Банк отчетов об оценке — это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.

На данный момент в Банке отчетов размещено более 1900 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.

Банк отчетов об оценке — это новый инструмент в работе оценщика и эксперта, предоставляющий специалистам большие возможности:

и многие другие.

Обмен профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками с оценщиками и экспертами всей страны

Так как обмен работами в рамках партнерской программы может происходить инкогнито (участники не видят никакой информации об оценщиках, разместивших свои работы), вы можете без лишних опасений о вашей репутации выкладывать свои работы на обозрение специалистов в области оценки, судебной и внесудебной экспертизы всей нашей страны. Участники партнёрской программы, просматривая отчеты и заключения других оценщиков и экспертов, могут оставлять отзывы и комментарии, указывая на ошибки, неточности или недоработки, допущенные в работах, что позволяет вам получать бесценную критику и постоянно повышать качество своих работ.

Доступ к работам оценщиков и экспертов, размещенным в рамках партнерской программы Банка отчетов, и самой последней «оценочной практике»

Принимая участие в партнерской программе вы можете обмениваться отчетами и заключениями с другими оценщиками и экспертами всей нашей страны. По мере роста нашего интернет-сервера это может дать поистине неограниченные возможности. Например, вам нужен пример отчета, выполненного по стандартам одной из СРОО. С помощью «банка отчетов» вы найдете его за пару секунд. Вы столкнулись с каким-то новым в вашей практике объектом оценки и не знаете, как провести оценку? — Пару кликов, и вы найдете пример.

Быстрый поиск необходимых практических примеров с помощью Банка отчетов

С помощью удобной системы поиска отчетов по огромному количеству критериев вы можете быстро найти отчет по различным критериям (например, по адресу, по которому расположен объект оценки). Критерии поиска постоянно дорабатываются и корректируются с учетом пожеланий оценщиков.

Обсуждение различных профессиональных вопросов на примере конкретных работ

С помощью Банка отчетов вы можете обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами, обращаться и консультироваться с оценщиками и экспертами, разместившими интересующие вас отчеты об оценке и экспертные заключения, получать отзывы и комментарии на ваши работы от всего профессионального сообщества.

Как воспользоваться возможностями, которые предоставляет «Банк отчетов» специалистам?

Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой , пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте . Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.

О партнерской программе Банка отчетов

С помощью партнерской программы вы можете обмениваться отчетами, практическими наработками, знаниями и опытом с коллегами со всех уголков нашей страны, а также обсуждать различные вопросы на примерах конкретных работ с их авторами и другими профессионалами. Участие в партнерской программе Банка отчетов окажет неоценимую помощь в вашем профессиональном развитии и росте, расширит багаж ваших профессиональных знаний, позволит ознакомиться и идти в ногу с последней оценочной практикой, а также завести новые знакомства с лучшими специалистами в области независимой оценки, судебной и досудебной экспертизы со всей России.

Правила участия в партнерской программе Банка отчетов

1. В Партнерской программе «Банка отчетов» (далее - Партнерская программа, Программа) могут участвовать только специалисты в области независимой оценки, судебной и внесудебной экспертизы, представители оценочных компаний и экспертных организаций, а также люди, проходящие обучение по соответствующим специальностям.

2. Чтобы стать участником Партнерской программы достаточно опубликовать в рамках неё в «Банке отчетов» одну свою обезличенную работу (отчет об оценке, экспертное заключение или заключение специалиста). Загрузка на сервер и публикация работы осуществляются зарегистрированным на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты" пользователем по своему желанию самостоятельно с помощью интерфейса сервиса «Банк отчетов».

3. Пользователь соглашается с тем, что участие в Партнерской программе предполагает полное согласие и принятие условий настоящих правил.

4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.

5. Все работы и материалы, прошедшие модерацию и опубликованные в рамках Партнерской программы, будут доступны для просмотра и скачивания всем участникам Партнерской программы. При этом каждая опубликованная пользователем в рамках Партнерской программы работа даёт ему возможность получить доступ (для просмотра и скачивания) к любым работам и материалам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом), опубликованным другими участниками Программы в Банке отчетов, на один месяц (с момента принятия решения о публикации и уведомления пользователя по электронной почте). При публикации пользователем в рамках Программы одновременно нескольких работ, период доступа (в месяцах) будет равен количеству опубликованных работ. Правилами участия в Партнерской программе и соответственно интерфейсом сервиса «Банк отчетов» не допускается ситуация, при которой период доступа пользователя к Партнерской программе (в месяцах) превышает количество работ и материалов, опубликованных им же в рамках Программы. Чтобы использовать все возможности Партнерской программы сервиса «Банк отчетов» пользователь должен принимать активное участие в её развитии.

