Приветствую, друзья! Сегодняшнюю статью для вас написал не я. Написала ее моя коллега, большой специалист в области градостроительной деятельности и архитектуры. Думаю, что она появится на блоге и ответит на ваши вопросы в комментариях.

Друзья, на блоге и дальше будут появляться ее статьи и статьи других специалистов. Так как я не могу раскрыть все тонкости градостроительной деятельности один, то постараюсь привлечь для этого на блог специалистов из разных направлений.

Так вот, представляю вам статью та тему: «Проект планировки территории и проект межевания территории»:

«Как правильно использовать такой важнейший ресурс как территория? Как обеспечить ее развитие в случае размещения на ней различных объектов? Эти и другие вопросы позволяет решить планировка территорий.

Основные положения о планировке территории приведены в главе 5 ГрК РФ.

Документация по планировке территории подразделяется на проекты планировки территории (далее – ППТ), проекты межевания территорий (далее – ПМТ) и градостроительны х планов земельных участков (далее – ГПЗУ).

Состав ППТ приводится в статье 42 ГрК РФ:

Подробно на содержании чертежей, схем и пояснительных записок останавливаться не буду, отмечу, что проект планировки территории состоит из основной утверждаемой части и материалов по ее обоснованию.

С примерами проектов планировки территории, подготовленных по инициативе муниципальных образований Чувашской Республики, Вы можете ознакомиться на сайте Минстроя Чувашии и на сайтах муниципальных образований.

Проект межевания территории

Состав ПМТ приводится в статье 43 ГрК РФ:

Для увеличения нажмите на картинку

ПМТ разрабатывается на основе ППТ и может быть выполнен как в его составе, так и отдельно от него.

Градостроительны й план земельного участка

ГПЗУ может разрабатываться в составе ПМТ, но чаще всего готовится в виде отдельного документа, о котором пойдет речь в следующей статье.

Кто готовит документацию по планировке территории?

Согласно части 8 статьи 45 ГрК РФ подготовка ППТ и ПМТ можетосуществляться непосредственно органами исполнительной власти или органами местного самоуправления либо иными лицами, которые могут быть привлечены ими на основании государственного или муниципального контракта:

Исключения прописаны в части 8.1, ими являются случаи, когда имеется договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории:

Подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.

Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления, изложены в статье 46 ГрК РФ.

Отмечу немаловажный факт – по таким проектам планировки и межевания территорий до их утвержденияобязательно проводятся публичные слушания .

Исключение составляют случаи, приведенные в части 5.1 статьи 46 ГрК РФ:

Процедура подготовки проектов планировки и проектов межевания территорий длительная и трудоемкая, ведь необходимо, чтобы документация была выполнена на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также, чтобы обязательно соблюдались требования технических и градостроительны х регламентов, нормативов градостроительно го проектирования.»

Скачать бесплатно:

P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com . Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!

В соответствии с планом работы рабочей группы по стратегическому и территориальному планированию Общественного Совета при Минрегионе России в настоящее время идет подготовка методических рекомендаций по разработке документации по планировке территорий, а также предложений для внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс РФ.
В целях получения лучшего результата, в котором в равной степени заинтересованы и заказчики документации по планировке территорий, и ее разработчики, ГИС-Ассоциация предложила провести обсуждение концептуальных предложений, подготовленных А.Н. Береговских, руководителем Комитета ГИС-Ассоциации по территориальному управлению и градоустройству, и одобренных в целом на заседании рабочей группы Минрегиона России 29 июля 2011 г., а также дать предложения по учету особенностей и условий, которые обязательно должны быть включены в состав методических рекомендаций или должны найти отражение в Градостроительном кодексе РФ.

Участникам обсуждения поставлены задачи
1. Аргументированно оценить (поддержать, опровергнуть, дополнить) предлагаемые Концептуальные положения.
2. Дать предложения по терминам и их определениям, которые необходимо включить в понятийный аппарат рекомендаций и закрепить их однозначное толкование на законодательном уровне.
3. Дать предложения по учету особенностей и условий, выявленных при практической деятельности, которые необходимо закрепить методически и (или) законодательно.

Концептуальные положения по совершенствованию нормативно-правового и методического обеспечения подготовки документации по планировке территорий

1. Аналитические выводы по действующему нормативно-правовому и методическому обеспечению планировки территорий

1.1. Правовой статус проектов планировки не определен, не обеспечена преемственность градостроительных решений проектов планировки в деятельности по правовому регулированию земельно-имущественных отношений, не прописаны особенности состава документации в различных условиях.
1.2. На законодательном уровне не в полной мере установлены требования к проектам межевания. Как следствие – невозможно организовать процессы преобразования правовых земельно-имущественных отношений, обеспечивающих реализацию проектов планировки.
1.3. В целях повышения эффективности управления территориями и недвижимостью и экономии бюджетных средств необходимо предусмотреть различный состав документации по планировке территорий для разных целей.
1.4. Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена обязательность внесения изменений в правила землепользования и застройки на основании утвержденного проекта планировки в границах соответствующих территориальных зон.
1.5. Термины и их определения требуют уточнения и дополнения.

2. Определение (уточнение) целей документации по планировке территорий и ее правового статуса

2.1. Документация по планировке территорий разрабатывается в целях обеспечения устойчивого развития территорий посредством:
- детализации планировочной структуры отдельных территорий и закрепления красными линиями границ элементов планировочной структуры (улично-дорожной сети, планировочных районов, планировочных микрорайонов, планировочных кварталов, земельно-имущественных комплексов, иных элементов) в соответствии с документами территориального планирования;
- установления границ зон сложившейся сохраняемой застройки, зон градостроительного преобразования и зон, предназначенных для застройки в соответствии с документами территориального планирования;
- установления зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения;
- уточнения видов и параметров разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах элементов планировочной структуры;
- установления границ всех земельных участков в пределах элемента планировочной структуры, в том числе: земельных участков на которых расположены объекты капитального строительства; земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов; земельных участков общего пользования; иных земельных участков, не предназначенных для строительства;
2.2. Необходимо обеспечить реализацию решений проектов планировки посредством установления требований к проектам межевания по установлению планируемых (изменяемых) границ земельных участков на основании проектов планировки и обязательности установления видов разрешённого использования при подготовке ГПЗУ в соответствии с проектом планировки.
2.3. Необходимо предусмотреть на законодательном уровне юридически обязательный механизм обеспечения согласованности документации по планировке территории с правилами землепользования и застройки путем своевременного внесения в правила изменений, вызванных утверждением документации по планировке территории.

3. Распределение вопросов между нормативно-правовым обеспечением и методическими рекомендациями

3.1. На федеральном уровне необходимо установить требования, обеспечивающие реализацию двух первых пунктов настоящего предложения, а также минимальный перечень исходных данных и орган нормативно-правового регулирования, определяющий источники исходных данных, требования к ним, а также другие единые требования к результатам документации по планировке территорий. Необходимо:
- дополнить термины и определения (элементы планировочной структуры, улично-дорожная сеть, зоны сложившейся сохраняемой застройки, зоны градостроительного преобразования, зоны, предназначенные для застройки и др.)
- уточнить случаи, когда документация по планировке необходима;
- установить требования к минимальному элементу планировочной структуры как объекту проектирования для разных видов документации по планировке территории.
3.2. для целей единообразия следует разработать единую федеральную методику подготовки проектов планировки территорий, учитывающую особенности планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения;
3.3. На федеральном уровне необходимо уточнить требования к содержанию документации, разработка которой выполняется для целей размещения объектов федерального значения, а также утвердить перечень организаций-поставщиков исходных данных и организаций, с которыми необходимо согласовывать проекты планировки.
3.4. На региональном уровне необходимо уточнить требования к содержанию документации, разработка которой выполняется для целей размещения объектов регионального значения, а также утвердить перечень организаций-поставщиков исходных данных и организаций, с которыми необходимо согласовывать проекты планировки.
3.5. На муниципальном уровне необходимо уточнить требования к содержанию документации, разработка которой выполняется для целей размещения объектов местного значения, а также утвердить перечень организаций-поставщиков исходных данных и организаций, с которыми необходимо согласовывать проекты планировки.
3.6. На уровне федеральных методических рекомендаций необходимо прописать следующие общие положения:
- оптимальная организационная модель, включающая все этапы подготовки документации по планировке территорий;
- состав документации по планировке территорий для: зон сложившейся сохраняемой застройки; зон градостроительного преобразования; зон, предназначенных для застройки в соответствии с документами территориального планирования. Кроме того, состав документации по планировке территорий должен уточняться градостроительным заданием в зависимости от статуса и функционального назначения территории.
3.7. Особого внимания требуют вопросы, регулирование которых выходит за рамки градостроительного законодательства, в том числе:
- использование цифровых топографо-геодезических материалов;
- использование ДДЗ;
- состав материалов инженерных изысканий;
- данные государственного кадастра недвижимости;
- данные о зонах с особыми условиями использования территорий и других градостроительных ограничениях.

П.Н. Никонов

Никонов П.В.

О действующем нормативно-правовом и методическом обеспечении
Градостроительный кодекс (ГрадК РФ) не дает сущностного толкования целей подготовки документации по планировке территории и требований к ней. Без этого разработчики документации и проверяющие органы лишены возможности целенаправленно разрабатывать и однозначно оценивать документацию. Также невозможно установить критерии качества проекта, по которым можно было бы судить, допустимы и законны ли частные цели, которые ставит перед собой разработчик документации, полноценны ли они с точки зрения общественных целей и задач, действительно ли (а не только формально) достигнуты они данными проектными решениями. Толкование цели этой документации, которое дано в ГрадК РФ, крайне формально и сведено к такой ничтожности, которая ничего не объясняет.

