Смена управляющей организации - процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?
Смена управляющей организации
Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?
А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.
Орган управления МКД - общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях - выбирать и менять способ управления МКД . Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.
Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана - не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ .
Уведомление управляющей организации
У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ , - передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.
Полный перечень технической документации на МКД , которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .
В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:
- технический паспорт дома;
- документы на приборы учёта;
- документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния;
- акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из Росреестра;
- градостроительный план земельного участка;
- документы о действии сервитута или иного обременения;
- проектная документация;
- списки собственников, нанимателей и арендаторов;
- договоры об использовании общего имущества МКД;
- решения и протоколы общих собраний собственников.
Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).
Когда возможно?
Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:
- фирма не справляется со своими обязанностями;
- оказываемые услуги отличаются низким качеством;
- не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
- поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
- не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
- отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.
Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.
Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.
С какими можно столкнуться трудностями?
Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:
- невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
- текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
- часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.
Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.
Кто является инициатором?
Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.
Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.
Какими способами расторгается договор?
Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:
- если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
- досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.
Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.
Истечение срока действия договора
Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.
Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.
Расторжение договора в течение срока его действия
Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:
- первоначально выбирается новая УК;
- именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
- если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.
Каждый процесс обладает своими нюансами.
Составление соглашения сторон
Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:
- первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
- составляется протокол собрания;
- направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
- если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
- оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.
Все полученные документы и деньги передаются новой УК.
На основании пункта договора
В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.
Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.
При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.
Изменение обстоятельств сторон
В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.
Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.
Обращение в суд
Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.
На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.
Правила и этапы проведения процесса
Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:
- Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
- Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
- Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
- Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
- Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.
Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.
Как выбрать новую УК?
Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:
- длительность функционирования компании;
- сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
- организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
- количество домов, управлением которых занимается организация;
- состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
- открытость и контактность фирмы;
- состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
- сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
- квалификация наемных специалистов;
- используемые тарифы.
Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.
Заключение
При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.
Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.
Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты
Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.
Алгоритм и пошаговая процедура следующая:
- Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
- Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
- Составление протокола заседания.
- Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.
Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.
Замена на основании собрания собственников: процедура
Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома. Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане.
Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом. Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.
Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания. Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК.
Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме. Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников.
Необходимое количество голосов для смены управляющей ЖКХ компанией
Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.
Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.
На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся.
Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации. В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.
Возможна ли смена УК без собрания собственников
Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом. В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.
В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию.
На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.
Сколько раз можно менять УК
Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.
При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией. Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др. В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени.
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома: рассказываем пошагово
Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.
- Планирование замены и уведомление собственников жилья.
- Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.
- Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
- Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
- Проведение голосования.
- Подведение и подсчет итогов.
В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.
В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной.
Как сменить управляющую компанию на ТСЖ и наоборот
В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше. В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления. В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД.
В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор. После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица.
Уведомление управляющей компании о создании ТСЖ, образец
Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом. Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников. К такому акту прикрепляется и протокол собрания.
Образец уведомления не сложно . ⇐
Незаконная смена управляющей компании, как это бывает
Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.
Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.
Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.
-
Жилищный
кодекс
дает
собственникам
право
менять
управляющую
компанию
,
если
она
не
выполняет
или
выполняет
в
ненадлежащем
качестве
и
с
нарушением
сроков
свои
обязательства
,
которые
прописаны
в
договоре
с
собственниками
жилья
.
Но
оформить
«
развод
»
надо
правильно
.
Ольга
Юрьевна
,
давайте
расскажем
,
какие
этапы
предстоит
выполнить
жильцам
,
чтобы
все
их
действия
были
правильными
с
точки
зрения
законодательства
.
- Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
-
Ольга
Юрьевна
,
начнем
с
самого
важного
.
Какие
существуют
формы
проведения
общего
собрания
собственников
многоквартирного
дома
?
- Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников - заказными письмами, вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
-
Ольга
Юрьевна
,
что
должно
быть
написано
в
этом
объявлении
?
- Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания - очная, заочная и очно-заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при любой форме.
- Давайте
разберем
каждую
форму
проведения
общего
собрания
.
- Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.
-
Если
собственники
дисциплинированные
и
исполнительные
–
все
пришли
на
собрание
,
проголосовали
,
протокол
составили
.
Что
происходит
дальше
?
- Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом, о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
-
Ольга
Юрьевна
,
уже
на
собрании
должна
быть
определена
и
указана
в
протоколе
новая
управляющая
компания
?
- Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
-
То
есть
,
процесс
–
от
собрания
до
окончательного
перехода
- займет
месяц
?
- Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
-
Ольга
Юрьевна
,
Вы
рассказали
об
очной
форме
проведения
общего
собрания
.
Вторая
форма
–
заочная
.
- При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
-
Ольга
Юрьевна
,
насколько
я
знаю
,
у
в
ас
,
как
собственника
,
есть
опыт
заочного
голосования
.
За
что
вы
голосовали
,
какое
решение
вы
принимали
в
своем
доме
?
- Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
-
Какое
решение
было
принято
?
- Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
- Мы
еще
не
разобрались
с
очно
-заочной
формой
голосования
.
Почему
ее
называют
самой
простой
?
Объясните
,
пожалуйста
.
- Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
-
Это
очень
важный
момент
.
У
нас
почему-
то
ошибочно
считается
,
что
можно
потом
обойти
по
квартирам
тех
собственников
,
которые
по
разным
причинам
не
смогли
присутствовать
на
общем
собрании
.
При
очно
-заочной
форме
на
собрании
обсуждаются
вопросы
повестки
дня
,
а
голосование
идет
во
второй
день
путем
поквартирного
обхода
.
Инициативная
группа
заходит
в
каждую
квартиру
,
к
каждому
собственнику
.
Собирается
пакет
документов
–
протокол
,
все
опросные
листы
.
Причем
вопрос
и
голосование
должны
быть
на
одном
листе
.
Кстати
сказать
,
собственники
ставят
«
за
»
или
«
против
»
в
реестре
.
Ольга
Юрьевна
,
наверное
,
следует
подробнее
рассказать
о
реестре
собственников
.
- Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие-то изменения, он корректируется.
-
Если
кто-
то
продал
квартиру
,
и
сменился
собственник
,
то
реестр
должен
обновляться
.
Если
дом
находится
под
управлением
УК
,
то
реестр
ведёт
она
,
а
если
в
доме
создано
ТСЖ
,
то
–
председатель
товарищества
.
Опросный
лист
–
это
,
по
сути
,
тот
же
реестр
,
только
с
указанием
конкретной
повестки
дня
,
чтобы
собственник
понимал
,
за
что
он
голосует
.
- Да. Все верно.
-
Мы
сегодня
рассказали
о
механизме
перехода
от
одной
управляющей
компании
в
другую
.
У
меня
почему-
то
вспомнился
такой
факт
из
нашей
истории
: на
Руси
26
ноября
крестьяне
могли
перейти
от
одного
феодала
к
другому
–
так
называемый
Юрьев
день
.
Какое
время
для
перехода
от
одной
управляющей
компании
к
другой
Вы
бы
посоветовали
?
- Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
-
То
есть
,
чтобы
расторгнуть
договор
обязательно
нужно
,
чтобы
прошел
год
.
По
истечении
этого
срока
управляющая
компания
не
может
сказать
: «
Не
отдадим
ваш
дом
,
потому
что
не
истек
срок
договора
».
- Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
-
Спасибо
за
беседу
.
Касса
