Мода на хостелы пришла совсем недавно к нам из Европы. Там это направление получило колоссальное распространение. Оказалось, что такой скромный тип размещения пользуется огромным спросом среди путешественников. В России первый хостел открылся в 90-х, в городе, являющимся «Окном в Европу». В последние несколько лет возможность открытия хостела будоражит умы не только начинающих предпринимателей. Множество экспертов отмечают, что сейчас золотое время для открытия бюджетных вариантов гостиниц. В этой статье читайте о том, как его открыть, как составить бизнес-план хостела и от каких цифр отталкиваться.

Для того чтобы открыть хостел, бизнес-план обязателен. Прикидывание в уме расходов, или слепое доверие к сметчикам оборачивается «внезапными» непредвиденными затратами, выходом за рамки имеющегося бюджета крахом ожиданий по окупаемости отеля.

Бизнес-план хостела представляет собой обширный исчерпывающий расчёт, включающий в себя все затраты на приобретение и обстановку помещения, содержание персонала, рекламу и др.; планируемую стоимость койко-места; загруженность отеля в год и расчет чистой прибыли. В итоге план должен показать, когда ваш гостиничный бизнес должен выйти в ноль, и когда – начать приносить деньги в ваш карман.

Самое первое, что нужно сделать, это изучить конкурентную зону. Можно даже взять карту в google с отмеченными на ней бюджетными хостелами и проводить анализ. Безусловно, вы увидите сосредоточение их в историческом и деловом центре города. Что нужно узнать о конкурентах? Нужно проштудировать все их сайты, выписать, что вам показалось привлекающим внимание, а что – отталкивающим. Выписать стоимость ночевок, перечень их услуг, и отметить для себя, какой из хостелов наиболее успешен в вашем городе и почему. Основные критерии благополучности хостелов такие:

• Низкие цены
• Расположение
• Количество кроватей в номере
• Услуги
• Отзывы клиентов
• Атмосфера

Что нужно потенциальному клиенту, когда он выбирает хостел? Низкие цены, расположение рядом с достопримечательностями, станциями метрополитена, остановками, театрами, кафе. Безусловно, он ищет хорошего соотношения цена-качество. Сегодня цена за 1 сутки проживания в хостеле в России составляет от 500 и до бесконечности. На начальном этапе бизнесмены зачастую сдерживают минимальные цены, а когда отель обзаводится неким рейтингом, постепенно повышают цены.

Сразу отметим, что величина расходов, которую мы берем в расчет, весьма условная. Уровень затрат зависит от конкретного города, от репутации хостела, от количества предоставляемых услуг; от того, предусмотрено ли раздельное проживание по половому признаку; какое количество санузлов в отеле; насколько он близок к историческому центру; и еще от многих факторов.

Для примера возьмем маленький хостел, площадью 60-90 квадратных метров; с вайфаем; возможностью разместить 16 человек единовременно; маленькой кухней с минимальным набором необходимого.

В среднем заполняемость хостелов составляет в крупных городах 60%. Разумеется, в «жаркий» сезон она выше (майские и новогодние праздники; летний период), а зимой может быть и ниже.

Не берем в расчет стоимость аренды или покупки помещения, а также его перепланировки. Дело в том, что предположить ее стоимость невозможно. Цены дико разнятся от города к городу. Предположим, что вопрос наличия помещения у вас решен. Нам же надо оценить, сколько вложить в косметический ремонт, в покупку необходимого минимума и т.д.

Расходы по минимуму:

• Проведение отделочных работ на указанной площади встанет примерно в 1000 долларов.
• Приобретение двухъярусных кроватей – 8 шт. х 300 $ = 2400$.
• Телевизоры на каждую комнату для 4 постояльцев – 4шт. умножаем на 400$.
• Чайник, холодильник, стиральная машина, утюг, пылесос обойдется минимум в 1000 долларов.
• Чай, шампуни, коврики для ванной, постельное белье и прочие мелочи – 500 $.

Итого получается 6,5 тысяч долларов или, по нынешнему курсу, примерно 400 000 рублей.