Правовой статус документации по планировке территории не определен. В том числе:
Не установлено, является ли утвержденная документация по планировке территории юридически значимым документом только до момента реализации принятых в ней решений, или ее положения сохраняют свою юридическую силу до утверждения документов, положения которых замещают положения действующей документации.
Не установлено, является ли обеспеченность территории документацией по планировке обязательной, или ее можно подготавливать только в отношении территорий, на которых планируется какое-либо градостроительное преобразование.
Не установлено, в составе какой документации осуществляется разграничение на территорию, в отношении которой подготавливается документация по планировке, и территорию, которая не подлежит обеспечению такой документацией, и существует ли вообще такое разделение территорий.
Нет однозначного указания на то, что градостроительная деятельность, деятельность в отношении земельных и природных ресурсов, деятельность по кадастровому учету недвижимости осуществляется строго в соответствии с этой документацией.
Не установлена необходимость мониторинга и соответствующая ответственность административных органов за обеспеченность территории документацией по планировке территории, за реализацию решений утвержденных в составе этой документации.
Не установлена необходимость мониторинга и соответствующая ответственность административных органов за обеспеченность территории нормируемыми характеристиками и элементами планировки, объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Не обеспечена преемственность между градостроительными решениями различных уровней. Неясно указаны задачи, постановка которых предусмотрена в документации высшего уровня, а решение – в документации последующих уровней, в том числе в документации по планировке территории.
Не предусмотрены особенности целевых установок, требований и состава документации по планировке территории, подготавливаемой в отношении территории разного масштаба (территории населенного пункта или квартала), разного функционального назначения (жилой территории или промышленного узла), разной степени освоенности (застроенной территории или вновь осваиваемой) и т. д.
На законодательном уровне не установлены механизмы реализации проектов межевания. Как следствие – невозможно организовать процессы перераспределения объектов землепользования с целью обеспечения реализации проектов планировки.
Не предусмотрена обязательность внесения изменений в ПЗЗ на основании утвержденного проекта планировки в границах соответствующих территориальных зон, в том числе вообще не предусмотрена возможность корректировки решениями проекта планировки или даже просто уточнения границ территориальных зон.

Попов В.И.

О целях документации по планировке
Прежде всего, необходимо уточнить, что понимается под понятием «Устойчивое развитие территории». Определение, данное ГрадК РФ, неадекватно самому названию этого термина, слова этого определения не имеют никакого отношения к проблемам собственно развития территории. Определение ГрадК РФ ущербно еще и тем, что в нем отражены проблемы человека только с точки зрения благополучия его как биологической особи. Совершенно не учитывается то, что в жизни человека существенную роль играет культура, труд, общественная деятельность, различные проявления социальной жизни, политики и пр., то есть все то, в чем он самореализуется в условиях своего места жительства и при помощи средств обустройства этого места. Все элементы этого обустройства и должны быть объектами устойчивого развития территории.

Также разговор должен идти о качестве этого развития, о том, чтобы все элементы системы инфраструктуры, обеспечивающие качество проживания в городе, находились в постоянном развитии, целью которого является своевременное соответствие текущим, как правило, возрастающим требованиям к ним.

Развитие должно представлять собой осмысленный, контролируемый, планомерный процесс, исключающий среди градостроительных данностей возникновение хаотичности и неожиданности. Таким образом, этот процесс должен осуществляться на основании градостроительного планирования и мониторинга его результативности.

Требования обеспечения устойчивого развития должны предъявляться к объектам градостроительной деятельности всех уровней – и к планируемой сети улиц, и к отдельному объекту застройки.

В качестве примера критериев, позволяющих оценить, насколько планировочная документация обеспечивает возможности устойчивого развития территории, предлагаю следующие критерии:
- обеспечение безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, минимального негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду;
- обеспечение охраны, регенерации, преумножения и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
- обеспечение охраны и рационального использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также объектов всемирного наследия – в интересах настоящего и будущего поколений россиян и всего человечества;
- сохранение возможностей будущего многовариантного пространственного и функционального развития планировочных структур поселения;
- обеспечение условий для сохранности исходных и роста потенциальных возможностей вариантного объемно-пространственного и функционального развития объектов недвижимых имуществ, роста объема и качеств их ценностных и потребительских характеристик в границах своих земельных участков и в соответствии с действующим законодательством;
- планомерное развитие систем транспортной, инженерной, социально-культурной, коммунально-бытовой, административно-политической инфраструктур, обеспечивающих достаточный уровень жизнеобеспечения территории, в соответствии с возрастающим уровнем потребностей и развивающихся технологий в этих сферах. Обеспечение вновь вовлекаемых в использование территорий объектами этих инфраструктур в порядке, упреждающем освоение этих территорий.

Вызывает возражение главное утверждение ГрадК РФ о том, что проекты планировки разрабатываются только в целях обеспечения устойчивого развития территорий.

Важнейшая и масштабная цель подготовки документации по планировке территории связана с задачей массового формирования земельных участков существующих объектов застройки, до этого не имевших собственных земельных участков. Планировочные характеристики этих участков должны быть результатом деятельности именно по планировке территории, они должны органично включаться в эту планировку и в свою очередь в качестве обратной связи формировать ее, они должны формироваться как минимальные первичные элементы этой планировки и подчиняться ее правилам и требованиям. Особую проблему составляет то, что уже значительное число земельных участков таких объектов сформированы без учета этих требований, что привело к массовому появлению хаотических вкраплений в планировочные структуры застроенных территорий. Это дополняет цели подготовки документации по планировке территории задачей упорядочения границ этих земельных участков и интеграции их в планировку территории.

Современная реальность требует введения правовой защиты таких элементов планировки территории существующей застройки, как красные линии, объекты общего пользования, объекты нормированного социально-культурного, коммунально-бытового, инженерного обеспечения и т. д.

Другая также важная, хотя и менее масштабная цель состоит в обеспечении планировочной документацией территорий нового освоения и градостроительной реконструкции.

Вместе с тем цели подготовки этой документации должны быть дополнены через конкретизацию того, в качестве чего должна использоваться эта документация. Полагаю, есть следующие задачи, связанные с ее созданием, использованием и хранением, которые дополняют арсенал целей подготовки этой документации:
- первичное исследование застроенной территории на предмет оценки соответствия существующей планировки, застройки, характеристик землепользования, системы благоустройства и инженерного оборудования требованиям законодательства и нормативам градостроительного проектирования с целью выявления проблем данной территории, подготовки мер по их решению;
- планирование действий по использованию территории, в том числе застройки;
- использования этой документации далее в качестве «паспорта» территории – технического и гражданского. Это должен быть документ, являющийся источником всех технически и юридически значимых сведений о границах, о зонах с особыми условиями землепользования, о легитимных параметрах использования недвижимости.
- использование информации из этой документации в качестве источника официальных данных для мониторинга состояния обеспеченности территории нормируемыми объектами и элементами планировки, для анализа экономической эффективности использования городских недвижимых ресурсов и результативности принимаемых градостроительных решений, для расчетов показателей кадастровой оценки.

Для определения целей, я бы предложил следующий текст:
«Документация по планировке территории подготавливается с целью создания планировочной организации территории, включающей систему улично-дорожной сети, территорий кварталов, границ земельных участков и установленные параметры использования территории и обеспечения ее социально-культурной, коммунально-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктурой. Документация по планировке территории может использоваться в следующем качестве:
- в качестве правоустанавливающего документа, отражающего юридически значимые данные о планировке территории, на основании которого в соответствии с установленным порядком они могут быть приняты на государственный кадастровый учет и учет градостроительных данных;
- в качестве документа, на основании которого устанавливаются границы эксплуатационного обслуживания территории и систем ее инженерно-технического обеспечения, осуществляется мониторинг технического состояния элементов территории и систем ее инженерно-технического обеспечения на предмет соответствия их проектным характеристикам;
- в качестве документации, используемой как основание для резервирования земельных участков, в том числе для разработки адресных программ размещения и строительства объектов федерального, регионального и местного значения;
- в качестве документации, включенной в единую систему мониторинга реальной и перспективной обеспеченности территории поселения и отдельных его частей нормируемыми объектами социально-культурного, коммунально-бытового, инженерно-транспортного назначения, объектами, предназначенными для обеспечения безопасности на территории проектирования, и объектами ее эксплуатационного обслуживания, а также используемой для планирования и обоснования бюджетных капиталовложений с целью содержания, строительства или развития таких объектов;
- в качестве документации, которая в случае принятия в будущем решения о развитии планировки территории, будет использована как проектная документация, подлежащая соответствующему развитию, корректировке или отмене;
- в качестве документации, на основании которой, в том числе, осуществляется мониторинг и планирование экономических показателей, характеризующих эффективность использования территории;
- в качестве документации, используемой в процедуре формирования кадастровой оценки территории методами массовой оценки;
- в качестве документации, используемой при проведении оценки недвижимости, находящейся в государственной (муниципальной, федеральной) собственности, для установления стартовой цены аукциона или арендной платы при предоставлении земельных участков на инвестиционных условиях».

Новокшонов С.М.

О распределении полномочий
Сомневаюсь, что для подготовки документации по планировке территории для размещения объектов, например, федерального значения, требуется разработка каких-то особых требований. Также сомневаюсь в том, что для размещения таких объектов нужна разработка каких-то особых проектов. Просто федеральное ведомство, заинтересованное в строительстве своего объекта ровно так же, как и любой другой участник градостроительной деятельности, должно обратиться к администрации соответствующей территории с предложением подготовить документацию по планировке для выработки и обоснования соответствующих проектных решений.

В.И. Попов
Предложения по терминам и определениям
Красные линии – линии, которые в соответствии с утвержденной документацией по планировке или с существующей застройкой ограничивают территории общего пользования от территорий планировочной структуры.

Территории общего пользования – совокупность земельных участков под объектами общего пользования, к которым относятся объекты улично-дорожной сети, линейные объекты инженерной инфраструктуры, объекты социально-культурного назначения, природные объекты, водные объекты, объекты культурного наследия, объекты рекреационного назначения, парки, скверы, бульвары и др., которые предназначены для неограниченного пользования населения.

Линейный объект – сооружение, длина (протяженность) которого намного превышает его ширину, и который проходит (расположен) по нескольким земельным участкам.

Элементы планировочной структуры – территории населенного пункта, ограниченные элементами уличной сети.

Уличная сеть – сеть улиц, устанавливаемая документами по планировке территории и предназначенная для движения пешеходов, транспорта, прокладки линейных объектов инженерной инфраструктуры, посадки зеленых насаждений, установки опор освещения, размещения остановок общественного транспорта, объектов благоустройства.
Линии градостроительного регулирования – линии, утверждаемые проектами планировки территории, для установления границ размещения фасадов зданий вдоль улиц и формирования внутриквартальных и домовых территорий.

