Предмет договора и способы его определения. Момент возникновения права собственности у покупателя. Форма. Цена. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Передача недвижимости покупателю.
1. Предмет договора. Существует много разновидностей недвижимого имущества, которые иногда накладывают специфику на определение предмета купли-продажи недвижимости:
Земельный участок;
Здание, сооружение;
Жилое помещение;
Нежилое помещение;
Объекты незавершенного строительства;
Прочие объекты, неразрывно связанные с землей (ж/д пути, линии электропередач и т.п.).
Первоначальной и необходимой предпосылкой для оборота недвижимости является государственная регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности продавца, предметом договора купли-продажи быть не может. Так, например, не существует квартиры как объекта недвижимости в здании, которое еще не построено. Не является объектом недвижимости самовольная постройка.
Существует особый порядок признания объектом недвижимости незавершенного строительства.
Судебная практика
П. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Несовместимы между собой такие объекты недвижимости, как здание и помещения в нем.
Судебная практика
П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.
Нежилые помещения (независимо от того, находятся ли они в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании - деловом, торговом центре и т.д.) могут быть предметом договора купли-продажи только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Таким образом, не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи холлы, лестничные марши, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.
2. Определение предмета в договоре. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес.
Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения.
Земельные участки идентифицируются указанием на их кадастровый номер.
При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, договор купли-продажи считается незаключенным.
Судебная практика
Абз. 23 Постановления Президиума ВАС РФ от 20.01.2009 N 9392/08.
3. Момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации.
Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости.
4. Форма договора. При определении требуемой формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости (нежилой недвижимости).
Форма договора купли-продажи нежилой недвижимости -простая письменная. Допускается только одна, наиболее строгая разновидность простой письменной формы: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы (например, заключение договора путем обмена письмами, выдачи расписки и т.д.) влечет ничтожность договора купли-продажи недвижимости. При этом сам договор купли-продажи нежилой недвижимости государственной регистрации не подлежит.
Судебная практика
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)
Форма договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, также должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора.
5. Цена - существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.
6. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно классическим воззрениям римского частного права (и современного германского права), единственным объектом недвижимости является земельный участок. Все, что прочно соединено с почвой, является составной частью земельного участка. Так, при продаже земельного участка в собственность к покупателю автоматически переходят и строение, расположенное на этом участке. Само же строение предметом купли-продажи быть не может, самостоятельным объектом права собственности не является. Такой подход именуется "концепция единого объекта недвижимости".
По российскому праву, речь может идти только о принципе "единства судьбы недвижимости".
В современной России в силу условий исторического развития существует множество автономных объектов недвижимости. Постоянно встречается ситуация, когда земельный участок находится в собственности одного субъекта, а расположенные на нем объекты недвижимости - в собственности другого. В этих случаях согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости допускается по общему правилу без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
А вот в тех случаях, когда собственник земельного участка является одновременно и собственником расположенной на участке недвижимости, применяется принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов". Земельный участок и недвижимость, расположенная на нем, - самостоятельные объекты права собственности, но их "единая судьба" подразумевает, что отчуждаться они могут только вместе.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, проводится только вместе с земельным участком. Не допускается и отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов. Однако следует различать отчуждение земли без строений и отчуждение строений без земли. Если договор купли-продажи земельного участка не содержит условия об отчуждении расположенных на нем объектов недвижимости, такой договор является ничтожным, разве что суд при толковании договора (ст. 431 ГК) не придет к выводу, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение объектов недвижимости вместе с земельным участком. В противоположность этому договор об отчуждении строения (другого объекта недвижимости), не содержащий условия об отчуждении находящегося под ним земельного участка, следует расценивать как действительный, пока не будет предоставлено доказательств, свидетельствующих о том, что воля сторон была направлена именно на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка.
Судебная практика
Абз. 11 Постановления ФАС Уральского округа от 20.08.2007 по делу N Ф09-6621/07-С6.
Такое положение объясняется тем, что продажа объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, четко урегулирована в первую очередь нормами гражданского права. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК, при продаже здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичный порядок предусмотрен и в ст. 35 Земельного кодекса. В п. 2 ст. 555 ГК указано, что цена здания или другого недвижимого имущества включает цену соответствующей части земельного участка - это следует расценивать как признание того, что права на земельный участок следуют за правами на недвижимость по умолчанию сторон. Покупатель вправе требовать от продавца недвижимости кадастрового выделения земельного участка и передачи ему прав на выделенный участок. До момента государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок покупатель приобретает только возможность использования части земельного участка продавца.
