На сегодняшний день спрос на объекты в стародачных поселках стал в разы меньше. Причина этому - активное . Покупатели все чаще предпочитают качественное , которое находится в коттеджных поселках с охраной и хорошей инфраструктурой.
Старые же дачи чаще всего требуют капитального ремонта, либо просто сноса. В связи с этим в принципе становится понятно, какая же судьба ждет старые дачи в ближайшем будущем. Итак, что же такое старые дачи"?
Во времена Советского Союза существовали огромные дачные массивы. На сегодняшний день дачи являются огромной долей загородного рынка. Чаще всего это товарищество, у которого есть орган правления, решающий все вопросы, связанные с эксплуатацией поселка. То есть это сложно назвать дачами, это именно дачные поселки. А стародачные поселки, строительство которых происходило в период с 1940 по 1960 годы, предназначались по большей части для сезонного проживания. Изначально в них жили представители советской элиты, то есть художники, писатели и чиновники.
Все дачи на современном рынке загородной недвижимости можно подразделить на две группы. Первая группа состоит из садовых товариществ, то есть стандартные шесть соток, на которых стоит какое-либо строение. Такие объекты составляют примерно половину всего рынка, но вот продаются только 6%. Во вторую же группу входят современные дачные поселки, где строятся коттеджи с коммуникациями и развитой инфраструктурой. В общей сложности доля новых дачных поселков колеблется в районе 5%, а вот 85% предложений еще пока на этапе строительства.
Стародачными местами и являются такие садовые товарищества, где можно примерно в шесть соток, если учесть количество предложений с гораздо более крупными участками земли, то становится понятно, почему стародачные поселки перестали быть востребованными. Интересны только те места, которые имеют "имя", они находятся недалеко от столицы в очень красивых местах, там развита инфраструктура, а главное, существует "феномен места". К данным местам относятся такие поселки, как Жуковка, Барвиха, Кратово, Томилино, Малаховка, Переделкино и т.д. Помимо этого название стародачных поселков носят те места, которые были образованы неподалеку от бывших усадеб или поместий.
Широкую огласку получила история, связанная с домом-музеем Бориса Пастернака в поселке Переделкино. Этот поселок советских писателей на сегодняшний день полностью меняет свой облик, за счет строительства загородных резиденций. Пока коттеджное строительство достаточно сильно давит на старые постройки только по Рублево-Успенскому шоссе. В дальнейшем же эта ситуация коснется и других направлений, в связи со строительством большого количества мега-поселков. Стародачные поселки становятся интересны инвесторам только по причине строительства новых коттеджей, а значит и сноса старых. Девелоперы же больше заинтересованы в огромных территориях под застройку. Но не стоит забывать, что весь этот интерес касается только престижных мест, ни один из девелоперов не будет рассматривать садоводческое товарищество, находящееся далеко от столицы, в качестве долгосрочных вложений.
Чтобы развить территории девелопер должен выкупить не только все товарищество, но и заняться

Пример дачи

История [ | ]

Дача: трансформация понятия в разные эпохи [ ] .

Российская империя [ | ]

Считается, что первые дачи появились в России ещё в начале XVIII века , в эпоху Петра I . Изначально это были, скорее, не дачи, а усадьбы под Петербургом , которые царь даровал (дарил) своим приближённым за заслуги перед государством. Предполагают, что это делалось для того, чтобы чиновники всегда были «под рукой» и не проживали по своим поместьям, а также для того, чтобы обжить пригороды новой столицы. Дачи давались при условии благоустройства земельного участка, включающего строительство дома по образцовому проекту. Хотя как раз тогда вошло в обиход слово «дача» - производное от глагола «давать» . Более 100 лет дачи-усадьбы оставались привилегией аристократии, и только ближе к концу XIX века дачу смогли себе позволить люди различного достатка. Правда, речь шла уже не о собственном, а о съёмном загородном доме .

Одна из дач была подарена будущим императором Николаем I своей супруге Александре Фёдоровне в 1821 году . Архитектором Адамом Менеласом в Петергофе была построена «собственная её Величества дача Александрия» - особняк в три этажа с 27 комнатами .

Первый императорский указ, в котором употребляется слово «дача» в современном значении, был подписан Николаем I 29 ноября (ст. стиль) 1844. Указ называется «О раздаче в г. Кронштадте загородной земли под постройку домиков или дач и разведение садов» .

Дачи как место отдыха состоятельных горожан получили распространение в России с 1860-х годов. На рубеже XIX-XX веков дачная жизнь стала массовым социальным явлением, характерным только для России; оно нашло яркое отражение в российской литературе и искусстве той эпохи.