6. Размещая свои работы для участия в Партнерской программе, пользователь, как автор, выражает тем самым свое полное согласие на использование его работ другими участниками Партнерской программы на условиях, определенных Правилами участия в Партнерской программе.

7. При обезличивании отчетов подлежат удалению только все персональные данные, а также данные, не являющиеся общедоступными.

8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» - это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.

9. При размещении работы для публикации в рамках Партнерской программы поле «Пометки для участников "Партнерской программы"», в котором пользователь должен указать, чем может быть интересна или полезна для других специалистов размещенная им работа, обязательно для заполнения.

10. Модерация работ для их публикации в рамках Партнерской программы Банка отчетов проводится только с 1-го по 7-е число (включительно) каждого месяца. Работы, которые будут отправлены на модерацию для публикации в рамках Партнерской программы в любое другое время, будут модерироваться с 1-го по 7-е число (включительно) следующего месяца.

11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.

12. Участники Партнерской программы безоговорочно соглашаются не тиражировать, не распространять каким-либо образом и не передавать кому-либо работы, размещенные другими пользователями в рамках Партнерской программы, а также любую информацию из этих работ, и использовать их только для личного ознакомления с целью обмена опытом, знаниями и практическими наработками с участвующими в Партнерской программе специалистами, а также возместить пользователям, разместившим работы, все убытки, которые связаны с противоправным тиражированием, распространением и использованием работ и информации из них в иных целях. Работы, размещенные в рамках Партнерской программы не могут быть размещены в простой публикации на сайте.

13. Администрация сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты" оставляет за собой право вносить изменения в Правила участия в Партнерской программе Банка отчетов. Действующая редакция Правил расположена на главной странице сервиса "Банк отчетов" по ссылке . При этом за пользователями сохраняется право участвовать в Партнерской на условиях согласно тем Правилам, которые действовали на момент публикации в рамках Партнерской программы его работ.

Потенциальный покупатель франшизы (франчайзи) должен оценить целесообразность уплаты указанной в рекламе суммы. Для этого требуется подход, который позволит сравнить на единой основе аналогичные платежи в той же отрасли и виде бизнеса, чтобы убедиться в справедливости выставленной цены. Чем выше или ниже уровень ценности бренда в ценности фирмы-франчайзера, тем существеннее может отклоняться от нормы цена франшизы. Таким образом, без оценки влияния бренда на ценность франшизы оценивать последнюю некорректно.

Важным условием в определении платы за франшизу является разделение ее на две составляющие: сумму инвестиций, необходимую для успешного старта, и сумму, получаемую франчайзером от франчайзи за продвинутый бренд.

Таким образом, оценке должен подвергаться только паушальный платеж, поскольку он является прямой платой за бренд. Поэтому в рекламе франшиз абсолютно четко следует разделять объем стартовых инвестиций и паушальный платеж. Если такого разделения нет, то провести экспертизу цен на франшизы относительно предмета их справедливости невозможно.

На наш взгляд, более сбалансированным является подход, по которому франчайзи платит справедливый небольшой паушальный платеж, а в дальнейшем — роялти с брендированного бизнеса.

Проблемы оценки начнем рассматривать с определения ценности и стоимости франшиз. Оценку по формам оплаты за услугу франчайзинга можно рассматривать в трех аспектах:

1. Оценка справедливости цены в случае разовой уплаты паушального платежа.

2. Оценка оправданности смешанной платы в виде паушального платежа и роялти.

3. Оценка справедливости уровня ставки роялти к чистому доходу или прибыли.

Начнем с самого распространенного способа оплаты за франшизу паушального платежа.

Реально франчайзи должен иметь бизнес-план развития аналогичного небрендированного бизнеса либо уже его иметь как базис, на основе которого будет реализован брендированный бизнес. Это необходимо для того, чтобы получить представление о приблизительном уровне цен на товары или услуги, реализуемые без использования продвинутого бренда. Усредненный уровень надбавки в цене без НДС можно определить через соотнесение валовой прибыли и чистого дохода (валовая рентабельность продаж).