7. Исполнение обязанности по передаче недвижимости покупателю. Передача недвижимости покупателю является формальной (символической). Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Однако, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец лишен фактической возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства.
Продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.
(В.В. Витрянский)
Покупатель, который получил от продавца фактическое владение недвижимостью, собственником (титульным владельцем) не становится, но он признается законным владельцем этой недвижимости. Такой покупатель может лишь потребовать от продавца (и только от него) регистрации перехода права собственности в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и только в том случае, если продавец еще числится собственником недвижимости в ЕГРП.
Крайне неприятная ситуация складывается в тех случаях, когда один из покупателей - фактический владелец, а другой покупатель сумел зарегистрировать за собой право собственности по договору в ЕГРП. В этом случае появляется "голое" право собственности - новый собственник лишен возможности истребовать имущество у владельца, а владелец может только пользоваться недвижимостью, но не распоряжаться ею.
Такая ситуация не может возникнуть при купле-продаже жилой недвижимости, где государственной регистрации подлежит сам договор.
В результате изучения главы студент или заинтересованный читатель должен:
знать
- понятие и содержание договора купли-продажи, практику разрешения споров, связанных с выполнением обязательств по купле-продаже;
- современное законодательство, методические, нормативные и другие правовые документы, регламентирующие порядок заключения, исполнения, прекращения договора купли-продажи;
- существенные условия и особенности купли-продажи различных объектов гражданских прав;
уметь
- правильно оформлять договор, составлять акт приема-передачи предмета сделки и другие документы, связанные с совершением купли-продажи;
- эффективно применять в профессиональной деятельности нормативные правовые акты, реализовывать нормы материального и процессуального права, направленные на регулирование отношений купли-продажи имущества;
владеть
Навыками составления различных видов договоров купли-продажи, в том числе договора купли-продажи недвижимости.
Договор купли-продажи: понятие, предмет, стороны, содержание, форма
Договор купли-продажи - это один из тех традиционных институтов гражданского права, которые имеют тысячелетнюю историю и используются во всех правовых системах мира как общепринятая договорная конструкция. Зародившись в древние времена и получив в римском частном праве название emptio-venditio, он представлял собой классический консенсуальный договор, по которому одна сторона - продавец (venditor ) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor ) в собственность вещь - товар (тегх ), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить ему за нее определенную денежную сумму - цену (pretium)". Естественно, в настоящее время законодательство европейских стран формулирует его по-своему, и Россия в этом плане не является исключением .
Договор купли-продажи но российскому гражданскому законодательству имеет ряд особенностей, обусловленных тем, что от содержания данной правовой конструкции зависит качество регулирования товарно- денежных отношений. Рассматриваемый договор относится к разряду тех, посредством которых граждане и юридические лица могут в равной степени реализовать свое право частной собственности и тем самым укрепить основы гражданского общества, способствовать его дальнейшему развитию.
Договорные отношения, складывающиеся по поводу купли-продажи в современной России, урегулированы специальной гл. 30 ГК РФ. К ним применяются общие положения об обязательствах, их форме, сроках и общие положения о договоре. Кроме того, дополнительно к этим гражданско-правовым нормам в различных случаях могут применяться законы и подзаконные акты, предметом которых являются отношения купли-продажи особых объектов гражданских прав, таких как жилые помещения, земельные участки, ценные бумаги, валютные ценности, бытовая техника и многое другое. Среди источников международного права, действующих в этой сфере, следует отметить Конвенцию ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.) и Международные правила толкования торговых терминов «Инкотермс 2010» .
Важно то, что положения о договоре купли-продажи могут применяться к правоотношениям, которые по своей природе квалифицируются как возмездные и имеющие товарно-денежный характер. Например, выдача займа, договор цессии могут квалифицироваться как купля-продажа . Более того, допустимо применение общих положений о купле-продаже при передаче исключительных прав.
