = V в R в , (1)
где V в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;
NOI в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
R в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
Rв = R возм + R L , (2)
где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;
R L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
NOI L = NOI - NOI в, (3)
где NOI L - чистый операционный доход, относимый к земле;
NOI - общий чистый операционный доход;
NOI в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
где V L – остаточная стоимость земли;
NOI L – остаточный чистый операционный доход от земли;
R L - коэффициент капитализации для земли.
Пример 1
Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.
Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.
Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.
Ставка дохода на инвестиции 10%.
Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.
Таблица 13
Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.
Пример 2
Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить автозаправочную станцию (АЗС) на три колонки.
Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.
Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:
В течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;
Одна заправка в среднем равна 20 литрам;
Чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.
Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.
МЕТОД ОСТАТКА
Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.
Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
В МСО данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений .
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;
расчет остатка чистого операционного дохода для земли;
расчет рыночной стоимости земельного участка.
Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
Стоимость воспроизводства -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения -- издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.
Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).
Прямые издержки -- расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки -- расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.
Прибыль инвестора -- денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:
а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.
При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физический износ -- уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.
Функциональный износ -- несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.
Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.
Экономический износ -- износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.
Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:
Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х (1 -- Функциональный износ) х (1 - Экономический износ).
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.
После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости" их воспроизводства или замещения на дату оценки.
Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.
На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).
ПВД -- это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади -- складское помещение или полезная площадь -- офисное помещение), и ставки арендной платы.
ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле: ПВД - А х 5,
где S -- площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход); А -- ставка арендной платы за 1 кв. м площади.
Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.
Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:
валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между
арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.
Различают следующие виды арендных ставок:
контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:
а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.
К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;
в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Величина арендной платы зависит от следующих факторов:
назначение объекта недвижимости;
местоположение объекта;
степень насыщенности рынка аналогичными объектами;
возраст здания;
конструктивные решения;
планировочные решения;
архитектура и отделка;
инфраструктура и сервис;
наличие парковки;
срок аренды;
площадь помещений, сдаваемых в аренду;
качество управления зданием.
На второй стадии оценивается действительный валовой доход (двд).
ДВД -- это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).
Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:
а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
б) доход от игровых и торговых автоматов;
в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
г) доходы от проката мебели и оборудования;
д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.
Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
Операционные расходы -- это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
Операционные расходы принято делить:
на условно постоянные;
на условно переменные (эксплуатационные).
К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.
К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составепеременных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:
расходы на управление;
расходы по заключению договоров аренды;
заработная плата обслуживающего персонала;
расходы на вывоз мусора;
коммунальные расходы -- газ, электричество, вода, тепло, канализация;
расходы на содержание территории и автостоянки;
расходы по обеспечению безопасности;
прочие расходы.
К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.
Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недрижимости в действительности этого не делает.
Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных. При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.
Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:
начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.
После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение.
Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:
а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:
а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности -- информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.
При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:
наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.
Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.
Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:
а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.
Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:
безрисковую ставку дохода;
премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;
премию за низкую ликвидность недвижимости;
премию за инвестиционный менеджмент.
Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:
метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);
метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.
Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.
Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, прямолинейному возврату инвестиций.
Исходные данные
Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 ООО руб.
Продолжительность экономически полезной жизни здания -- 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).
Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.
Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, -- 9 535 кв. м.
Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы -- 5 310 000 руб.
Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:
ПВД - 9535 х 5600 - 53 396 ООО (руб.);
ДВД - 53 396 ООО - (53 396 ООО х 0,1) - 53 396 ООО - 5 339 600 -
48 056 400 (руб.);
ЧОД - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.). Коэффициент капитализации для здания - 20,5% + ---- --21,61. 90 Доход от здания = 173 268 000 х 0,2161 - 37 443 214,8 (руб.). Доход от участка - 42 746 400 - 37 443 214,8 -5 303 185,2 (руб.).
Стоимость земли
5303185,2 0,205= 25 869 196,1 (руб.).
Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу. Исходные данные
Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.
Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.
Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.
Анализ, эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:
в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;
с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
Определить стоимость земельного участка.
Решение
Находим коэффициент капитализации для сооружений:
Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4 200 ООО х 0,20536 = 862 512 (руб.).
Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 6 х 350 х 400 xl,2 - 1 008 000 (руб.).
Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1 008 000 - 862 512 - 145 488 (руб.).
Стоимость земельного участка - 145 488:0,2 - 727 440 (руб.). Последовательность второго варианта метода остатка:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.
Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.
В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.
Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.
Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:
предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;
средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5% годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.
Исходные данные
Общая площадь объекта -- 22 ООО кв. м.
Общая площадь надземной части -- 18 ООО кв. м.
Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) -- 15 300 кв. м.
Общая площадь подземной части -- 4 ООО кв. м.
Общее число машино-мест (4 000/40) = 100.
Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей -- 1 800 дол.
Стоимость продажи 1 машино-места в гараже -- 15 000 дол.
Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.
Решение
Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником -- 27 540 000 дол.
Стоимость продажи всех машино-мест собственником -- 1 500 000 дол.
Стоимость продажи, всего -- 29 040 000 дол.
Операционные расходы (2%) -- 580 800 дол.
Стоимость продажи с учетом, операционных расходов -- 28 459 200 дол.
Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания -- 1000 дол.
Стоимость строительства наземной части, всего -- 18 000 000 дол. Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания -- 800 дол.
Стоимость строительства подземной части, всего -- 3 200 000 дол.
Стоимость строительства всего здания -- 21 200 000 дол. Проценты за кредит (11,5%) -- 2 438 000 дол. Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего -- 23 638 000 дол.
Стоимость земельного участка -- 4 821 200 дол.
Открытие бизнеса