Нужно учесть оплату труда сотрудников. Уборщика на такую площадь можно нанять от 10000 рублей в месяц; бухгалтер возьмет примерно такую же сумму. Предположим, что администрирование отеля вы возьмете на себя.

Коммунальные платежи составят около 8000 руб.

Итого получается стандартных расходов в месяц около 40 тысяч рублей.

Рассчитаем доход: умножим среднюю стоимость койко-места 500 на количество постояльцев, 30 дней и заполняемость мини-отеля:

500 руб. х 16 х 30 дней х 60% = 144 000 руб.

Вычтем ежемесячные расходы: получается 144 – 40 = 100 000 рублей – ежемесячный доход.

Мы вложили в открытие нашего хостела 400 000. Таким образом, через 4 месяца, он должен начать приносить чистую прибыль.

Не забудьте о том, что вам придется обеспечивать стирку и глажку постельного белья. Этот вопрос начинающие отельеры решают по-разному. Кто-то на начальном этапе справляется с этой задачей самостоятельно; кто-то нанимает горничную (для данного варианта можно нанять и на пару часов в день); кто-то заключает договор с прачечной.

В нашем приблизительном расчете мы основывались на том, что у нас уже имеется помещение, не требующее перепланировки, например, трех- четырехкомнатная квартира на первом этаже с санузлом.

Однако взять такое помещение в аренду не так просто, как может показаться. А имеющаяся квартира в любом случае потребует перепланировки. Дело в том, что для открытия хостела в квартире нужно, чтобы она была исключительно на первом этаже дома, и у нее был отдельный вход.

Стоимость покупки коммерческой недвижимости на первых этажах в центре города исчисляется миллионами. В крупных городах покупка такой площади может обойтись от 5 000 000 рублей до бесконечности. Аренда 100 квадратных метров площади – от 50 000 руб. ежемесячно. Чем ближе расположен отель к достопримечательностям, тем выше его стоимость. Однако это преимущество может яркими буквами и цифрами красоваться на рекламных баннерах. К примеру, надпись «5 минут пешком до центральной набережной» или «Хостел расположен в исторической части города, в пешей доступности от всех основных достопримечательностей старого города» обеспечит вам большое количество клиентов. Кроме того, добавить за это преимущество пару сотен рублей ежедневно будет логически оправдано.

Хорошая планировка – залог эргономичности пространства и его экономии. Профессиональный дизайнер создаст проект хостела, который будет отвечать всем требованиям и не «съест» лишней площади. В любом случае, вам нужно знать, что расстояние между кроватями должно быть не меньше полуметра, а сами односпальные кровати – по минимуму 90 на 180 см.

Нужно предусмотреть хорошую звукоизоляцию и вентиляцию. Также понадобится прихожая зона, место для чаепития, место для администратора и санузел. На 16 гостей вам понадобится 2 унитаза, 4 раковины, 1-2 душевые кабины.

Не забывайте о том, что красивая «картинка» привлекает внимание клиента. Делайте качественные снимки отеля, украшайте стильными и недорогими декоративными элементами. Не экономьте на создании сайта и его продвижении. Клиент узнает все необходимое именно по вашей «визитной карточке», потому обратитесь за помощью к профессиональному дизайнеру.

При этом, важно правильно выбрать направление, чтобы не увеличивать конкуренцию там, где уже негде потесниться, и, в то же время, не создавать нежизнеспособные проекты, отнимающие время и деньги и не приносящие никакой отдачи.

Вариантов выбора много, принятие решения порой бывает довольно сложной задачей. Рассмотрим возможные варианты. В статье поговорим о том, можно ли превратить нежилое помещение в гостиницу или как-то иначе использовать коммерческие помещения на первых этажах.

Как открыть хостел в нежилом помещении?

Хостел – тип низкобюджетной гостиницы, активно развивающийся сегмент бизнеса.

Основная целевая аудитория хостелов – молодые туристы, желающие сэкономить деньги, которые приходится тратить на гостиницы .

Стоимость проживания значительно снижена за счет уменьшения объемов сервиса, что вполне устраивает молодых постояльцев, для которых самое главное – иметь место для ночлега.