При таком подходе одновременно учитывается и экономия в себестоимости, и выигрыш в цене. Для определения аналогичного показателя по франчайзеру можно затребовать соответствующую информацию у последнего. В надежде на достоверность информации можно просчитать рентабельность на основе отчетов эмитентов, выставленных на сайте Госкомиссии по ценным бумагам, для продвинутых франчайзи и франчайзеров в той же отрасли. Усреднив уровень рентабельности для таких фирм можно определить, насколько рентабельность согласно бизнес-плану отстает от рентабельности, рассчитанной по брендированным бизнесам. Причем именно рентабельность потенциального франчайзи должна сравниваться с рентабельностью франчайзера. Среднеотраслевая рентабельность, как правило, «загрязнена» надбавками к ней франчайзеров.

Умножив надбавку рентабельности в процентах на чистый доход франчайзера, предлагающего франшизу, мы получим своеобразный надбавочный денежный поток от бренда. Таким образом, мы учтем прирост потока как за счет роста рентабельности, так и за счет роста объема продаж. Если мы такой поток (за минусом налога на прибыль) продисконтируем и соотнесем с отдельно оцененной рыночной ценностью франчайзера, то получим удельный вес бренда в ценности компании. Такие удельные веса публикуются в книгах по оценке по отдельным франчайзерам и отраслям, поскольку они демонстрируют силу бренда.

Если мы (потенциальный франчайзи) знаем такой уровень по предполагаемому франчайзеру, то без труда сможем определить ценность бренда по пропорции:

где d BR — удельный вес ценности бренда в ценности франчайзера;

V F — ценность фирмы франчайзи.

Теперь вспомним об инвестициях, которые необходимы для преобразования текущего бизнеса потенциального франчайзи в брендированный бизнес. Целесообразность его уплаты производится по тому же принципу, но на основании другого денежного потока. Для этого должен использоваться свободный денежный поток фирмы, поскольку он учитывает капитальные затраты и прирост оборотного капитала по брендированному бизнесу, а также амортизацию закупленных активов и самой франшизы. Таким образом, паушальный платеж вместе с инвестициями рассматривается как обычный инвестиционный проект, к оценке привлекательности которого можно применить все известные критерии доходности.

Вышеприведенное сравнение производится тогда, когда не определена дисконтная ставка для приведения приростного денежного потока. Если дисконтная ставка известна (например, 17%), то наиболее корректным сравнение полученной IRR будет именно с ней. Если внутренняя норма превысит ставку дисконта (а в нашем примере превышение составляет 18,5%), то и с позиций инвестиционного анализа франшизу стоит приобрести по указанной сумме паушального платежа и осуществить стартовые капитальные вложения.

Далее рассмотрим вышезаявленные ситуации с ценами на франшизы в виде роялти, когда их необходимо трансформировать в паушальный платеж, и наоборот. Самым простым действием является конверсия роялти в паушальный платеж. Для этого достаточно определить сумму дисконтированных отчислений. Рассчитанная величина и будет эквивалентным паушальным платежом.

Реально роялти может представлять собой уровень отчислений в процентах, тогда ставку нужно умножить на объект начисления (прибыль, чистый доход) или непосредственно платежи в рублях. Причем платежи могут быть как рентой, так и специально разработанной шкалой отчислений, построенной по прогрессивному или регрессивному принципу. Суть конверсии при этом не меняется.

В том случае, если возникает потребность в обратной конверсии из паушального платежа в роялти, возможны такие варианты:

1. Если нужна конверсия в бессрочную ренту, то достаточно паушальный платеж умножить на ставку дисконта и поделить на 12.

2. Если разовый платеж нужно превратить в срочную ренту, то рекомендуется использовать следующую формулу:

где R R — роялти в виде рентного платежа за один отчетный период;

C pp — паушальный платеж;

р — периодичность выплат роялти, раз в год;

i — дисконтная ставка;

n — продолжительность срочной ренты, годы.

Причем в приведенной формуле используется финансовый принцип рефинансирования роялти по сложным процентам. Если осуществляется примитивный расчет по простым процентам, то для нахождения разового платежа по роялти (например, раз в месяц) необходимо паушальный платеж поделить на произведение количества месяцев в году и срока ренты. Учитывая то, как нами определялась ценность бренда и как дисконтировались платежи по роялти для сопоставления с паушальным платежом, мы глубоко уверены в недопустимости определения рентного платежа по простым процентам.