Самым известным дачным посёлком в те годы была Перловка , принадлежавшая московскому предпринимателю и чаеторговцу Василию Алексеевичу Перлову , основателю фирмы «В.Перлов и сыновья». В 1880 году в посёлке насчитывалось 80 дач. В каждом домике был душ и персональный туалет, на берегу реки Яузы были оборудованы купальни , два раза в неделю в посёлок привозили музыкантов, в летнем театре выступали московские театральные труппы. Попасть в Перловку, по воспоминаниям современников, считалось за счастье, аренда дач оплачивалась за три года вперёд, а её стоимость была сопоставима с жильём в центре Москвы. В настоящее время Перловка - это район города Мытищи с развитой инфраструктурой, застроенный жильём высокой этажности.

Семьи московских дачников жили за городом с весны до осени - в город, как правило, выбирался на службу лишь глава семейства. Большинство дач строились неподалёку от станций железной дороги, путь до города не занимал более сорока минут .

Электричества на дачах не было - освещение производилось при помощи керосиновых ламп, вода бралась из ближайших рек. Особой популярностью вплоть до 1917 года пользовались дачные балы. В дачных посёлках не было охраны, поставить забор считалось дурным тоном .

Вокруг Санкт-Петербурга образуются свои дачные районы. Среди них наибольшей популярностью пользовалась Сиверская дачная местность, которую многие исследователи считают крупнейшей в дореволюционной России . По данным путеводителя А. А. Лучинского и Н. В. Никитина «Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге», изданного в 1910 году, эту дачную местность ежегодно посещало около 40 тысяч дачников . Её возникновение связывают со строительством Варшавской железной дороги, созданием станции Сиверская в 1857 году. Собственные дачи здесь имели министры царского правительства, среди них министр двора и уделов барон Владимир Борисович Фредерикс , министр путей сообщения Сергей Васильевич Рухлов , известные купцы и меценаты, в том числе купцы Елисеевы , Дерновы, известные деятели культуры, среди них основатель «Товарищества передвижных художественных выставок» Иван Николаевич Крамской , пейзажист Иван Иванович Шишкин , литераторы М. Е. Салтыков-Щедрин и А. Н. Майков , популярный издатель А. Ф. Маркс , знаменитая актриса Вера Фёдоровна Комиссаржевская и др.

На рубеже XIX-XX веков дачные местности возникают в окрестностях Петергофа и Сестрорецка , в 1907 году создаётся большой дачный посёлок Вырица .

СССР [ | ]

Массовое дачное строительство бурно развивалось во времена «хрущёвской оттепели », так как несмотря на обширную программу освоения целины , в Советском Союзе сохранялись сложности с продовольствием .

Классический размер дачного участка в так называемом садоводческом товариществе в советское время составлял 600-800 м² (шесть-восемь соток), и существовали строгие ограничения на размеры и архитектурно-конструктивные решения дачных построек, например, нельзя было возводить двухэтажные домики [ ] , запрещалось сооружать подвалы и т. п. Иногда гражданам выделялись небольшие земельные участки - огороды для высадки картофеля и овощей без права строительства каких бы то ни было построек.

Во времена Хрущёва дачник мог получить земельный надел только для садоводства; при Брежневе порядок был несколько изменён. Можно было построить домик площадью до 25 м² для проживания в тёплое время года. Обычно их строили из дощатого каркаса, обшитого фанерой, в качестве утеплителя использовались опилки или сухой торф .

В силу разделения на «простых» людей и «номенклатуру» и представленных им в пользование (но не в частную собственность) земельных участков, вокруг крупных городов начали складываться ареалы престижных и непрестижных районов. При въезде на Рублёво-Успенское шоссе стояли шлагбаум и сторожка: доступ граждан без специального пропуска в сам район, где жила и отдыхала на дачах правящая элита был ограничен . Правда после выхода на пенсию, чиновник должен был сдать эту дачу, обратно государству.

При этом так называемые «генеральские дачи», принадлежащие военачальникам или чиновникам КПСС с большими участками в других районах Подмосковья, например в Снегирях могли соседствовать в пределах одного населённого пункта с щитовыми дачными домами заводских рабочих.

Стародачные посёлки [ | ]

Дачный бум в новой России [ | ]

В 90-е годы XX века в стране начался свободный оборот земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», под него выделялись пустыри на окраинах деревень и бывшие колхозные поля. Однако на этих землях стали строить не только дома для постоянного проживания, но и дачи. Стоимость таких участков, особенно вблизи Москвы и Санкт-Петербурга неуклонно повышалась. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за пять лет - с 2002 по 2007 гг. подмосковная земля подорожала в среднем на 262 % . По данным «Российской газеты », в 2006 году средняя цена сотки земли в Московской области в пределах 50 км от МКАД увеличилась за год в полтора раза и составила $6017 . По данным РБК , средняя цена сотки земли на подмосковном Рублёво-Успенском шоссе в зоне до 15 км от МКАД в 2007 году составляла $45000, на Ленинградском и Дмитровском шоссе на таком же расстоянии от МКАД - $10000 .