Для владельца (хостельера) тоже выгодно не делать каких-то крупных инвестиций, направленных на создание роскошных апартаментов с многочисленной обслугой, а обойтись положенным минимумом услуг при максимальной загруженности площадей.

При этом, не следует путать хостел с ночлежкой для гастарбайтеров .

Существуют четкие требования, нормативы и правила, устанавливающие порядок работы и оснащенность предметами быта и санитарно-техническими устройствами в зависимости от расчетного количества постояльцев.

Для открытия хостела в нежилом помещении потребуются следующие документы :

1. Согласование с пожарной инспекцией.
2. Разрешительные документы от Роспотребнадзора (СЭС).
3. Договор с коммунальщиками на вывоз ТБО.
4. Регистрационные документы предприятия (или ИП).
5. Учет в налоговой инспекции.
6. Документы на помещение (собственность или аренда).

Этот список содержит только самые необходимые бумаги, в каждом конкретном случае могут потребоваться еще какие-либо документы.

Следует иметь в виду, что работа хостелов законодательно регламентирована . Установлены нормативы на количество человек на единицу площади, определено число санузлов, душевых кабинок и умывальников.

Так, одно спальное место должно занимать не менее 2,5 кв.м., а одноместный номер – не менее 9 кв.м.

На 15 человек должен иметься как минимум один туалет, душевая кабинка, один умывальник. Также обязательно наличие гостиной – комнаты общего пользования, предназначенной для общения, в нормативах она именуется общей зоной.

Наличие столовой и кухни жестко не обозначено, но рекомендуется .

Причиной такого положения является достаточная распространенность предприятий общепита, поэтому требования ограничены наличием чайника и кулера для воды.

С точки зрения санитарии и исключения различных злоупотреблений, такая ситуация вполне понятна, и, тем не менее, большинство хостельеров стараются обеспечить свои заведения всем необходимым для самостоятельного приготовления и приема пищи, или обеспечивают реализацию готового питания на месте.

Наличие постельного белья тоже не вменяется в обязанность, но, если оно входит в сервисный набор, то менять его полагается не реже, чем 1 раз в 5 дней или при смене постояльцев.

Все указанные нормативы – это минимальные требования, для улучшения качества проживания гостей препятствий не делается .

Обычно гостям предлагаются утюги, фены, чайники, стиральные машины, оборудуется WiFi и т.д. Такие условия вкупе с невысокой платой за проживание способствуют быстрому продвижению хостела и привлекают постояльцев.

Организация гостиницы

До недавнего времени гостиницы относились к производственным помещениям (Постановление правительства №490), поэтому их использование в жилом фонде запрещалось.

В то же время, ст.19 ЖК РФ определяет гостиницу как жилой фонд, используемый в коммерческих целях .

Такая ситуация вызывала постоянные разночтения, негативно отражавшиеся на работе гостиниц. С 1 января 2015 года было разрешено использование жилого фонда для организации гостиниц.

Это изменило состояние рынка, позволило увеличить объемы бизнеса и принесло пользу для туристов.

Тем не менее, на сегодня принят закон, исключающий использование жилых помещений для производственной деятельности, к которой относится и гостиничное дело.

Поэтому для организации гостиницы потребуется нежилое помещение, или понадобится осуществить перевод жилого в нежилое .

Таким образом на вопрос: «Использовать для организации гостиницы жилое или нежилое помещение?», закон отвечает однозначно — нежилое.

Коммерческая недвижимость под общепит

Предприятия общественного питания – стабильный и надежный вид бизнеса, но требовательный к месту размещения.

Кафе, закусочная и прочие заведения не смогут работать в полную силу там, где в них некому ходить. Поэтому первым и основным вопросом всегда является расположение.

Кроме того, сфера общепита находится под пристальным вниманием СЭС, поэтому помещение должно соответствовать санитарным нормам и требованиям, или, по крайней мере, должна иметься возможность приведения его в соответствие.

Открытие такого предприятия потребует согласования с органами пожарного надзора, СЭС, налоговой инспекции .

Потребуются договоры на вывоз отходов, на поставки продуктов, аренды земли и т.д. Тем не менее, несмотря на довольно сложную организационную работу, заведение, находящееся в удачном месте, приносит прибыль практически сразу, что вполне компенсирует денежные и трудовые затраты.