Например, между истцом (лицензиар) и ответчиком (лицензиат) заключен лицензионный договор, зарегистрированный в Роспатенте 21.09.2001, регистрационный № 13147/2001, на основании которого истец передал ответчику на срок действия договора и за вознаграждение неисключительное право на использование изобретения по патенту Российской Федерации. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали названный выше лицензионный договор как договор о продаже прав, регулируемый общими положениями о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
В теории гражданского права договор купли-продажи рассматривается в трех значениях: как сделка - основание возникновения обязательства, как юридический документ, а также как договорное обязательство - правоотношение. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из данного определения, сторонами в договоре являются покупатель и продавец. Таким образом, договор признается двусторонним , что опосредует наличие двусторонней цели договора: для покупателя - приобрести товар в собственность, для продавца - извлечь из этого выгоду в виде соразмерной платы за него. Наряду с этим договор купли-продажи является возмездным и консенсуальным. Возмездность договора есть его неотъемлемый признак, он заключается в обязательной уплате цены товара.
Анализируя ст. 485 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что даже если цепа в договоре не определена, договор имеет признак возмездности. Более того, покупатель обязан оплатить товар по той цене, что определена договором купли-продажи, а если договором она не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то она определяется но цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Цена может быть определена в зависимости от веса товара или в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.). Консенсуальным договор является потому, что считается заключенным и вступившим в законную силу с момента достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем существенным условиям договора. Это правило действует даже в том случае, когда момент заключения договора сопровождается фактической передачей товара.
Основными элементами договора купли-продажи являются предмет, стороны и содержание договора.
Предметом по договору купли-продажи являются действия по передаче в собственность вещей (в том числе недвижимых), имущественных прав, ценных бумаг, валютных ценностей, имущественного комплекса. Наряду с этим п. 1 ст. 455 ГК РФ предусматривает, что товаром по договору купли- продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил оборотоспособ- ности. Таким образом, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Закон не запрещает заключение договора о купле- продаже товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Согласование условия о предмете является существенным, поэтому оно признается обязательным. В соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. При определении наименования товара можно опираться на Товарную номенклатуру внешнеэкономической деятельности Таможенного союза, утвержденную решением Совета Евразийской экономической комиссии от 16 июля
2012 г. № 54, а также постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».
Количество товара может определяться в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Статья 465 ГК РФ позволяет согласовывать условие о количестве товара путем установления в договоре порядка его определения, при этом в ней особо подчеркивается недействительность договора в случае невозможности определить количество продаваемого товара.
Дополнительно к этому нормативно закрепляются последствия нарушения условия о количестве товара. Во-первых, если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Во-вторых, если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца в разумный срок. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар и должен его оплатить по цене, определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон (и. 2 ст. 466 ГК РФ).
Особые требования законодатель сформулировал относительно качества товара, хотя и не отнес его к существенным условиям, однако установил, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (и. 1 ст. 469 ГК РФ). Качество товара зависит от пригодности к целям его использования, а также соответствия образцу или описанию. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Необходимо отметить, что гражданским законодательством детально урегулированы вопросы, касающиеся гарантии качества товара и защиты прав покупателя. Такая позиция обоснована и объясняется большим количеством товара низкого качества, который находится в гражданском обороте, негодного к употреблению или имеющего производственный брак. Поэтому в качестве дополнительной гарантии соблюдения прав приобретателя закреплена гарантия качества товара. Она подразумевает, что покупатель приобретает товар, срок годности на который не истек и на который распространяется гарантийный срок.
Гарантийный срок - срок, который начинает течь с момента передачи товара и в пределах которого продавец отвечает за качество товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы. На товар (комплектующее изделие), переданный продавцом взамен товара (комплектующего изделия), в котором в течение гарантийного срока были обнаружены недостатки, устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Срок годности - это срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено договором. Срок годности товара определяется периодом времени со дня его изготовления, в течение которого товар пригоден к использованию, либо датой, до наступления которой товар пригоден к использованию.
В том случае, когда покупателю передан товар ненадлежащего качества, он вправе по своему выбору потребовать от продавца или соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Причем необязательно действовать именно в той последовательности, которая указана в п. 1 ст. 475 ГК РФ, - покупатель имеет ничем не ограниченное право выбора действий. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Между ЗАО «Антипинский НПЗ» и ООО «Армфлекс» заключен договор, но условиям которого ООО обязуется поставить продукцию производственно- технического назначения, а Покупатель - принять ее и оплатить в согласованные сроки. На основании п. 1.2 договора наименование, ассортимент, количество, комплектность, цена и сроки, условия и порядок поставки товара, форма расчетов и иные условия согласовываются в спецификациях. ООО «Армфлекс» поставило ЗАО «Антипинский НПЗ» продукцию 18 ноября 2013 г. по товарной накладной от 11 ноября 2013 г. № 288. Установив несоответствие поставленной продукции условиям договора, Завод составил акт входного контроля от 27 ноября 2013 г. № 275 и направил ООО телеграмму о необходимости комиссионной приемки продукции 10 декабря 2013 г.