В начале XXI века в России дачи возводят в том числе и на землях, предназначенных для строительства приусадебных участков, так называемого «личного подсобного хозяйства» («ЛПХ») .

В силу быстрой застройки и образовавшейся нехватки земель для дачного строительства, под строительство элитных дач и коттеджей в Москве порой стали выделяться земли природно-исторических парков и заповедников , а в Московской области - лучшие пахотные земли .

Дачный бум наносит серьёзный урон культурному ландшафту пригородов российских мегаполисов, в частности, Москвы , выводит из сельскохозяйственного оборота плодородные земли и ведёт к деградации природных экосистем .

Массированная застройка пригородов дачами для сезонного проживания приводит к стагнации развития местной инфраструктуры, прежде всего, образовательных и медицинских учреждений, поскольку горожане-дачники , приезжающие за город лишь на выходные, в них не испытывают необходимости.

Дачники, пользующиеся автомобилями, в выходные дни создают пробки на автомобильных дорогах, ведущих из города в область.

Кандидат наук, ведущий научный сотрудник Института национальной модели экономики, руководитель направления «теоретическая география ландшафта» Владимир Каганский , считает :

Регистрация на даче [ | ]

Садоводческие и дачные некоммерческие товарищества не являются административно-территориальными образованиями. Это юридические лица. Поэтому нахождение «в них» земельных участков невозможно априори. На практике, действительно, понятие «садоводческое товарищество» часто употребляют как синоним «поселения». Однако путать эти понятия с точки зрения закона нельзя, это разные сферы общественных отношений, регулируемых разными нормативными правовыми актами.

Новое законодательство о дачах [ | ]

Утвержден новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2019 г. (далее «Закон № 217-ФЗ»).

Что нового для дачников в Законе № 217-ФЗ? В новом законе все понятия со словом «дача» и его производными отсутствуют, то есть юридически больше не будет дачных хозяйств, дачных участков, дачных товариществ, дачных домов и т. п. Теперь все дачное станет садовым или огородным. Многим может показаться, что это понижение в статусе, но, по сути, такое уточнение терминов призвано упорядочить положение дел в огромном дачном хозяйстве страны и ни чем не угрожает владельцам загородных «фазенд», более того, расширяет и проясняет их права, конкретизирует и формализует их обязанности.

Итак, с 1 января 2019 года в стране все дачные участки станут либо садовыми, либо огородными, а всевозможные дачные объединения необходимо будет реорганизовать в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, которые будут являться видом товарищества собственников недвижимости.

На садовом земельном участке можно построить (ст. 3 Закона № 217-ФЗ):

• жилой дом - объект жилищного права, являющийся капитальным зданием, предназначенным и пригодным для постоянного (всесезонного) проживания в нём (требования к жилым домам см. ниже);
• садовый дом - строение сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме;
• хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
• гараж .

Строительство нового жилого дома (объекта капитального строительства) на садовых земельных участках будет допускаться только, если такие участки включены в территориальные зоны с утвержденными градостроительными регламентами, устанавливающими предельные параметры такого строительства (ст. 23, п. 2 Закона № 217-ФЗ).

Если же, до 1 января 2019 года у Вас уже зарегистрирована дача в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «жилое» или «жилое строение», то она автоматически признается жилым дом (ст. 54, п. 9 Закона № 217-ФЗ). Но, если назначение дачи было указано в формулировках: «нежилое», «сезонного или вспомогательного использования», «предназначенные для отдыха и временного пребывания людей», и, при этом, дача не является хозяйственной постройкой или гаражом, то она автоматически признается садовым домом (ст. 54, п. 11 Закона № 217-ФЗ).

Важный момент: садовый дом можно будет перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость) (ст. 23, п. 3 Закона № 217-ФЗ). При этом, необходимо будет обосновать ту или иную степень капитальности Вашего садового или жилого дома, в соответствии с требованиями строительных ГОСТов, норм и правил.

На огородном земельном участке можно будет построить только хозяйственные постройки, не являющиеся капитальными объектами недвижимости и предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Однако, зарегистрированное до 01.01.2019 г. право собственности на капитальные хозяйственные постройки, построенные на огородном земельном участке, сохраняется (ст. 54, п. 32 Закона № 217-ФЗ).

Для строительства жилого дома на садовом участке необходимо получить разрешение на его строительство, которое выдает градостроительный отдел органа местного самоуправления района, где расположен земельный участок.