Предложения по учету особенностей при практической деятельности
Первый вопрос: могут ли граждане и юридические лица быть заказчиками разработки документации по планировке территории? Ввиду плохого финансового состояния органов муниципального самоуправления (ОМСУ) часто поступают такие предложения. Принимать их для ОМСУ выгодно, но тогда приходится решать вопросы именно этого заказчика, поневоле ограничивая других собственников и интересы проживающего населения. Вопрос нужно уточнить в тексте ГрадК РФ.

Проблема так называемой точечной застройки. Задача заключается в том, чтобы дать определение этому термину и установить его место в системе градостроительства. Точечная застройка является основной причиной конфликтов и скандалов с проживающим на территории данного квартала населением. Поэтому необходимо четкое законодательное ограничение возможности этой застройки и ее жесткое градостроительное обоснование на базе разработанного, согласованного и утвержденного проекта планировки квартала. Точечная застройка воспринимается как отступление от общего градостроительного плана. Потребность в ней не оправдана интересами граждан и, прежде всего, обоснована стремлением заказчика строительства получить дополнительную прибыль, ведь не придется расходовать средства на коммуникации (водоснабжение, энергообеспечение), имеется облегченный доступ на строительную площадку. Точечная застройка затрагивает многие интересы различных субъектов права, объекты недвижимости, оказавшиеся в зоне точечной застройки, могут подвергнуться деформации и т. д.

Трухачев С.Ю.

Для согласования места расположения и содержания действий по точечной застройке необходима, прежде всего, разработка документа по планировке территории в пределах квартала, где предполагается точечная застройка. Это автоматически предусматривает проведение публичных слушаний с населением квартала.

Предложения об осуществлении точечной застройки зачастую преподносятся как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется как необходимый для совершенствования общей структуры существующей территориальной планировки. Поэтому формы точечной застройки многообразны и предоставляют инвесторам возможность маскироваться под благодетелей. Таковыми (по видимости) могут быть предложения, выносимые в интересах граждан, например, о возведении объекта розничной торговли шаговой доступности. Точечная застройка часто по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания. Поэтому в ГрадК РФ надо четко прописать ее нормы и процедуру согласования планирования точечной застройки в гл. 5 «Планировка территории».

В городах возникла ситуация, когда целые кварталы были застроены без учета инженерной подготовки территории, и возведенные жилые дома оказались без инженерных сетей (электричества, тепла, воды, канализации). Не были зарезервированы в необходимом количестве земельные участки для проектирования линейных сооружений, либо после выдачи технических условий владельцем сетей оказывалось, что не представляется возможным прохождение отдельного линейного сооружения от точки подключения до возводимого объекта по причине отсутствия свободного коридора или отказа собственников (владельцев) земельных участков от согласования акта выбора трассы.
С введением в действие закона № 41-ФЗ возникла проблема разработки проектов планировки территорий взамен градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для линейных объектов. Требование закона есть, но методик по оформлению документов для линейных объектов (ЛО) нет. Причем при разработке проекта планировки необходимо учитывать баланс интересов в вопросе соотношения прав собственников земельных участков, проектировщиков и эксплуатирующих организаций ЛО, органов власти всех уровней. Также планировка территории должна стать обоснованием для установления сервитутов при прохождении ЛО по земельным участкам.

Амосова О.В.

Документация по планировке территории подготавливается на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (ст. 42 ГрадК РФ). Эти документы, будучи утвержденными решениями представительных ОМСУ, имеют общеобязательную силу, как ПЗЗ и документы территориального планирования. Поэтому документация по планировке не должна противоречить документу территориального планирования и ПЗЗ. Часть 15 ст. 46 ГрадК РФ предусматривает, что на основании документации по планировке территории представительный ОМСУ вправе вносить изменения в ПЗЗ. На практике иногда одновременно действуют ПЗЗ и проект планировки территории, которые противоречат друг другу. Необходимо законодательно предусмотреть, что проект планировки территории, уточняющий параметры разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), вводится в действие одновременно с соответствующими изменениями в ПЗЗ. Для обеспечения этого порядка в составе работ по разработке проекта планировки территории должны готовиться и изменения в ПЗЗ.

С.Н. Николаев
В проекте планировки, проекте межевания и ГПЗУ должен быть определен конкретный вид использования конкретного земельного участка. Но нужно обязательно прописать, что проект планировки может выходить за границы перечня видов разрешенного использования установленного ПЗЗ. Термин «уточнение» в этом случае не подходит. Здесь нужно предусматривать «пакетное» рассмотрение документов - утверждение проекта планировки и внесение изменений в ПЗЗ – и лучше это проводить по процедуре изменений в ПЗЗ, так будет более логично.

Действительно, полностью отсутствует преемственность градостроительных решений, как правило, прошедших государственную экспертизу. Институт красных линий, других линий градостроительных ограничений внезапно оказался нелегитимен.

Я бы сказал, что полностью отсутствует законодательно определенная взаимосвязь между градостроительным межеванием (проектами межевания и градостроительными планами) и землеустроительным межеванием (схемы расположения земельного участка, межевые планы и т. д.). Из-за этого земельный участок, определенный проектом межевания, и земельный участок, поставленный на кадастровый учет, могут оказаться разными.

Много вопросов по межеванию территории жилой застройки. Ранее застроенные территории плохо подходят под требования действующих законов.

В концептуальных предложениях подчеркнута необходимость различного состава документации по планировке территорий для разных целей. Но сначала было бы неплохо определиться с разновидностями этих целей:
- проект планировки улично-дорожной сети (я вывел бы на уровень проекта планировки профильные схемы развития инженерных коммуникаций);
- жилая застройка (с разделением на индивидуальную и многоэтажную);
- общественно-деловая застройка;
- промышленная застройка;
- рекреационная застройка;
- застройки садовых, дачных и подобных объединений.

Абсолютно непонятна юридическая роль ГПЗУ как документа по планировке территории, который должен быть двух видов:
– при наличии ПЗЗ, проекта планировки и проекта межевания это не документ, а просто выборка регламентов из вышеуказанных документов для проектирования;
– при отсутствии проекта планировки и проекта межевания это должен быть самостоятельный документ по планировке территории, утверждающий границы красных линий, границы земельного участка, регламенты (если нет ПЗЗ) и т. д.

С.Ю. Трухачев
В Концептуальных положениях предлагается ввести «…обязательность установления видов разрешенного использования при подготовке ГПЗУ в соответствии с проектом планировки». По сути дела, предлагается ввести абсолютно новую систему градостроительного зонирования, в которой определение видов разрешенного использования – это уже не прерогатива ПЗЗ, а задача проекта планировки, и, следовательно, необходимость в ПЗЗ как в самостоятельном документе полностью отпадает, в таком случае про него просто надо будет забыть. Как предложенная система может функционировать параллельно с ПЗЗ, совершенно неясно. Ведь если конечная цель всей системы градзонирования – это выдать ГПЗУ с видами разрешенного использования, то зачем тогда ПЗЗ, если все это можно сделать посредством проектов планировки? Одно звено – либо ПЗЗ, либо проект планировки – в этой системе явно лишнее.

В результате мы получим громоздкую (состоящую из множества документов), ресурсоемкую (разработка такого количества документов потребует как кадровых, так и финансовых ресурсов), дорогую в использовании, а самое главное – крайне коррупционную систему градостроительной регламентации. Определять градостроительный регламент фактически можно будет посредством проекта планировки, т. е. документа, принимаемого решением главы администрации, полностью исключая при этом представительные ОМСУ и сокращая процедуры общественных обсуждений, как следствие, возможность общества влиять на происходящее.

Тегенцев С.А.

Вместе с тем любому практику, сталкивавшемуся с разработкой ПЗЗ, ясно, что заранее предусмотреть все виды использования для всех территорий города крайне затруднительно. Лучший способ при подготовке ПЗЗ – иметь в качестве основы проект планировки со свойственным ему уровнем проработки градостроительного анализа и проектных решений. Но делать это надо не напрямую через проект планировки, а посредством планомерной поэтапной корректировки действующих ПЗЗ, вводя поэтапно детализацию градостроительного зонирования.

Я поддерживаю предложение авторов концепции, указанное в п. 2.3. Это действительно необходимо, чтобы довести систему градостроительной регламентации до логического завершения. На мой взгляд, говорить надо не только о корректировке правил посредством проектов планировки, но и о пакетной корректировке двух документов, т.е. о внесении в ПЗЗ изменений одновременно с изменениями в проект планировки. Для этого необходимо прописать соответствующую процедуру в ГрадК РФ.

Авторами предлагается разделить на уровне методики три случая подготовки документации по планировке:
- для зон сложившейся сохраняемой застройки;
- для зон градостроительного преобразования;
- для зон, предназначенных для застройки в соответствии с документами территориального планирования.

Указанное разделение предлагается провести в отношении состава и содержания, методики разработки документов по планировке и т. п. В целом, поддерживая такое разделение, хотели бы обратить внимание на следующий момент.

Представляется неудачным определение «зоны, предназначенные для застройки в соответствии с документами территориального планирования». Такое разделение может быть актуально только для новых населенных пунктов. Генеральный план любого существующего города или иного населенного пункта предполагает по умолчанию застройку во всех его частях, только по отношению к существующим территориям это, скорее, реконструкция. Лучше заменить указанный термин на «зоны градостроительного освоения незастроенных территорий».

При разработке методики планировки территорий в соответствии с таким делением необходимо крайне осторожно подходить к делению территории по таким зонам, т. к. излишне жесткая дифференциация может навредить непрерывному органичному развитию территории. Предлагаем объединить первые две группы в одну, назвав ее «зоной застроенных территорий». При этом зону градостроительных преобразований можно рассматривать как частный случай зоны застроенных территорий, прописав все, что касается ее планировки, в методике, но не дифференцируя для этой цели состав документов. Это, на наш взгляд, обеспечит необходимую степень свободы органов местного самоуправления в части обеспечения более гибкой политики по реконструкции сложившейся застройки.

Введение такой дифференциации зон для планировки территорий потребует соответствующих корректив для методики разработки генерального плана.

Помимо указанного выше неверным представляется то, что в составе концепции никак не освещены случаи разработки проектов планировки линейных объектов, которые представляют собой совершенно обособленную в методическом отношении группу.