Ответчик направил письмо от 9 декабря 2013 г. № 42 об истечении срока окончательной приемки товара по количеству и качеству, предусмотренного договором, и нецелесообразности принимать участие в приемке товара.
ЗАО «Антипинский НПЗ» составил акт повторного входного контроля от 10 декабря 2013 г. № 275/2, в котором описан характер выявленных при приемке дефектов и отражено заключение о несоответствии технических характеристик опросным листам, указанным в спецификации, в связи с чем они не могут быть использованы по назначению и подлежат возврату.
С целью определения характера недостатков товара Завод поручил Торгово- промышленной палате Тюменской области провести независимую экспертизу.
По результатам проведенной экспертизы составлен акт от 17 декабря 2013 г. № 042-01-00571, из которого следует, что продукция, поставленная ответчиком, не пригодна по прямому назначению.
Завод направил ООО «Армфлекс» претензию от 23 декабря 2013 г. с уведомлением об одностороннем отказе от договора и требованием возвратить стоимость товара в размере 988 430 руб.
Принимая решение о взыскании в пользу покупателя стоимости некачественной продукции, поставленной но договору, суд в порядке п. 1,2 ст. 469, и. 1 ст. 470, и. 2 ст. 475 ГК РФ установил, что поставка товара с недостатками, которые являются существенными и влекут невозможность его использования по назначению, подтверждена заключением экспертизы, актами истца, что свидетельствует о поставке ответчиком товара ненадлежащего качества и наличии оснований для отказа истца от исполнения договора, а также возврата уплаченной за товар денежной суммы .
К факультативным условиям, касающимся предмета договора купли- продажи, относятся ассортимент, комплектность, тара и упаковка товара.
Ассортимент - это соотношение товара по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Если в договоре купли-продажи ассортимент не определен и не установлен порядок его определения, но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы покупателю в ассортименте, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (и. 2 ст. 467 ГК РФ). В случае несоблюдения условия об ассортименте покупатель может потребовать возврата уплаченной денежной суммы, а если оплата не была еще произведена - отказаться от принятия товара и оплаты.
Комплектность следует отличать от комплекта товаров, поскольку первое употребляется применительно к сложным вещам, например, при продаже транспортного средства, бытового устройства проверяется наличие соединительных шлангов, труб, кнопок, управляющих устройств и г.д., наличие которых указывается в паспорте товара. Комплект, в свою очередь, есть набор товаров, которые используются в совокупности. Если продан недоукомплектованный товар, покупатель имеет право требовать либо уменьшения цены, либо доукомплектования в разумный срок (и. 1 ст. 480 ГК РФ).
Тара и упаковка товара имеют значение при исполнении продавцом своей обязанности по передаче товара, так как они должны соответствовать государственным стандартам или техническим условиям на продукцию, утвержденным соответствующими организациями. Например, в соответствии с утвержденным приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2006 г. № 481-ст Национальным стандартом РФ «Консервы мясорастительные из мяса птицы для питания детей раннего возраста. Технические условия. ГОСТ Р 52704-2006» консервы перевозят в изотермических вагонах, обеспечивающих в летний и зимний периоды температуру от 0 до 25°С . Особые требования законом предъявляются к упаковке табачных изделий, лекарственных, наркотических, психотропных веществ (см. Федеральные законы от 23 февраля 2013 г. № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака», от 8 января 1998 г. № З-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах»). Кроме этого, Правительством РФ устанавливаются общие требования к средствам укупорки потребительской тары алкогольной продукции (см. ст. 11 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).