Получение разрешения на строительство не потребуется для возведения следующих построек (ст. 45, п. 17 Закона № 217-ФЗ):

• гаража на земельном участке, предоставленном физлицу для некоммерческих целей;
• садового дома и хозяйственных построек.

Напомним, что до 1 января 2019 года, прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. Авторы нового Закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что наведут порядок в вопросе регистрации граждан на дачах, и что сделать это можно будет во внесудебной процедуре, однако, в окончательной редакции закона регламент процесса прописки отсутствует. Сегодня с уверенностью можно констатировать только то, что регистрация граждан будет возможна при условии, если дача расположена на садовом участке, и зарегистрирована в ЕГРН, как жилой дом. В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя.

Правовые риски дачного строительства [ | ]

Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения. Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для дачного строительства может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т. п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было установлено дачное разрешенное использование для участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Немногочисленные прецеденты уже существуют .

«Деревенские небоскрёбы» [ | ]

Дачи и криминал [ | ]

Обычное явление для садоводческих товариществ и коллективных садов в межсезонье - кражи. Дачи, как правило, никто не охраняет, либо на всю площадь садового товарищества полагается один сторож. Пытаясь предотвратить разграбление, с окончанием летнего сезона хозяева увозят с дач всё ценное в городские квартиры. Воруют обычно посуду, инструменты и одежду. Не редки случаи, когда дачи в осеннее и зимнее время используют без ведома хозяев для проживания бездомные граждане , беспризорники и криминальные элементы . Случаются и поджоги, которые устраивают ради развлечения на оставленных без присмотра дачах несовершеннолетние .

Преступники проникают на дачи с целью кражи цветных металлов. От подобных действий пострадал лидер фракции ЛДПР в Государственной думе Игорь Лебедев в 2000 году. На его дачу в Одинцовском районе проникли двое граждан, где их затем задержали сотрудники милиции. По данным пресс-службы ГУВД Московской области, «сборщики цветных металлов - это бич для Подмосковья, они съезжаются сюда из соседних регионов» .

В связи с распространением наркомании чаще стали отмечаться случаи хищения с дачных огородов и клумб мака, поэтому выращивание более двух растений мака ныне наказывается властями штрафами и более строго .

В 2008 году неустановленные граждане впервые ограбили 10 дач, включая знаменитую «Зелёную будку» - дачу Анны Ахматовой в посёлке Литфонда в Комарово (Ленинградская область) .

В 2002 году в охраняемом садоводческом товариществе «Ягодка» в Опалихе в Красногорском районе Подмосковья был расстрелян киллерами гражданин США адвокат Яков Тилипман, представлявший интересы «Kremlyovskaya group» . В 2008 году грабители в камуфляжной форме, перелезли через забор, проникнув на дачу телеведущего Александра Цекало в деревне Глухово Красногорского района Московской области, где ограбили и связали его родственников .

Дача сегодня [ | ]

Сегодня дача для большинства жителей стран СНГ является зачастую своеобразным загородным домом. Всё чаще такие земельные участки приобретаются не для выращивания плодово-овощных культур, а лишь с целью проведения отдыха за пределами города. В больших городах с развитым пригородом дачные участки также широко применяются для постоянного проживания, это особенно характерно для юга России. В настоящее время растёт популярность строительства экологичных дачных домов. Это направление строительства дачных домов стало наиболее популярным в России в начале 2010 года, когда появилась первая строительная компания экодомов.

Интересные факты [ | ]

См. также [ | ]

Примечания [ | ]

1. Происхождение этого названия коренится в поместной системе .
2. Петербург. Великое дачное переселение (рус.) , Санкт-Петербург.Ру . Проверено 8 марта 2018.
3. Архивированная копия (неопр.) (недоступная ссылка) . Проверено 8 апреля 2009. Архивировано 8 мая 2006 года.
4. Финансовые Известия: Роман с курятником (неопр.) (недоступная ссылка) (1 июня 2008). Проверено 8 марта 2018. Архивировано 1 июня 2008 года.
5. Дачи и дачная жизнь в Российской империи. (неопр.) . statehistory.ru. Проверено 8 марта 2018.
6. А.А. Лучинский Н.В. Никитин. Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге / С.В. Степанов. - 3-е, доп. - Луга: Издательство Голубева, 2015. - 84 с.
7. Садовая амнистия не принесла свободы - КПРФ Красноярск (2008)
8. "Желание иметь дачи-дворцы все еще живет в некоторых руководящих работниках (неопр.) (19 мая 2003). Проверено 8 марта 2018.
9. Общества садоводческие коллективные - Энциклопедия «Челябинск»
10. Договор 1957 г. о передаче земельного участка СНП Речник (недоступная ссылка)
11. Нижний Тагил. 1964
12. polese.ru (недоступная ссылка) (недоступная ссылка с 08-03-2016 )