С.М. Новокшонов
Прямое влияние решений проекта планировки территории на ПЗЗ недопустимо по причине их реализации в расчетные сроки и на долгосрочную перспективу. Чтобы преемственность стала обязательной, проекты планировки должны иметь в своем составе поэтапный план реализации, легитимность которому придает только решение представительного органа власти, утверждающего бюджет. Это приводит к бюджетному планированию в этапы по 7 лет, к установлению сроков резервирования территории для развития. Возможно, мы когда-нибудь впоследствии будем иметь такое планирование. Однако не все решения в проектах планировки касаются размещения объектов федерального, регионального и местного значения – большая часть их рассчитана на привлечение частных инвестиций в развитие территорий.

Внесение изменений в ПЗЗ на основании утвержденного проекта планировки производится в отношении муниципальных и неразделенных государственных земель. На мой взгляд, проекты планировки формируют решения по развитию территорий, которых необходимо придерживаться при внесении изменений в ПЗЗ при условии обеспеченности инвестиционной и бюджетной ответственностью. В противном случае создается ситуация консервации существующего состояния территории, что приводит к росту социальной напряженности в обществе и, как следствие, недоверию населения по отношению к предлагаемой муниципальным управлением стратегии развития территории. Игнорировать это нельзя.

Правовое регулирование развития территорий осуществляется через регламенты территориальных зон. Этот механизм действует, он позволяет управлять территорией. Следует учесть существенную разницу в задачах градостроительного планирования и градостроительного регулирования. Проектное решение на расчетный срок отражает отдаленную перспективу. Оно нацелено на комплексное решение градостроительных задач. Реализация такого решения требует времени и состоит из этапов. Необходимость обеспечения комфортности проживания населения, не нарушая их конституционных прав, не допускает прямой перевод утвержденных функциональных зон проекта планировки в состояние территориальных зон, так как это нанесет вред процессу градостроительного планирования и приведет к смешению понятий «планирование» и «регулирование». Как следствие мы получим «недопланирование», ведь тогда через публичные слушания не провести решений на долгосрочную перспективу. ГрадК РФ принципиально определено, каким образом вносятся изменения в территориальное зонирование, и усложнять данную процедуру перечнем вариантов нецелесообразно.

В ГрадК РФ требуется добавить порядок внесения изменений в проекты планировки и проекты межевания, что облегчит контроль над установлением красных линий и принятием решений в градостроительном планировании. Очень важно, чтобы проекты планировки были постоянно действующими документами в определенных границах территории, потому что на них опираются отраслевые схемы инженерного обеспечения территории, их совокупный расчетный баланс зонирования является основой для показателей документации территориального планирования.

Проекты межевания должны формировать решения муниципалитета на стадии предоставления земельных участков под капитальное строительство и территории общего пользования. Проблемной становится ситуация с линейными объектами, градостроительные планы на которые с недавнего времени выдавать запрещено. Проекты межевания разрабатывались поквартально (микрорайонно), теперь же непонятно, как описывать границы данной документации, учитывая территории общего пользования с включением дорог. В настоящее время без документации по планировке территории дороги на кадастровый учет не поставить. Перспективное межевание на территориях реконструируемой застройки воспринимается как планируемое мероприятие для определения сроков осуществления. Жизнь всегда вносит коррективы в утвержденные планы развития застройки, и опять встает вопрос – как вносить изменения в градостроительную документацию? Если принять принцип «по каждой мелочи заново принимать новый документ», то можно потерять преемственность решений, и возможность оперативного планирования будет упущена.

Требуется определение структурной иерархии планировочного каркаса территории, к которому должен быть привязан градостроительный документ. Одна из основных задач – четкое описание понятий и терминов, создание единых классификаторов. Научная деятельность отстает в этом процессе от производства, так как материалы для исследований в стадии формирования, а количество еще не привело к определению критериев качества. Это связано и с нормативной базой, и, как следствие, со слабым методическим сопровождением процесса подготовки градостроительной документации, и, самое главное, ее использованием в управлении развитием территории.

О целях
При определении (уточнении) целей документации по планировке территорий и ее правового статуса предлагаю исключить уточнение видов и параметров разрешенного использования земельных участков и ОКС в границах элементов планировочной структуры как параллельный процесс с градостроительным регулированием. Предложение новых видов территориальных зон с соответствующим набором видов разрешенного использования в проектах планировки требует всестороннего согласования и веских оснований в специфике принимаемых решений.

В целом Концептуальные положения по совершенствованию нормативно-правового и методического обеспечения подготовки документации по планировке территорий считаю крайне своевременными. Влияние решений проектов планировки на ПЗЗ не должно быть прямым, однако оно намного выше, чем в Генеральном плане муниципального образования. Поэтому необходимо перевести зависимость внесения изменений в ПЗЗ с Генерального плана муниципального образования на проекты планировки. Основным препятствием в этом будет отсутствие полного комплекта проектов планировки в границах муниципального образования.

Влияние решений проектов планировки на ПЗЗ не должно быть прямым, однако оно намного выше, чем в Генеральном плане муниципального образования. Поэтому необходимо перевести зависимость внесения изменений в ПЗЗ с Генерального плана муниципального образования на проекты планировки. Основным препятствием в этом будет отсутствие полного комплекта проектов планировки в границах муниципального образования.

Предложенное распределение вопросов между нормативно-правовым обеспечением и методическими рекомендациями поддерживаю полностью. В существующем их состоянии очень сложно добиться качественной подготовки градостроительной документации, тем более рационально планировать ее разработку.

О.В. Амосова
Для обеспечения преемственности градостроительных решений документации по планировке территорий в земельно-имущественных отношениях, на мой взгляд, следует выделить четыре категории, или вида, территорий:
1. Развитие застроенных территорий, поскольку имеется сложившаяся инфраструктура и сложившийся быт, который пытаются сломать для целей улучшения качества жизни и бизнес-привлекательности территории.
2. Неосвоенная территория, так называемая территория перспективного развития, где на момент разработки документации находятся тайга/поле/лес.
3. Застроенная территория, где документация играет роль уплотнителя и обосновывает право на жизнь того или иного объекта.
4. Производственная территория – требуется ли такая документация в принципе? Если нет, как обосновать, например, возможность либо невозможность разделения земельного участка на N частей, как и кто должен определять минимум и максимум для тех или иных производственных и технологических процессов, особенно в условиях часто встречающейся фразы «СНиПы носят лишь рекомендательный характер».

По вопросу согласованности ПЗЗ с документацией по планировке территорий – согласованность должна быть, но ни в коем случае не стоит однозначно определять ее обязательность, позиция обязательности изменения ПЗЗ по такой документации не всегда будет логична и приемлема для ОМСУ.

И, наверное, самые большие проблемы ОМСУ – оценка и принятие той или иной документации по планировке территории. Недостаточно простого соответствия проекта техническим регламентам, установленным до начала разработки документации, а также набору, пусть минимальному, необходимых, скажем так, листов чертежей и пояснительной записки. Как оценить, что принятые решения все-таки приемлемы для всех сторон и могут быть реализованы на деле? Ведь после утверждения документации вся ответственность за принятые в ней решения ложится на плечи именно ОМСУ.

С.А. Тегенцев
В настоящее время особую актуальность приобретает обеспечение территории муниципальных образований документацией по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания, градостроительные планы земельных участков). При этом утверждение документации по планировке территории является вопросом местного значения. В практике ОМСУ города Тюмени неоднократно возникали спорные ситуации, касающиеся понимания порядка разработки документации по планировке территории, ее содержания и правового статуса. В связи с изложенным выше, не преследуя цель выразить правовую позицию Администрации города Тюмени, считаем возможным привести ряд суждений относительно документации по планировке территории:

1. Порядок подготовки документации по планировке территории установлен ст. 45, 46 ГрадК РФ. Вместе с тем существует потребность в дополнительном регламентировании процедуры подготовки проектов планировки, а именно – по актуализации уже утвержденных проектов планировки. В отсутствие законодательного определения возникает вопрос о правомерности применения такого способа их актуализации, как внесение изменений в утвержденные проекты планировки либо их изменение путем утверждения нового проекта планировки с одновременным признанием утратившим силу прежнего проекта или его части (например, в случаях, установленных в ч. 8.1 ст. 45 ГрадК РФ, когда проект планировки разрабатывается на часть территории, в отношении которой проект планировки уже утвержден). В настоящий момент основаниями для внесения изменений в утвержденный проект планировки могут стать: корректировка красных линий, уточнение размещения объектов местного значения, градостроительных регламентов и т. п. Однако, учитывая важность документации по планировке территории как документов, определяющих комплексное устойчивое развитие территории, Администрация города Тюмени приходит к выводу о целесообразности установления на федеральном уровне унифицированного подхода к актуализации проектов планировки путем закрепления способов, оснований и процедуры такой актуализации.
2. В соответствии со ст. 45 ГрадК РФ разработку проектов планировки и проектов межевания вправе осуществлять как органы местного самоуправления, так и физические или юридические лица за свой счет. Учитывая, что как на федеральном, так и на местном уровне не урегулирован вопрос проведения экспертизы разработанной документации по планировке территории, планируемой к обсуждению на публичных слушаниях, считаем возможным предусматривать в муниципальных правовых актах регламент работы органов местной администрации по следующим направлениям:
– определение зон ответственности органов местной администрации в части проведения экспертизы проектной документации по планировке территории;
– определение механизма взаимодействия органов местной администрации, в том числе путем установления сроков рассмотрения соответствующих проектов;
– установление принципов и методики проведения экспертизы проектной документации по планировке территории.
3. Действующим градостроительным законодательством не определено, являются ли акты об утверждении документации по планировке территории нормативными. Вместе с тем имеется судебная практика (в частности, постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2010 № А56-6916/2008), в соответствии с которой документы, утверждающие проекты планировок, признаются ненормативными актами.
Кроме того, в связи с этим возникают вопросы направления утвержденной документации по планировке территории в регистр муниципальных нормативных правовых актов.
4. Следует отметить, что в Тюменской области состав и содержание проектов планировки устанавливается постановлением Правительства Тюменской области от 14 сентября 2010 № 260-п «Об утверждении Положения о составе и содержании проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования Тюменской области, документов территориального планирования муниципальных образований Тюменской области» (далее – Положение № 260-п). В соответствии с пп. 2 п. 2.4.1 Положения № 260-п на разбивочном чертеже красных линий отображаются действующие и проектируемые красные линии, подлежащие отмене красные линии. В соответствии со ст. 1 ГрадК РФ красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Вместе с тем достаточно часто в разработанной документации по планировке территории, выносимой на обсуждение на публичные слушания, красными линиями обозначаются только планировочные элементы, из чего следует, что иных территорий общего пользования, на проектируемой территории не планируется. Отсутствие красных линий, определяющих иные территории общего пользования (в случае если они фактически будут определены на застроенной территории), может повлечь впоследствии проблемы при определении субъектов, обеспечивающих содержание данных территорий.