3. Если нужна ставка роялти (например, по отношению к чистому доходу), то следует разделить паушальный платеж на сумму приведенных чистых доходов всего периода эксплуатации франшизы. Стоит заметить, что 20-летний прогноз чистого дохода маловероятен. Поэтому такой подход применяется для более коротких периодов использования франшизы.

4. Если необходимо произвести расчет конкретного графика платежей в рамках роялти, то поступают следующим образом:

Производят приблизительное распределение платежей по периодам;

Находят сумму дисконтированных платежей по известной дисконтной ставке;

Меняют платежи в определенных месяцах таким образом, чтобы добиться приблизительного равенства приведенной суммы платежей и паушального платежа.

На наш взгляд, последний подход, хотя и реализуется немного сложнее, но вместе с тем является и самым гибким для согласования схемы отчислений между франчайзером и франчайзи. Кроме того, он используется для определения величины отчислений роялти и паушального платежа одновременно (смешанный платеж).

Здесь следует мысленно вернуться к оценке стоимости франшизы, которой выступала часть уступаемой добавленной ценности бренда по бизнесу франчайзи. Эта величина будет выступать эталоном для сравнения. Далее производятся действия пункта 4, но паушальный платеж рассматривается как недисконтируемый элемент потока роялти. В результате подбора параметров потока можно добиться равенства суммарного потока и стоимости франшизы.

Такой подход позволяет произвести практически любую конверсию платежей по оплате за использование бренда. Однако все они предполагают использование дисконтной ставки, с расчетом которой мы еще не определились.

Существует общепризнанный метод вычисления дисконтной ставки, разработанный продвинутой консалтинговой компанией Interbrand, основанный на экспертной оценке силы бренда. Суть экспертизы состоит в присвоении оценки бренду за степень проявления следующих характеристик:

Лидерство (25);

Мировое распространение (25);

Стабильность (15);

Рынок (10);

Тенденция (10);

Поддержка (10);

Правовая охрана (5).

В скобках указано максимальное количество баллов, которое может набрать бренд.

Набранные баллы в общей сумме откладываются по оси Х, и из этой точки строится перпендикуляр к точке на S-образной кривой. Ордината этой точки является мультипликатором, максимальное значение которого составляет 20 при стопроцентной силе бренда. Дисконтная ставка определяется как 1/Мультипликатор.

Метод определения силы бренда и дисконтной ставки, соответственно, признан практически всеми рейтинговыми агентствами, специалистами по маркетингу во всем мире. Рядовому же потенциальному франчайзи от этого не легче. Проставить рейтинг по 100-балльной шкале на основе приведенных выше семи характеристик сможет только опытный эксперт в оценке брендов, обладающий широкой базой данных как по особенностям ведения бизнеса франчайзеров, так и по параметрам конкретных рынков. Это для большинства потенциальных покупателей франшизы недоступная роскошь. Поэтому приведенный метод не приживается у оценщиков, не имеющих достаточного опыта в оценке брендов.

Однако у бренда есть преимущества, оценка которых достаточно несложно формализуется. Поэтому силу бренда можно оценить, не прибегая к дорогостоящей экспертной оценке. Дисконтная ставка отражает сравнительный уровень риска ведения конкретного бизнеса. Потенциальный франчайзи, когда оценивает инвестиции в небрендированный бизнес, должен применять дисконтную ставку, минимальный уровень которой соответствует средневзвешенной стоимости капитала. Причем стоимости собственного и заемного капитала используются как рассчитанные для данного бизнеса. Если же франчайзи оценивает для себя ценность бренда и стоимость франшизы, то он должен использовать средневзвешенную стоимость капитала, где используется стоимость заемного капитала, который финансирует бизнес франчайзи, а стоимость собственного капитала применяется такая же, как у франчайзера. Иногда даже стоимость заемного капитала используется по уровню, свойственному бизнесу франчайзера.

В результате таким способом откорректированная дисконтная ставка, как правило, будет ниже, чем ставка по небрендированному бизнесу. Если франчайзер достаточно продвинутое АО с ликвидными акциями, то стоимость его собственного капитала можно определить на основе следующего уравнения:

k S = k RF + β × (k m − k RF),

где k RF — безрисковая доходность;

β — бэта-коэффициент фирмы-инвестора;

k m — доходность рыночного портфеля.