Субъектами договора купли-продажи являются продавец и покупатель, ими могут быть как физические, юридические лица, так и публичные образования. К физическим и юридическим лицам предъявляются общие требования о правоспособности и дееспособности участников гражданских правоотношений, однако отдельные виды договора купли-продажи имеют свои особенности и специальные требования к продавцу или покупателю вещи (об этом см. следующие параграфы). Так, дополнительные требования к продавцу и покупателю могут устанавливаться законом в том случае, когда предметом договора выступают особые объекты гражданских прав. Например, при заключении договора купли-продажи отходов I-IV класса опасности продавец - собственник отходов вправе отчуждать эти отходы в собственность покупателю исключительно в том случае, если у последнего имеется лицензия на осуществление деятельности по использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов не меньшего класса опасности. Это правило сформулировано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» . Подобные требования содержат и другие законы. Например, согласно ст. 55 Федерального закона от 12 апреля 2010 г. № 61-ФЗ «Об обращении лекарственных средств» розничная торговля лекарственными препаратами осуществляется исключительно субъектами, имеющими лицензию на фармацевтическую деятельность: аптечными организациями, медицинскими организациями, индивидуальными предпринимателями и др. Таким образом, в законодательстве дополнительно указываются специальные требования, предъявляемые к продавцу особого рода товаров.
Кроме этого, на стороне продавца или покупателя может выступать законный представитель (опекун или попечитель) или лицо, действующее по договору в интересах определенного лица (например, комиссионер).
Содержание договора складывается из прав и обязанностей сторон. В обязанности продавца входит обязанность но передаче товара покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар). Действия по переносу права собственности имеют особое юридическое значение при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации. Например, при совершении купли-продажи недвижимости стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности в порядке и на основаниях, установленных Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поэтому если продавец (или покупатель) уклоняется от такой регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
В обязанности покупателя входит принять вещь (товар) и уплатить за него определенную сумму (цену). Действия по принятию вещи, как правило, носят фактический характер и сопровождаются юридическим оформлением передаточного акта (акт приема-передачи), но в случаях, когда составление такого документа не обязательно, стороны могут ограничиться распиской о принятии вещи. Вторая обязанность покупателя, в отличие от первой, носит многовариантный характер и может быть осуществлена в различной форме. ГК РФ предусматривает несколько форм и способов оплаты товара. Оплата товара может осуществляться в двух формах: в безналичной форме (по инкассо, чеками, по аккредитиву, платежными поручениями) или наличными. Порядок безналичных расчетов устанавливается ЦБ РФ для юридических лиц в рамках Положения о правилах осуществления перевода денежных средств от 19 июня 2012 г. № 383-П.
Оплата товара осуществляется следующими способами: предварительная оплата, единовременная оплата товара в момент его получения или оплата после получения товара (т.е. в кредит). В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (ст. 487 ГК РФ). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Оплата в кредит может осуществляться также единовременно или в рассрочку (систематические платежи в течение определенного срока) .
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе но своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (и. 4 ст. 486 ГК РФ).
В качестве дополнительной обязанности одной из сторон может выступить обязанность продавца или покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ). В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора (ст. 490 ГК РФ) .
Форма договора. Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров купли-продажи. Форма договора определяется несколькими факторами: предметом договора, составом его участников, ценой.
Денисова М. О. Продажа товаров на условиях рассрочки платежа // Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 8. С. 65.
Предметом договора купли-продажи являются в первую очередь вещи (товары), т. е. предметы материального мира (созданные как человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.
Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, она должна обладать качеством оборотоспособности. Иными словами, необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому. Вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения на их покупку (яды, наркотические вещества), а вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.
Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ), а также, хотя и с определенными ограничениями, такие специфические разновидности вещей, как ценные бумаги и валютные ценности. Ограничения заключаются в том, что положения, предусмотренные ГК РФ, применяются к ним постольку, поскольку другими законами не установлены специальные правила их купли-продажи. К числу таких законов относятся Федеральный закон «Об акционерных обществах», федеральные законы от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» 1 , от 10 декабря 2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» и др.
Гражданский кодекс РФ впервые установлено, что предметом договора купли-продажи могут быть и имущественные права. Речь, в частности, идет прежде всего о купле-продаже исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, об имущественных правах, вытекающих из ценных бумаг, а также о совершаемых на биржах сделках купли-продажи прав на определенное имущество.
Условие о предмете договора считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.
Понятием предмета договора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы.
Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения.
Количество может предусматриваться в мерах веса (тонны, килограммы и т. д.), площади (квадратных метрах), штуках и т. д. Иногда в договоре указывается только общая сумма купленных товаров, и в этом случае количество определяется путем деления общей суммы на стоимость одной единицы товара.
Товар должен быть передан в определенном ассортименте, т. е. соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Ассортимент согласовывается сторонами в договоре. Если в договоре купли-продажи ассортимент не определен и не установлен порядок его определения, но из существа обязательства следует, что товары должны быть переданы в ассортименте, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 467 ГК РФ).