Кроме того, отсутствие красных линий внутри элемента планировочной структуры противоречит требованиям градостроительного законодательства, устанавливающего, что каждому земельному участку должны быть обеспечены подъезды и подходы для беспрепятственного доступа, что особенно актуально для комплексного развития территории.

В целом отметим, что отсутствие документации по планировке территории порождает многие социальные проблемы в муниципалитетах: создает проблемы самовольного строительства и занятия земельных участков, транспортные заторы на автомобильных дорогах, сокращение количества зеленых насаждений, парковок и др. Документы территориального планирования и документация по планировке территории, принятые во многих муниципалитетах еще в советский период до сих пор применяются, препятствуют развитию муниципальных образований, ухудшают качество жизни населения.

Назрела необходимость проблемы точечного строительства. Считаем должным пояснить, что в законодательстве отсутствует определение понятия «точечное строительство», которое возникло в результате практики и означает в основном строительство объектов без соблюдения требований к параметрам и плотности существующей застройки («как попало», «где попало»). Следствием отсутствия документации по планировке территории является нехватка у ОМСУ юридических инструментов контроля за параметрами и плотностью застройки (в условиях, когда предоставление земельных участков осуществляется уполномоченным органом субъекта Российской Федерации).

Выводы по итогам дискуссии
По результатам первого этапа обсуждения авторские концептуальные предложения выросли, а требования к будущему документу возросли.

Для того чтобы определить роль и место документации по планировке в системе управления территориями и недвижимостью, эту систему следует создать. В состав системы должны быть включены требования к исходным данным и результатам каждого вида градостроительной документации, в том числе: генеральных планов; проектов планировки, проектов межевания, ГПЗУ; правил землепользования и застройки. Такие требования обеспечат необходимые зависимости между документами и преемственность градостроительных решений. Например, граница территориальной зоны не может включать в себя несколько функциональных зон, установленных генеральным планом.

Особое внимание следует уделить внесению ясности в статус ГПЗУ в составе проекта межевания. Есть смысл подумать о том, чтобы вывести этот документ из состава документации по планировке территорий, вернув ему историческое назначение – «разрешительный документ», который при наличии всех градостроительных данных должен формироваться автоматически, через информационно-аналитические системы обеспечения градостроительной деятельности и с открытым доступом к кадастровой карте территории в ГКН.

Кроме того, система должна обеспечить взаимозависимость с кадастровой и проектной архитектурно-строительной документацией.

ГрадК РФ необходимо установить четкие требования к исходным данным и результатам каждого вида документа, а на уровне методических рекомендаций можно прописать состав и содержание каждого документа в зависимости от вида градостроительной ситуации и функционального назначения территории. Требования к результатам каждого проекта должны включать перечни утверждаемых юридически значимых пространственных объектов градостроительного регулирования. Такой подход обеспечит межведомственное взаимодействие (в том числе с учетом создания инфраструктуры пространственных данных), а также возможность внесения изменений в документацию фрагментами (в части переноса красной линии, изменения параметров или границ и т. д.). Также создание единой системы управления территориями и недвижимостью и утверждение единых требований обеспечит более тщательную проверку качества документации со стороны заказчика, повысит ответственность исполнителя.

Должны быть прописаны механизмы и сроки реализации (либо их бессрочность) планировочных решений в тех случаях, когда они затрагивают интересы правообладателей недвижимости.

Нормативного закрепления требуют следующие положения:
– Генеральным планом должны быть установлены элементы улично-дорожной сети и планировочной структуры с определением типов градостроительных ситуаций по каждому элементу, а также очередности разработки проектов планировки территорий планировочных элементов.
– Минимальный размер территории для разработки проекта планировки должен соответствовать размеру элемента планировочной структуры, определенного генеральным планом.
– Красные линии отделяют территории улично-дорожной сети от первичных элементов планировочной структуры – кварталов (микрорайонов). Внутриквартальные территории общего пользования должны формироваться границами земельных участков общего пользования (возможно также введение термина «вспомогательные» или «внутриквартальные» красные линии). Главное – нужно внести определенность в правила установления и правовой статус красных линий, соответствующий основному объекту градостроительного регулирования.
– Необходимо обеспечить переход правового значения в управленческой деятельности по развитию территорий от «документа» к «объекту» градостроительного регулирования. Для реализации такого подхода необходимо обеспечить правовой статус объекта градостроительного регулирования. Так объект «красная линия» формирует правовые границы территорий общего пользования и территорий приватного назначения. Это объект планирования, являющийся инструментом регулирования. И значение в данном случае имеет не проект планировки, а конкретная красная линия.
– Необходимо закрепить в ГрадК РФ обязательность разработки проектов планировки территорий улично-дорожной сети с целью формирования красными линиями каркаса правового регулирования территории поселения.

В случае если проектом планировки уточняются или изменяются границы территориальных зон, виды и параметры их разрешенного использования, в составе проектов планировки должны подготавливаться предложения по внесению соответствующих изменений в ПЗЗ, в период согласования эти предложения должны направляться в соответствующую комиссию в качестве обоснований внесения изменений. После принятия решения о внесении изменений в ПЗЗ или одновременно с ними могут быть утверждены проекты планировки.

Нельзя допустить, чтобы самый главный документ, обеспечивающий формирование требований к элементу планировочной структуры, территориям, земельному участку и объекту капитального строительства, оказался в положении «между косяком и дверью» – между настоящим законом № 41-ФЗ об упрощении территориального планирования и будущим законом об упрощении «территориального зонирования», завуалированным под отмену категорий земель, не особенно привлекающую внимание представителей градостроительного цеха.

Значение настоящего исследования в связи с опубликованным проектом федерального закона об отмене отдельных категорий земель значительно возросло. Нельзя допустить, чтобы самый главный документ, обеспечивающий формирование требований к элементу планировочной структуры, территориям, земельному участку и объекту капитального строительства, оказался в положении «между косяком и дверью» – между настоящим законом № 41-ФЗ об упрощении территориального планирования и будущим законом об упрощении «территориального зонирования», завуалированным под отмену категорий земель, не особенно привлекающую внимание представителей градостроительного цеха.

Планирование территории - важнейшая составляющая градостроительной деятельности. На основе готовых проектов инженеры, архитекторы и строители выполняют межевание земельных участков, устанавливают границы и определяют зоны, в рамках которых будут сооружаться объекты того или иного типа. Правильно составленная документация в итоге позволяет рационально использовать региональные ресурсы. В частности, проекты планировки территории формируются с учетом экологических, экономических и климатических условий конкретной местности, что дает возможность обеспечения оптимальной организации жизнедеятельности населенного пункта.

Цели создания проекта

Главной задачей планирования территориальных объектов является обеспечение стабильного развития региона в соответствии с градостроительными нормами. В первую очередь специалисты определяют, в каких границах будет закреплена целевая территория. Это необходимое условие для последующей детализации и уточнения планировочной структуры на конкретной местности. На следующем этапе выполняется более точное распределение участков и зон уже в рамках намеченной территории. В частности, определяются сегменты для застройки, участки преобразования, линии прохождения транспортных коммуникаций и т.д. Затрагивают проекты планировки территории и жилищно-бытовой комплекс. Определяются наиболее выгодные места размещения коммунальных хозяйств и объектов социально-культурного значения. Без специального планирования жилых зданий, промышленных строений, инженерных сооружений и дорожных развязок с коммунальной инфраструктурой невозможно реализовывать задачи градостроительного плана, принципы которого базируются на обеспечении комфортной и безопасной жизни граждан.

Планирование территории

Существует несколько этапов планирования, которые могут исключаться или меняться местами по очередности в зависимости от характеристик территории. На первом этапе выполняется целью которого является исследование основных тенденций потенциального развития местности. Определяются направления и критерии оценки будущего развития. На следующем этапе производится кластерный анализ, выделяющий отдельные зоны в зависимости от их экономических данных. Например, проект планировки и межевания территории может представлять собой план с несколькими участками, разграниченными по функциональным признакам. Это могут быть промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктурные и жилые зоны, для которых будут рассчитываться разные принципы развития. Также планирование не обходится без анализа конкурентных, экономических и отраслевых преимуществ конкретной территории. Под них рассчитываются и конфигурации размещения линейных объектов, и схемы распределения коммуникационных сетей.

Виды документации по планировке

Существует два основных документа, которые разрабатываются в ходе планирования территорий. Это непосредственно проект планировки и схема межевания. В первом случае упор делается на установление границ и в некоторых случаях на определение мест капитальной застройки. Например, проект планировки территории с может включать отдельные разделы с указанием требований к его строительству и реконструкции. Но в принципе подобные данные могут использоваться в документации только при условии, что ни линейный объект, ни земля, на которой он расположен, не являются муниципальной или государственной собственностью. Что касается документации по межеванию, то в нее входит соответствующий проект со схемами и чертежами выделения участков, данные о площади образуемых земель и т.д.

Подготовка проектной документации

Целевым объектом планирования может выступать выделяемая градостроительным проектом территория или один из элементов территориальной структуры. При учитываются его характеристики, план межевания, зональное разграничение и установленные правила землепользования. Особое место на этом этапе работ будет занимать геодезический материал. На его основе выполняется подготовка проекта планировки территории с графической частью. К примеру, могут использоваться топографические планы, цифровые карты и планы, допущенные к применению уполномоченными органами надзора.

Материалы по обоснованию проекта

В данный пакет документов входят следующие материалы:

• Территориальная карта планировочной структуры с отображением границ города или поселения.
• Результаты геодезических изысканий с указанием
• Документы с обоснованием зонирования и размещения объектов капитальной застройки.
• Схемы размещения объектов культурного наследия, улично-дорожных сетей и т.д.

Важно отметить, что проекты планировки территории не обходятся и без сегментации строительных объектов по текущему техническому состоянию. Выделяются те же линейные объекты, здания, подлежащие сносу и реконструкции, площадки незавершенного строительства. Указываются в обосновании и мероприятия по защите территорий от пожара и других чрезвычайных ситуаций.