Если фирма франчайзера не является акционерным обществом и информация по его стоимости заемного капитала доступна, то для определения чистой стоимости собственного капитала применяется формула, разработанная группой Chase Manhattan Bank в конце 1990-х гг.:

B — средняя рыночная ценность долга;

S — средняя рыночная ценность собственного капитала;

i — средневзвешенная цена долга;

NOPAT — чистая операционная прибыль.

Почему необходимо брать стоимость собственного капитала франчайзера, а иногда и стоимость заемного капитала? Асват Дамодаран в своей фундаментальной книге «Инвестиционная оценка» утверждает, что успехи и проблемы франчайзера, отражающиеся на рыночном курсе его акций, автоматически переходят к франчайзи. Проблемы франчайзера приводят к увеличению рисков, которые могут отразиться как на росте бетакоэффициента, так и на увеличении ставки заемного финансирования в связи с ростом издержек банкротства. Все это рынок автоматически переносит на франчайзи. Следовательно, в роли дисконтной ставки должна выступать фактически стоимость капитала франчайзера.

Данная мысль подтверждается у этого же автора в другом месте. Когда оценивается слияние через покупку крупного пакета акций, то дисконтной ставкой должна выступать стоимость капитала целевой компании, поскольку риски финансирования ее деятельности отражаются на фирме-покупателе. Покупка франшизы в какой-то степени является формой слияния, поскольку дает возможность франчайзи работать под одной брендовой крышей с франчайзером. Для рынка происходит формальное уравнивание обоих субъектов по отношению к уровням кредитоспособности и несистематических рисков, что и обусловливает вышеприведенный подход к обоснованию дисконтной ставки.

Требования, предъявляемые к отчету об оценке бизнеса

Пример отчета об оценке предприятия

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия яв­ляется оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в ка­ких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

□ 12.1. Задача, структура

При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят следующие основные задачи. Во-первых, нужно изложить логику анализа. Во-вторых, в отчете следует зафиксировать все важные моменты оценки. В-третьих, отчет должен привести читателя к заключению, которое сделал оценщик.

Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Для того чтобы отчет легко воспринимался пользователями информа­ции, он должен быть логичен. Изложение каждой следующей проблемы должно вытекать из предыдущего материала, выводы разных разделов должны дополнять друг друга и «работать» на общее заключение. Воспри­ятие материала отчета заметно облегчается, если последний хорошо струк­турирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несу­щественными данными. Восприятие отчета во многом определяется сти­лем, которым он написан, а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Потребителями услуг оценщика являются люди, не знакомые с тер­минологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объяс­няться.

ГЛАВА 12

Отчет составляется так, чтобы его потребитель при желании мог повто­рить анализ, проведенный оценщиком, и сделать аналогичное заключение.

В отчете должны содержаться: описание оцениваемого объекта; его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, свя­занных с данной собственностью; описание физического состояния объек­та и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обо­сновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие ус­ловия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета - обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщи­ка в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.

Немаловажным моментом отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текста, свидетельствующего об их согласии с ее результатами. Если же кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами отчета, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки.

Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от по­требностей заказчиков отчета. Так, отчет для инвестора отличается от от­чета для кредитора или для налогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если читателями отчета будут лица, незнакомые с предприятием, то обязательно подроб­ное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то ее подробное описание необязательно.

Структура отчета не зависит от целей оценки и единообразна. В ее основу положен принцип «от общего к частному». Основные разделы отчета таковы:

1. Введение.

2. Краткая характеристика отрасли.

3. Краткая характеристика предприятия.

4. Анализ финансового состояния.

5. Методы оценки и выводы.

Вместе с тем в зависимости от целей оценки и специфики объекта в структу­ру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоя­тельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-анало­гам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стра­не или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния можно дать в разделе, характеризующем предприятие.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в ко­тором: излагается суть задания (оценки), перечисляются используемые ис­точники информации; дается краткое описание предприятия и его капита­ла; уточняется вид стоимости, определяемый в процессе оценки; приводят­ся методы оценки, примененные в данном отчете, и итоговый вывод.

При изложении задания отмечаются оценочная фирма и группа, кем была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.

После описания оценочного задания целесообразно разместить обобщен­ный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям- аналогам и т.д. Обязательно указывается, проводилась ли аудиторская провер­ка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно отметить, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении желательно описать, что производит оцениваемое предпри­ятие, где оно расположено, каким капиталом располагает и как последний распределяется. Далее сообщается стандарт стоимости, который будет ис­пользоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение приме­няемого вида стоимости.