В договоре купли-продажи может быть оговорено условие о комплектности продаваемого товара, под которой понимается совокупность отдельных составляющих товар частей, образующих единое целое и используемых по общему назначению. Понятие комплектности применяется к технически сложным изделиям (оборудование, бытовая техника и т. д.). Помимо комплектности товаров в ст. 479 ГК РФ говорится также о комплекте товаров под которым понимается согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленный единством их применения. Таким образом, различие заключается в том, что комплектность предполагает общее применение продаваемых товаров, тогда как комплект товаров представляет собой набор разнородных товаров, не связанных общим назначением, но продаваемых вместе (например, комплект продуктов питания).
Согласно правилу, также впервые предусмотренному в ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке независимо от того, оговорено ли соответствующее положение в договоре. Исключение составляют лишь товары, которые по своему характеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п. 1 ст. 481 ГК РФ).
Под тарой понимаются изделия для размещения товара. Упаковка, будучи более широким понятием, рассматривается как средство или совокупность средств, обеспечивающих защиту товара и окружающей среды от повреждения и потерь и облегчающих процесс обращения товаров.
Стороны могут указать в договоре, какая именно тара и (или) упаковка должны применяться при исполнении договора, либо стандарты, которым должна отвечать тара или упаковка соответствующего товара. Если это сделано не было, то в соответствии с п. 2 ст. 481 ГК РФ товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового - способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортировки.
Повышенные требования предъявляются к продавцу, осуществляющему предпринимательскую деятельность. Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к таре и (или) упаковке, то он обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих этим обязательным требованиям (п. 3 ст. 481 ГК РФ).
Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме , а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договора.
Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его участников и ценой. Так, для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость нотариальная форма для сделок с недвижимостью не требуется, однако необходима государственная регистрация отдельных из них, а также государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество. Если одной из сторон договора купли-продажи движимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. Аналогичное правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает 10 минимальных размеров оплаты труда. Однако если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).
В отличие от ранее действовавшего законодательства, в соответствии с которым цена являлась существенным условием договора купли-продажи, согласно ГК РФ цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В остальных случаях, если цена не указана в договоре, она может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Это значит, что исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой. Под фиксированными ценами понимаются цены, которые устанавливаются компетентными государственными органами и изменить которые стороны не могут (цены на газ, электроэнергию и т. д.). Что касается регулируемых цен, то под ними понимаются предельные уровни цен или предельные тарифы, устанавливаемые государственными органами.
Действующее законодательство запрещает при исполнении договора купли-продажи производить расчеты в иностранной валюте, однако в конкретном договоре цена может быть указана в иностранной валюте. При осуществлении непосредственных расчетов цена должна пересчитываться в рубли по соответствующему курсу.
Важным условием договора купли-продажи является условие о качестве , которое хотя и не является существенным, однако часто оговаривается сторонами при заключении договора.
В п. 1 ст. 469 ГК РФ в общем виде зафиксировано правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Качество может определяться путем указания в нормативных документах на ГОСТы, стандарты и т. д., применяемые к определенным видам товаров. Отношения, возникающие при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, регулирует Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» . На добровольной основе возможно применение национальных стандартов или стандартов организаций.
В договоре качество может также устанавливаться в описании, под которым понимается перечень потребительских характеристик, определяющих требования к качеству, или в образце товара. В последнем случае речь идет об эталонном экземпляре продаваемого товара. При осуществлении предпринимательской деятельности такие образцы могут заранее передаваться покупателю. Наибольшее распространение продажа по образцам получила в розничной купле-продаже.
Если качество товара не было оговорено ни одним из вышеуказанных способов, действует правило, предусмотренное п. 2 ст. 469 ГК РФ: при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Например, продукты питания используются обычно в пищу человеком. Испорченные продукты питания, которые не могут использоваться им, могут пойти на корм скоту. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать ему товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Конкретная цель приобретения товара может быть указана в договоре либо сообщена продавцу в процессе подготовки заключения договора. Однако в любом случае покупатель должен сообщить о конкретной цели приобретения товара до заключения договора.
Передавая товар покупателю, продавец гарантирует ему, что в течение определенного срока товар будет отвечать требованиям, предъявляемым к его качеству. Такой срок называется гарантийным. Гарантийные сроки могут быть установлены в самом договоре. Иногда они вытекают из нормативных актов, устанавливающих стандарты и ГОСТы для определения качества изделий. В этом случае они не могут быть изменены соглашением сторон.