Первый этаж в доме

Интерес к квартирам на первых этажах довольно высок. Причиной такого внимания к домам с нежилым первым этажом стало то, что помещение можно оборудовать отдельным входом, перевести в нежилое, использовать для коммерческих целей.

Наиболее высоким спросом пользуются нежилые квартиры на первом этаже, расположенные на крупных людных улицах, окнами на проезжую часть .

Такие квартиры значительно дороже тех, которые находятся в глубине квартала, выходят окнами во двор или расположены в тихих депрессивных районах.

Поскольку приобретаются они не для жилья, то эффективного бизнеса в таких квартирах не получится, достаточного количества клиентов не наберется.

Способов использования нежилых помещений на первых этажах в коммерческих целях множество, от магазинов до предприятий сферы услуг или частных медицинских кабинетов .

Эффективность и рентабельность нежилого помещения 1 этажа зависит от многих факторов, но в наибольшей степени – от действий владельца бизнеса и продуманности его решений и поступков.

Как перевести жилое в нежилое помещение?

Процедуру перевода жилого фонда в коммерческую недвижимость нельзя назвать простой.

Придется решать множество вопросов :

Перечень этих этапов – лишь схема, могут потребоваться дополнительные справки или документы.

Самым сложным считается получение согласия от жителей дома (не всех, а только собственников квартир), в котором находится помещение, на перевод его в нежилое .

Отказ соседей может быть основан на личной неприязни или каких-то других соображениях, кто-то будет просто против коммерческой недвижимости на первых этажах, а особого обоснования от них не требуется.

Такое обстоятельство может стать причиной отказа в переводе помещения в Департаменте.

Кроме того, имеется ряд условий, необходимых для перевода :

Перевод помещения – задача сложная и долгая, но в некоторых случаях необходимая .

Доступные сферы бизнеса

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома, в зависимости от места в городе или ином населенном пункте, может быть использовано под различные виды занятий.

Небольшие магазины, пункты ремонта и обслуживания компьютерной и офисной техники, юридические консультации, стоматологические кабинеты, парикмахерские, массажные салоны и т.д.

Годится любой вариант, не создающий неудобств людям, проживающим в доме и способный принести прибыль владельцу .

Основным ограничивающим фактором будет востребованность бизнеса в местных условиях и количество потенциальных клиентов, сезонные колебания спроса и другие местные особенности.

В данном случае решающим доводом в пользу того или иного направления становится личная заинтересованность и степень профессиональной подготовки бизнесмена.

Нюансы и подводные камни

Тонкостей и вопросов может возникнуть очень много, причем, не все из них имеют чисто бюрократическую основу. Часто в процессе продвижения проекта человек спотыкается о непредвиденные обстоятельства, меняющие всю разработанную стратегию.

Например, отсутствие согласия соседей на перевод помещения в статус нежилых .

Иногда люди годами не могут справиться с нежеланием или непониманием соседей, отчего теряется время и нервы. Поэтому вначале следует тщательно проработать все этапы работ и отыскать в них наиболее уязвимые позиции.

При планировании точки общепита следует помнить о соответствии помещения санитарным нормам, наличии запасного выхода, вывозе отходов и т.д.

Любой просчет может вызвать лавину жалоб от жильцов дома, чреватую приостановкой (а иногда – закрытием) работы заведения. Для хостельера важно соблюдение порядка и тишины, поскольку постояльцы – люди, в основном, молодые, шумные, что может стать основанием штрафов за нарушение Жилищного кодекса.

Предсказать заранее возможные трудности невозможно, но следует тщательно обдумывать свои действия.

Наличие нежилого помещения на первом этаже – большой бонус, способствующий организации бизнеса и исключающий зависимость от капризов арендодателя .

В каком то смысле, это – залог успеха, поскольку вид бизнеса можно изменить, но помещение потребуется в любом случае. Поэтому выбор направления наличии базы определяется лишь способностями и предпочтениями владельца помещения.

Надеемся, что данная статья оказалась вам полезной и вы теперь знаете, можно ли использовать нежилое помещение под хостел и как превратить коммерческую недвижимость в кафе.