Разработка проекта планировки территории

Базовая часть документа включает чертежи с указанием красных линий. Таким образом выделяются федеральные границы территории, занятой линейными объектами. Также подчеркиваются на чертежах планируемые и существующие элементы градостроительной структуры и зоны объектов. Отдельно к проектировочному решению прилагаются материалы с параметрами развития территории. В этой части указывается плотность застройки, ее характеристики, регламентные пределы и технические данные о планируемых объектах. Типы построек могут быть разными - жилыми, общественно-деловыми, производственными, культурными и т.д. Но независимо от направления развития все проекты планировки территории должны разрабатываться с учетом характеристик транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. Как правило, данные кластеры планируются в соответствии с комплексной градостроительной программой.

Согласование и утверждение проекта

Подготовленные проверяются уполномоченными органами, которые на основании соответствия предоставленных материалов нормативам принимают решение об утверждении или об отказе в принятии пакета. Во втором случае проект отправляется на доработку. В частности, согласование документов и их проверку могут производить органы местного самоуправления и отраслевая комиссия. Но в обоих случаях утверждение проекта планировки территории осуществляется только после публичных слушаний. Комплексные документы с планами межевания и планировочными решениями утверждает глава местной администрации.

Заключение

В отличие от градостроительных концепций и муниципальных территорий, местный план планировки является точечным и практическим средством достижения поставленных стратегических задач. Но и в этом случае невозможно рассматривать целевую область как автономную и замкнутую. Даже после разграничения проекты планировки территории не исключаются из общего плана развития регионов. Специалисты разрабатывают ту же транспортную и промышленную инфраструктуру с расчетом на оптимальное взаимодействие хозяйственных объектов с соседними регионами. В то же время имеют место и локальные задачи, обусловленные исключительно внутренними экономическими, экологическими, социальными и другими характеристиками.

1. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации планировка территории осуществляется путем разработки и утверждения следующих видов документации по планировке территории:

1) проектов планировки территории;

2) проектов межевания территории;

3) градостроительных планов земельных участков.

3. Объектами разработки проектов планировки территории являются территории реорганизации, границы которых определяются Генеральным планом города Москвы или территориальными схемами.

4. Объектами разработки проектов межевания территории являются застроенные и подлежащие застройке территории. Проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в виде отдельных документов. На территориях реорганизации проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в соответствии с утвержденными проектами планировки территории. В зонах комплексного благоустройства проекты межевания территории разрабатываются в виде отдельных документов на основе Генерального плана города Москвы, правил землепользования и застройки с учетом территориальных и отраслевых схем.

5. Утратила силу.

6. Разработка градостроительных планов земельных участков объектов капитального строительства федерального, регионального значения может осуществляться:

1) на основе Генерального плана города Москвы в виде отдельных документов;

2) в составе территориальных, отраслевых схем, проектов планировки территории, проектов межевания территории или на их основе в виде отдельных документов.

7 — 8. Утратили силу.

Статья 39. Содержание проекта планировки территории

1. Проект планировки территории содержит:

1) чертежи, составленные на основе топографических планов в масштабе 1:2000;

2) положения о планировке территории.

2. В целях подготовки проекта планировки территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта.

3. На чертежах проекта планировки территории отображаются в соответствующих границах:

3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории с отображением категорий, видов, режимов охраны, использования указанных территорий, а также зон, режимов регулирования градостроительной деятельности в границах указанных территорий;

5) обозначенные красными линиями территории линейных объектов;

6) обозначенные красными линиями территории общего пользования;

7) земельные участки, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения с отображением назначения и планируемых параметров указанных объектов, функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;

8) участки территории, предназначенные для размещения иных кроме указанных в пункте 7 настоящей части объектов капитального строительства, с отображением функционального, строительного, ландшафтного назначения территории таких участков;

9) земельные участки или участки территории, предназначенные полностью или частично для создания общественных пространств;

10) земли в границах территорий, указанных в пунктах 3, 5, 6 и 7, планируемые для резервирования для государственных нужд;

11) территории последующей разработки в соответствии с проектом планировки территории проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, проектов благоустройства территории.

4. Положения о планировке территории содержат:

1) основные показатели развития территории, в том числе показатели:

а) проектного баланса территории;

б) планируемой в границах территории численности населения, в том числе численности жителей, занятых, посетителей;

в) планируемых объемов застройки по видам назначения объектов капитального строительства;

г) планируемого развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененных территорий и показатели обеспеченности населения и территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, озелененными территориями;

д) иные показатели;

2) перечень основных мероприятий по планировке территории с указанием последовательности выполнения таких мероприятий.

6. Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

1) характеристики существующего состояния и использования территории;

2) анализ предпосылок и перспектив развития территории;

3) обоснование проектных решений проекта планировки территории.

7. Состав и структура проектов планировки территории, материалов по обоснованию проектов планировки территории устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 40. Разработка, согласование и утверждение проекта планировки территории

1. Разработка проекта планировки территории осуществляется в соответствии с планом реализации Генерального плана города Москвы. Основанием для разработки проекта планировки территории является городская целевая программа развития застроенных территорий, реорганизации территорий, в соответствии с которой Правительство Москвы осуществляет одно из следующих действий:

1) заключает договор о развитии застроенной территории в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) осуществляет за счет средств бюджета города Москвы подготовку территории для целей ее реорганизации, строительство объектов инфраструктуры и формирование земельных участков для строительства объектов капитального строительства, после чего сформированные земельные участки предоставляются на конкурсной основе физическим и юридическим лицам;

3) осуществляет в целях развития на территории реорганизации объектов регионального значения за счет средств бюджета города Москвы весь комплекс мероприятий по реорганизации территории, включая строительство, реконструкцию объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур, иных объектов капитального строительства, а также благоустройство территории.

2. Проект планировки территории подлежит:

1) рассмотрению в соответствии с настоящим Кодексом на публичных слушаниях;

2) согласованию с территориальными органами исполнительной власти административных округов, районов города Москвы, в границах которых осуществляется разработка проекта планировки территории, иными органами исполнительной власти города Москвы, осуществляющими отдельные полномочия в области градостроительной деятельности;

3) согласованию с федеральными органами исполнительной власти в случаях, установленных федеральным законодательством.

3. Муниципальное Собрание муниципального образования, входящего в границы разработки проекта планировки территории, направляет свои предложения к указанному проекту в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.

4. Для утверждения проекта планировки территории в Правительство Москвы представляются:

1) проект планировки территории и проект правового акта Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории;

2) перечень материалов по обоснованию проекта планировки территории с указанием их содержания;

3) протокол публичных слушаний, заключение о результатах проведения публичных слушаний по проекту планировки территории;

4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования;

5) заключения о согласовании проекта планировки территории.

5. На основании документов и материалов, указанных в части 4 настоящей статьи, Правительство Москвы принимает решение об утверждении проекта планировки территории или о его доработке.

6. Утвержденный проект планировки территории может быть оспорен в судебном порядке в соответствии с федеральным законодательством.

7. Органы государственной власти Российской Федерации, Московская городская Дума, депутаты Московской городской Думы, органы исполнительной власти города Москвы, муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования, заинтересованные физические и юридические лица могут представить в Правительство Москвы предложения о внесении изменений в утвержденный проект планировки территории.

8. Порядок разработки, рассмотрения и согласования проектов планировки территории устанавливается Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 41. Содержание проекта межевания территории

1. Проект межевания территории содержит:

1) чертежи межевания территории, составленные на основе топографического плана в масштабе 1:2000;

2) положения о межевании территории;

3) градостроительные планы земельных участков, разработанные в составе проекта межевания территории.

2. На чертежах проекта межевания территории отображаются в соответствующих границах:

1) территории объектов культурного наследия;

2) зоны с особыми условиями использования территорий;

3) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

4) функционально-планировочные образования жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения;

5) земельные участки линейных объектов;

6) земельные участки территорий общего пользования;

7) застроенные и подлежащие застройке земельные участки, в том числе:

а) существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения;

б) существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица;

в) планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

8) земельные участки, подлежащие резервированию для государственных нужд;

9) зоны действия публичных сервитутов.

3. В положениях о межевании территории применительно к каждому из указанных в пункте 7 части 2 настоящей статьи земельному участку указываются:

1) функциональное, строительное, ландшафтное назначение территории, установленное в соответствии с настоящим Кодексом;

2) виды разрешенного использования земельного участка, объектов капитального строительства, установленные правилами землепользования и застройки;

3) предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства;

4) ограничения использования земельного участка, объектов капитального строительства.

4. В целях подготовки проекта межевания территории к утверждению разрабатываются материалы по обоснованию этого проекта, которые содержат выполненные в соответствии с региональными нормативами и в соответствии с частью 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации расчеты размеров земельных участков.

5. Состав и структура проектов межевания территорий устанавливаются Правительством Москвы в соответствии с настоящей статьей.

Статья 42. Разработка, согласование и утверждение проектов межевания территории

1. Основанием для разработки проектов межевания территории являются правовые акты Правительства Москвы.

2. Согласование и утверждение проектов межевания территории, разработанных в составе проектов планировки территории, осуществляется в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса.

3. Порядок разработки, согласования и утверждения проектов межевания территории, разрабатываемых в виде отдельных документов, устанавливается Правительства Москвы.

4. По проектам межевания не подлежащих реорганизации застроенных жилых территорий проводятся публичные слушания в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 43. Градостроительные планы земельных участков

1. Разработка градостроительных планов земельных участков осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и с формой градостроительного плана земельного участка, установленной Правительством Российской Федерации.

2. Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2.1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

2.2. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территории или в виде отдельного документа.

2.3. В целях разработки градостроительного плана земельного участка объекта капитального строительства регионального значения или земельного участка из состава городских земель, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства по решению органа, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, может осуществляться подготовка материалов по обоснованию размещения на таком земельном участке объектов капитального строительства (далее — градостроительное обоснование).

3 — 7. Утратили силу.

8. Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры в случае наделения его соответствующими полномочиями.

9. Порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Кодексом.

Статья 44. Особенности разработки градостроительных планов земельных участков, предназначенных для размещения и строительства, реконструкции объектов капитального строительства на не подлежащих реорганизации жилых территориях

1. Не подлежащими реорганизации жилыми территориями являются застроенные территории кварталов и функционально-планировочных образований (жилых групп, жилых микрорайонов) жилого назначения за исключением указанных территорий, подлежащих в соответствии с Генеральным планом города Москвы реорганизации, в том числе путем сноса в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации многоквартирных жилых домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу, реконструкции на основании адресных городских программ.