Если гарантийный срок не предусмотрен ни договором, ни специальным законодательством, действует правило о разумном сроке, в течение которого качество товара должно соответствовать требованиям, предъявляемым к качеству в момент передачи товара. При этом гарантия качества товара распространяется на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст. 470 ГК РФ).
Гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, однако если покупатель лишен возможности использовать товар, в отношении которого договором установлен гарантийный срок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, гарантийный срок не течет до устранения соответствующих обстоятельств продавцом. Такое же правило распространяется на случаи, когда товар не мог использоваться из-за обнаруженных в нем недостатков при условии надлежащего уведомления продавца об этих недостатках.
От гарантийного срока следует отличать срок годности товара, под которым понимается определенный законом или в установленном им порядке срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению (п. 1 ст. 472 ГК РФ).
Наконец, п. 1 ст. 5 Закона РФ «О защите прав потребителей» закреплено право изготовителя устанавливать срок службы на товар, предназначенный для длительного использования. Под таким сроком понимается период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за его существенные недостатки, возникшие по вине изготовителя.
Таким образом, срок службы товара устанавливается изготовителем самостоятельно (включая случаи, когда его определение является обязанностью изготовителя), тогда как срок годности устанавливается нормативными актами и по его истечении товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.
Кроме того, срок службы устанавливается на непотребляемые товары длительного пользования, тогда как срок годности - на потребляемые скоропортящиеся товары (парфюмерию, продукты питания).
- СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.
- СЗ РФ. 2003. № 50. Ст. 4859.
- СЗ РФ. 2002. № 52. Ч. I. Ст. 5140.
Субъектами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
В договоре купли-продажи продавцом может выступать любой субъект гражданского права: граждане (с учетом дееспособности); юридические лица и публичные образования (с учетом правоспособности).
В отдельных видах договора купли-продажи могут выступать только специальные субъекты. Например, в договоре поставки продавцом может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность; в договоре контрактации – только сельскохозяйственный производитель.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов; при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени и др.
Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.
Исключения составляют, во-первых, ГУПы и МУПы. В качестве покупателей они приобретают на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Предметом договора купли-продажи является товар. Товаром могут быть любые движимые/недвижимые, индивидуально-определенные/родовые, потребляемые/непотребляемые, свободные в обращении/ограниченные в обороте вещи. Товаром могут быть как наличные вещи (т.е. имеющиеся в наличие у продавца), так и вещи, которые продавец приобретет в будущем. В качестве товара могут быть ценные бумаги, но законом о продаже ценных бумаг могут устанавливаться особые правила их продажи. Имущественные права предметом договора купли-продажи быть не могут, однако ГК предусматривает, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из характера и содержания таких прав.
Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Применительно к отдельным, специальным видам договора купли-продажи должны быть согласованы и условия о других характеристиках товара. Например, для договора контрактации определяется ассортимент с/х продукции.
К форме договора купли-продажи , как правило, ГК не предъявляет специальных требований. Но для некоторых видов договора купли-продажи необходима государственная регистрация договора. Такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, на предприятие как имущественный комплекс, а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения. В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.
Цена договора купли-продажи – денежная сумма, которую покупатель обязуется уплатить продавцу. Цена, как правило, согласуется сторонами, однако закон может устанавливать предельные цены на соответствующие товары. Способы установления цены: указание на конкретную денежную сумму за весь товар, либо за единицу товара; указание на условие, с помощью которого будет определена цена после заключения договора.
По общему правилу цена не является существенным условием. Но, например, существенным условием цена может являться в случаях, когда товар является уникальным, не имеющим аналогов.
Срок договора купли-продажи – период времени, в течение которого продавец исполняет обязанности по передаче товара, а также покупатель выполняет свои обязанности по его оплате. По общему правилу, срок не является существенным условием (исключение: договор поставки, договор купли-продажи с рассрочкой платежа).
Единственное существенное условие договора купли-продажи - предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства. Если иное не определено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.
Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.
ГК предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами. Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.
Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.
Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев ГК 14 устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.
Невыполнение покупателем обязанности по привлечению продавца к участию в деле об истребовании товара третьим лицом в определенной ситуации может послужить основанием к освобождению продавца от ответственности перед покупателем. Это возможно, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.
Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.
Таким образом, сроком исполнения обязательства должна признаваться дата документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.
Полезные инструменты
