Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество , имеют отличительные особенности.
Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.
По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.
Методы, используемые наиболее часто:
- Сравнение продаж;
- Выделение;
- Распределение;
- Капитализация;
- Рента, а также метод остатка;
- Предполагаемое использование.
Сравнение продаж
Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.
Метод выделения
Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект - земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.
В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:
- Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
- Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
- Вычитает из рыночной - стоимость замещения (воспроизводства).
Распределение
Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:
- Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
- Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
- Эффективная эксплуатация земли;
Алгоритм действий эксперта будет следующий:
- Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
- Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.
Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.
Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.
Капитализация
Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов - с застройками и без них.
Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:
- Рассчитывается рента, созданная участком;
- Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
- С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.
Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.
Метод остатка
Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий - главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.
Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.
Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:
- ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
- Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
- Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
- Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.
Предполагаемое использование
Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.
Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.
Настоящие профессионалы к вашим услугам
Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.
Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.
Затратный подход включает:
Метод изъятия;
Определение затрат на освоение;
Оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Условия использования метода изъятия:
При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
Если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.
Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:
1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Стоимость земельных участков, полученную методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостатки метода изъятия:
Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.
Этапы определения затрат на освоение.
1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.
2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.
3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:
Расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;
Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;
Расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
Оплата налогов, страхования;
Прибыль и накладные расходы подрядчика;
4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.
5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры , т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).
К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:
1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м 2 площади жилых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений. В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.
Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например сельского хозяйства и т. д.
При оценке земельного участка следует принимать во внимание:
| 1. | Целевое назначение и разрешенное использование данных земель |
| 2. | Местоположение земельного участка |
| 3. | Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка |
| 4. | Ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков |
| 5. | Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли |
| 6. | Существующее использование земельного участка |
Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.
Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.
При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Случаи оценки земельных участков:
| 1. | Совершения разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости |
| 2. | Определения начальной цены земли |
| 3. | Изъятия земельных участков |
| 4. | Внесения земельных участков в уставные капиталы компаний |
| 5. | Разработки а также осуществления инвестиционных проектов |
| 6. | В иных случаях |
Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.
Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:
| 1. | Транспортные подъездные пути - 5-15% |
| 2. | Электроэнергия - 10-20% |
| 3. | Газоснабжение - 10-25% |
| 4. | Остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) - 5- 15%. |
(Обзор был подготовлен ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы" по итогам 2012 года на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости. При подготовке аналитических материалов использовалась информация по продаже земельных участков расположенных в Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областях. А так же информация по средним значениям стоимости строения подъездных путей, подключения коммуникаций (электричество, газ, канализация), стоимость бурения скважины и.т.д.)
Сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанных на нашем сайте могут быть так же применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением;
4) экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:
По сопоставимым продажам.
Метод соотнесения (переноса).
Капитализация земельной ренты.
Техника остатка для земли.
Метод развития земельного участка.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).
Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом:
- 1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;
- 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и "другие.
За единицу сравнения принимаются:
- 1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
- 2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:
- 3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
- 4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
- 5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
- - цена за 1 м2 общей или чистой площади;
- - цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.;
- - цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.
Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться
следующим образом:
Цр = Ц" х К, Х К2 Х Кз х... х Кт
где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... KII, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.
Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
где VL _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB - стоимость улучшений; RL _ коэффициент капитализации земли; RB - коэффициент капитализации улучшений.
Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. .
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
- 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.
- 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).
- 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.
- 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
Полезные инструменты