2. В целях защиты на не подлежащих реорганизации жилых территориях права жителей на благоприятную среду жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений строительство на указанных территориях новых объектов капитального строительства, а также реконструкция существующих объектов капитального строительства могут быть разрешены в следующих случаях:

1) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур районного значения, обеспеченность которыми населения на не подлежащей реорганизации жилой территории не соответствует региональным нормативам;

2) в целях строительства, реконструкции на основании городских программ отдельных жилых домов, предназначенных для граждан, нуждающихся в социальной защите в жилищной сфере, если такое строительство, реконструкция не противоречит техническим регламентам, санитарным нормам, нормативам в части обеспеченности населения и (или) доступности для населения объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и территорий общего пользования, а также если при таком строительстве, реконструкции соблюдаются нормативные показатели обеспеченности существующих объектов капитального строительства участками территории;

3) по инициативе физического или юридического лица — правообладателя земельного участка, при условии, что планируемое указанным лицом строительство, реконструкция объекта капитального строительства:

а) обеспечивает соблюдение требований, установленных для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании городских программ и указанных в пункте 2 настоящей части;

б) не требует прокладки к земельному участку инженерных коммуникаций, устройства проездов, подъездов к земельному участку, не нарушает сложившейся системы благоустройства и озеленения территории, в том числе в период подготовки территории к строительству, реконструкции и осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

3. Проекты межевания не подлежащих реорганизации жилых территорий, разработанные в составе или в соответствии с такими проектами межевания территории проекты градостроительных планов земельных участков и материалы по их обоснованию, а также проекты градостроительных планов земельных участков, разработанные в виде отдельного документа по заявлению правообладателей земельных участков, рассматриваются соответствующей окружной комиссией, представляются в установленном статьями 68 и 69 настоящего Кодекса порядке на публичные слушания и на рассмотрение муниципальных собраний соответствующих муниципальных образований.

4. Публичные слушания по проекту межевания не подлежащей реорганизации жилой территории, проекту разработанного в виде отдельного документа градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства, реконструкции объекта капитального строительства на не подлежащей реорганизации жилой территории, проводятся в обязательном порядке в соответствии с настоящим Кодексом. Муниципальное Собрание соответствующего муниципального образования направляет свои предложения к указанным проектам в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.

5. По результатам публичных слушаний и предложений муниципального Собрания муниципального образования окружная комиссия принимает решение о представлении проекта межевания территории, градостроительного плана земельного участка на утверждение или о внесении изменений в указанные проекты.

6. Градостроительные планы земельных участков на не подлежащих реорганизации жилых территориях утверждаются Правительством Москвы или органом, уполномоченным в области градостроительного проектирования и архитектуры, в порядке, установленном Правительством Москвы. Проекты указанных градостроительных планов земельных участков представляются на утверждение с обязательным приложением следующих материалов:

1) решение окружной комиссии о представлении градостроительного плана земельного участка на утверждение;

2) материалы, указанные в части 2.3 статьи 43 настоящего Кодекса;

3) протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний;

4) предложения муниципального Собрания соответствующего муниципального образования.

• Глава 1. (Статьи 1—10 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
• Глава 2. (Статьи 11—18 )
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
• Глава 3. (Статьи 19—22 )
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
• Глава 4. (Статьи 23—27 )
  • Статья 23.
  • Статья 24.
  • Статья 25.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—30 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
• Глава 6. (Статьи 31—33 )
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.
• Глава 7. (Статьи 34—37 )
  • Статья 34.
  • Статья 35.
  • Статья 36.
  • Статья 37. Утратила силу
• Глава 8. (Статьи 38—44 )
  • Статья 38.
  • Статья 39.
  • Статья 40.
  • Статья 41.
  • Статья 42.
  • Статья 43.
  • Статья 44.
• Глава 9. (Статьи 45—50 )
  • Статья 45.
• Глава 10. (Статьи 51—57 )
  • Статья 51.
  • Статья 52.
  • Статья 53.
  • Статья 54.
  • Статья 55.
  • Статья 56.
  • Статья 57.
• Глава 11. (Статьи 58—65 )
  • Статья 58.
  • Статья 59.
  • Статья 60.
  • Статья 61.
  • Статья 62.
  • Статья 63.
  • Статья 64.
  • Статья 65.
• Глава 12. (Статьи 66—70 )
  • Статья 66.
  • Статья 67.
  • Статья 68.
  • Статья 69.
  • Статья 70.
• Глава 13. (Статьи 71—74 )
  • Статья 71. (Статьи 76—78 )
    • Статья 76.
    • Статья 77.
    • Статья 78.

Успешность функционирования будущего объекта недвижимости, будь то жилой дом, офис или торгово-развлекательный центр, во многом определяется на самой ранней стадии – при согласовании и утверждении проекта планировки территории (ППТ). Его состав, разработка, процедуры согласования и утверждения регламентируются многочисленными законодательными актами, однако авторитетная «теория» во многих аспектах расходится с практикой. Москва, обладающая, особым статусом города федерального значения, играет в этом вопросе по своим правилам.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 42) разъясняет: «Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения». Фактически ППТ представляет собой чертеж проекта с обозначением объекта стройки, а также красных линий, рек, дорог, улиц, линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Разработка ППТ, в частности, необходима при реализация объектов капитальной застройки; при внесении изменений в расположение красных линий, обозначающих границы мест общего пользования на городском плане; при приватизации земельного участка; при изменении вида разрешённого использования территории и т. д.

ППТ служит основой для разработки проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), после утверждения которого столичному застройщику и выдается разрешение на строительство.

Чем руководствоваться?

Порядок действий столичных застройщиков по разработке и согласованию ППТ, кроме уже упомянутого ГрК РФ, определяется Градостроительным кодексом города Москвы и Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». Согласно этим документам, ППТ подготавливается в соответствии с Генеральным планом города Москвы, Правилами землепользования и застройки города Москвы (ППЗ), требованиями региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москве, техническими регламентами и иными законами, а также территориальными, отраслевыми схемами.

Начнем с генплана, судьбе которого можно только посочувствовать. Последний генплан развития столицы до 2025 года, принятый Мосгордумой в мае 2010 года еще при прежнем мэре Москвы Юрии Лужкове, был раскритикован в пух и прах как рядовыми жителями, так и экспертами вкупе с застройщиками. Заменивший Лужкова в кресле градоначальника в 2010 году Сергей Собянин немедленно выступил с предложением «оптимизировать» раскритикованный генплан, «состыковав» его с территориальной схемой развития Московской области.

Мечта Собянина о новом фронте работ сбылась: летом 2012 года столица «выросла» почти в 2,5 раза за счет официального присоединения так называемой Новой Москвы. Ввод в границы города большого куска Подмосковья избавил нового мэра от необходимости «разруливать» последствия старого скандала и позволил начать работу, что называется, с чистого листа теперь уже над новым генпланом Московской агломерации сроком действия до 2035 года.
Чиновники при этом говорят и о смене градостроительных ориентиров – «переходе на полицентричное развитие», «соответствии принципам постиндустриального общества», «создании разнообразной и комфортной среды проживания». В профессиональной среде эти заявления воспринимают с осторожностью – прежний, скандально известный генплан тоже сопровождался красивыми лозунгами, но не способствовал решению ни одной назревшей в мегаполисе градостроительной проблемы... Принять новый документ предполагается в 2015 году (первоначально назывался 2014-й).

Отсутствуют в столице (единственном из городов-миллионников России) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых, согласно ГрК РФ, должна содержаться информация о разрешенном использовании соответствующего земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства.Принятый в 2008 году Градостроительный кодекс Москвы предписал выдавать ГПЗУ исключительно на основании Правил землепользования и застройки. Соответствующий законопроект о ПЗЗ был внесен в Московскую городскую думу в 2009 году, прошел первое чтение и «завис» без движения. Нынешние столичные власти, называют разные сроки предполагаемого принятия ПЗЗ, но они постоянно переносятся.

Всесильная комиссия

Для работы с инвесторами и застройщиками в ноябре 2010 года, сразу после смены городской власти, в Москве была создана Градостроительно-земельная комиссия (постановление от 16.11.2010 № 1019-ПП). Возглавил ее лично мэр Сергей Собянин. Срочность создания комиссии объясняли необходимостью скорейшей ревизии «наследства» прежнего мэра – сотен начатых и неоконченных в кризис строек, земельных участков с непонятной историей. Пересмотрев в рекордно короткие сроки около 1,3 тыс. инвестконтрактов, а также договоров аренды и ГПЗУ, заключенных и выданных при Юрии Лужкове, комиссия стала расширять свои полномочия (за три с небольшим года издано порядка восьми постановлений с изменениями и дополнениями первоначального списка задач). На заседаниях ГЗК стали рассматриваться проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. Одной из функций комиссии, согласно Положению о ГЗК, является «одобрение проектов градостроительных планов земельных участков, подготавливаемых по заявлениям физических и юридических лиц, до введения в действие Правил землепользования и застройки в городе Москве». Это дает критикам повод говорить о том, что решения принимаются чиновниками фактически в режиме «ручного управления». Не прописанные в ПЗЗ технико-экономические параметры возможного строительства становятся предметом «договоренностей» и торга, способствуя возникновению коррупционных схем и многократно удорожая стоимость проектов. Кроме того, решения, вынесенные таким образом, городским властям гораздо легче отменить в одностороннем порядке.

Ситуация усугубляется и тем, что в отличие от большинства органов правительства Москвы, ГЗК не имеет статуса юридического лица (органа исполнительной власти), следовательно, не обладает правом самостоятельного издания, отмены и внесения изменений в правовые акты. Проекты принятых ею решений выносятся на рассмотрение правительства Москвы. Последнее по закону выступает и ответчиком в случае возбуждения дела, в рамках которого оспаривается решение ГЗК. Юристы также обращают внимание на то, что оспаривать в суде можно и решения уполномоченных органов власти, принятые в соответствии с поручениями ГЗК. К таковым, например, относятся приказы Москомархитектуры об утверждении Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).

Хочешь строить – плати

Механизм взаимодействия города и инвесторов (застройщиков) в части разработки и утверждения ППТ и ГПЗУ следующий. Для получения распоряжения о разработке ППТ инвестор подает заявление в столичный Комитет по градостроительству и архитектуре (Москомархитектуру) и представляет на согласование вышеназванного комитета, а такжеКомитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) проект градостроительной концепции развития территории. Документ должен учитывать геологические особенности и градостроительное окружение участка, природоохранные ограничения, наличие объектов исторического наследия, транспортную ситуацию, расположение инженерных сетей, содержать сведения о размерах и назначении планируемых к строительству объектов и т. д.

Согласованный проект подается для обсуждения и одобрения в рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности, действующую в составе ГЗК, а затем выносится на заседание самой ГЗК, где и принимается окончательное решение по разработке ППТ. Иногда на этой стадии, не откладывая в долгий ящик, утверждаются максимальные предельные ТЭПы (технико-экономические показатели) проекта, функционал будущих объектов.

Здесь необходимо сказать несколько слов о финансовой стороне вопроса. До весны 2013 года все ППТ в столице выполнялись за счет средств городского бюджета. Из последних масштабных территорий «разработанных» на бюджетные деньги, можно отметить площадки ЗИЛа, Лужники, районы в Мневниках, Тушино, Нагатинской пойме, Молжаниново, Рублево-Архангельском. Однако в связи с масштабным дорожным строительством и прокладкой новых линий метрополитена бюджетные расходы на разработку ППТ решено было существенно урезать. (Кстати, специалисты отмечают, что, по иронии судьбы, острая необходимость в территориальном планировании в Москве сегодня как раз и возникает в связи с расширением линий метро, которые пересекают множество участков.)

Чтобы не тормозить градостроительный процесс, власти наделили инвесторов правом разрабатывать ППТ за свой счет (последние вынуждены соглашаться, потому что альтернативы все равно нет). Правда, законодательно утверждать данную процедуру не торопятся – в столице по-прежнему продолжает действовать Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». К слову сказать, процесс подготовки проектов планировки и межевания территории по инициативе заинтересованных лиц, равно как и порядок взаимодействия властей с «интересантами», не прописан и в Градостроительном кодексе РФ, хотя возможность такой инициативы на федеральном уровне предусмотрена.

Кроме ключевого «разрешительного» постановления, для полноценного запуска процесса стороннего финансирования городским властям предстоит утвердить целый ряд типовых документов. В их числе – форма упрощенного техзадания на разработку ППТ, порядок и форма оформления плана реализации ППТ, порядок оформления ГПЗУ по материалам ППТ для территорий, поделенных на несколько земельных участков, принадлежащих разным собственникам; механизм передачи городу социальной инфраструктуры при комплексной жилой застройке и т.д. В отсутствие же прописанного порядка самостоятельная разработка ППТ под силу далеко не всем инвесторам, и большинство вынуждено обращаться с заказами к подрядным проектным организациям (зачастую, по словам участников рынка, аффилированных с чиновниками). Услуга эта недешевая – цена разработки ППТ, в частности, зависит от особенностей расположения участка, его площади и характеристик, а также требований технического задания и доодит до нескольких десятков миллионов рублей. Некоторые проектные организации даже предлагают заказчикам разработать документацию не за деньги, а за последующее участие в завершающей стадии инвестиционного проекта.

Есть смысл прислушаться

Готовый ППТ необходимо согласовать в ряде отраслевых департаментов, а если речь идет о жилье – и с другими городскими структурами. Обязательна координация действий с префектурой, на территории которой предполагается реализация проекта, поскольку будущему застройщику необходимо провести еще одну хлопотную процедуру – публичные слушания с участием местных жителей.

В столице, где точечная застройка восстановила против себя немало народу, на публичных слушаниях разгораются нешуточные страсти, которые могут обернуться для инвестора печальными последствиями. Так, по информации Москомстройинвеста, в ноябре 2013 года столичные власти отказались от оформления ГПЗУ для строительства двух магазинов в районах Бибирево и Дмитровский Северного и Северо-Восточного административных округов. При отказе было учтено мнение жителей, которые в ходе публичных слушаний не поддержали представленные проекты дальнейшего использования этой земли. В итоге ГЗК приняла решение использовать оба участка под благоустройство и озеленение.

В ноябре 2011 года ГЗК отклонила ППТ застройки бульвара торгово-развлекательными комплексами между Тарусской и Ясногорской улицей в районе Ясенево. Примечательно, что сделано это было после проведения общественных слушаний, на которых большинство якобы высказалось за возведение ТРЦ. Но протестующие жители утверждали, что проведены эти слушания были с многочисленными нарушениями.

В апреле 2013 года Верховный суд РФ встал на сторону частных собственников в конфликте между властями Московской области и жителями домов, попадавших под снос из-за строительства трассы «Южный обход города Подольска». Как отмечали СМИ, «это был первый в РФ случай отмены проекта планировки территории для строительства дороги стоимостью несколько миллиардов из-за нарушения интересов отдельных граждан».

Конечно, в каждом конкретном проекте имеются свои нюансы, но вышеприведенный опыт показывает, что списывать со счетов настрой местных жителей в любом случае не стоит. Если же все прошло гладко, и ППТ получил одобрение «в своем районе», инвестор может торжествовать победу, а префектура – готовить протокол о положительном результате публичных слушаний.

После согласований многострадальный ППТ вновь выносится на заседание ГЗК, где его могут как одобрить, так и отправить на дополнительную проработку. Чиновники называют несколько наиболее частых поводов «отвода» – слишком высокая плотность застройки, недостаток рабочих мест, недостаток социальной инфраструктуры. Доработанный проект вновь выносят на ГЗК. После его окончательного одобрения ГЗК готовит соответствующий проект постановления Правительства Москвы, который последним и утверждается. На основе разработанного ППТ Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с функционалом и технико-экономическими показателями будущих объектов строительства.

В целом разработка ППТ занимает от 2-3 месяцев до года. Его подготовка за свой счет может сократить эти сроки, но при этом существенно удорожить проект.

Развитие территорий: старые промзоны и новая Москва

Приоритетными задачами ГЗК Сергей Собянин недавно назвал рассмотрение проектов планировок бывших промышленных зон столицы для их последующей реновации и проектов развития Новой Москвы.

Что касается промзон , то их в столице, по разным оценкам, насчитывается от 15 до 18 тыс. га. Поскольку свободных территорий под застройку в столице (в границах старой Москвы) не осталось, власти который год строят планы реорганизации этих промзон. На сегодняшний день утверждены проекты планировок промзон «Соколиная гора», «Нагатинский затон, «ЗИЛ». Среди пилотных проектов – промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». По заявлениям властей, развивать их предполагается комплексно – не только «гнать» жилые квадратные метры, но и «разбавлять» офисами и коммерческой недвижимостью.

Однако на деле процесс идет гораздо медленнее, чем хотелось бы городским властям. Большинство столичных промзон заброшено или заполнено различного рода конторами (явно не дотягивающими до названия «офис»), складами, гаражами, мелкими производствами, а то и вовсе строениями неизвестного назначения. Все это богатство, как правило, сдается собственниками в аренду. На протяжении нескольких десятилетий Москва принимала различные инвестпрограммы, изобретала способы пустить эти земли в оборот. Но все упиралось в то, что бюджетных средств на это не хватало, заставить же раскошелиться собственников, имеющих постоянный доход с аренды и не желающих никаких перемен, тоже не могли.

Очередным шагом в этом направлении стало повышение в 2,5–3 и более раз (в зависимости от участка) с 1 января 2013 года кадастровой стоимости земли и последовавший за ним рост арендных платежей за земли промышленного назначения. Кроме того, городские власти неоднократно заявляли о том, что в случаях выявления нецелевого использования земельных участков и несвоевременной уплаты земельной аренды собственников будут беспощадно штрафовать. Иными словами, может возникнуть ситуация, когда арендный доход не будет покрывать издержек владения этой самой землей. И тогда, надеются в мэрии, владельцы участков будут вынуждены действовать – в частности, разрабатывать ПТТ, чтобы выяснить перспективы нового строительства на своем земельном участке.

Правда, такая стратегия более характерна для крупных собственников, способных найти деньги на исследование и развитие принадлежащей им территории. Большинство же правообладателей «сидит» на участках площадью 2–4 га и не имеет средств на их освоение. У них выход один – ждать, когда ими заинтересуются крупные строительные компании и проситься к ним в «младшие партнеры». Тем более что реорганизация промзоны может преподнести немало затратных сюрпризов – от внезапно обнаруженных при подготовке ППТ линейных объектов (неучтенные линии связи и т.д.) до необходимости рекультивации зараженной почвы. В свою очередь, чересполосица (нарезка на мелкие участки) чревата путаницей в документах и судебными разбирательствами. Так что удастся ли спровоцировать собственников промзон на масштабные работы со своими участками – еще вопрос.

Гораздо более активно застройщики проявляют себя на присоединенных к городу землях Новой Москвы. По информации Москомстройинвеста, с начала нынешнего года ГЗК одобрила разработку ППТ за счет средств инвестора вблизи деревень Голенищево и Середнево, поселения Филимонковское, в районе поселков Коммунарка и Сосенское. Речь идет о масштабных проектах, предусматривающих возведение миллионов квадратных метров недвижимости самого разного назначения.

Ключевые вопросы, такие как особенности подготовки и утверждения документации по планировке территории, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков, резервирования и изъятия земель и т. д., на землях Новой Москвы регламентируются Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 02.12.2013) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Столичные власти действуют по опробованной схеме: сначала – масштабная ревизия инвестпроектов, затем – расторжение уже заключенных инвестконтрактов при выявлении проблем. Наиболее частые основания для расторжения – отсутствие в проектах обязательств по строительству инфраструктуры, высокая плотность застройки, нарушение сроков и этапов строительства, градостроительных норм и правил. Компенсацию подтвержденных расходов инвесторы получали через суд. Далее – работа с новыми застройщиками. Для них к списку «согласующих» ведомств добавляется вновь созданный столичный Департамент развития новых территорий. Кроме того, будущему застройщику необходимо «вписаться» в территориальные схемы развития Новой Москвы, которые в настоящее время готовятся к вынесению на публичные слушания. Однако есть и хорошие новости: в частности, ст. 4 упомянутого выше закона N 43-ФЗ отменяет для застройщика необходимость публичных слушаний при разработке ППТ и проектов межевания территории.

Кадры