Во введении также кратко излагается, какие методы оценки были использо­ваны, и приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезны раз­дел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, и раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.

В общеэкономическом разделе должны сообщаться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на раз­витие предприятия. Эти же данные могут быть приведены в разделе, по­священном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов пред­приятия. В таком случае данный раздел отдельно не выделяется.

Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Большое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится ин­формация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприя­тия по сравнению с положением основных конкурентов.

Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, - выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость.

Основные вопросы, рассматриваемые в данном разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, нали­чие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с его акциями.

При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (например, в на­звании, месторасположении, направлениях деятельности) произошли. По­лезно отразить и то, какое имущество находится в собственности предпри­ятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компа­ния имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д.

В данном разделе раскрывается группа вопросов, касающихся теку­щей деятельности предприятия. Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяют­ся ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соот­ношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там зани­мает, об основных потребителях его продукции и их финансовом положе­нии. В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и ос­новных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, о том, сколько человек занято по­стоянно, а сколько временно или сезонно. Полезно привести данные о ква­лификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно дается информа­ция о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть представлены в виде списка ведущих руководителей с поясне­ниями об их образовании и карьере.

Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.

Заканчивается раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оцен­щика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.

Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, обес­печивает подготовку информации для всех трех подходов к оценке: доход­ного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерс­кие балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия за ряд пред­шествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это от­ражается в отчете.

При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: показатели ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рента- бельности .

Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показате­лям оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между показателями оцениваемого предприятия и среднеотраслевыми по­казателями, между показателями оцениваемого предприятия и показате­лями предприятий-аналогов.

В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приво­диться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы мож­но поместить в заключение по данному разделу.

Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия, на­чинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами.

При этом даются по возможности источники используемой информа­ции. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Доказывается необходимость и анализируются размеры муль­типликаторов и поправок.

Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оценива­емого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определен­ные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости.

Отчет об оценке, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованнос­ти оценщика, допущения и оговорки.

В приложении приводятся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета. Российское общество оценщиков явля­ется многопрофильной организацией, поэтому в отчете отражается конк­ретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, обосновывающая использова­ние в отчете тех или иных величин.

К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относят­ся следующие. Бывают случаи, когда в отчете не указывается, какой имен­но стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного пред­приятия. Другим недостатком служит использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например таких, как ставка капитализации или денеж­ный поток. Важно выбрать необходимую для потребителя степень детали­зации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные под­робности, так и не дать необходимой информации. Недопустимо приня­тие противоречивого отчета, т. е. отчета, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии. Наиболее часто встречающийся недостаток, который объективен в России, - неправильный отбор инфор­мации по предприятиям-аналогам. Связано это прежде всего с недостат­ком достоверной информации по рыночным сделкам.

В соответствии со ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации» (1988 г.) надлежащим исполнением договора об оценке объекта являются своевременное составление и передача оценщиком за­казчику в письменной форме с соблюдением требований законодательства отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете обязательно содержатся: дата проведения оценки; используемые стандарты оценки; цели и задачи ее проведения; иные сведе­ния, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов осуществленной оценки объекта.

В случае если при проведении оценки определяется не рыночная сто­имость, а иные виды стоимости, в отчете приводятся критерии установле­ния оценки и причины отступления от возможности расчета рыночной сто­имости объекта.

В отчет согласно Закону включены:

Дата составления и порядковый номер отчета;

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

Юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на выполнение оценочной деятельности по данному виду имущества;

Точное описание объекта оценки. Если же объект оценки принадле­жит юридическому лицу, приводятся реквизиты юридического лица и ба­лансовая стоимость данного объекта оценки;

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при оценке данного объекта, пере­чень примененных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итого­вая величина; ограничения и пределы применения полученного результата;

Дата проведения оценки стоимости объекта;

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применяемого им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для оценки отдельных видов объектов законодательством России мо­гут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен пе­чатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимате­лем или работником юридического лица, который соответствует требова­ниям ст. 24 Закона и осуществил оценку, и его руководителем.

Итоговая величина рыночной стоимости (иной стоимости) объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, пре- дусмотреных Законом, признается достоверной и рекомендуемой для це­лей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению су­дом, арбитражным судом согласно установленной подведомственности, тре­тейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, ус­тановленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Контрольные вопросы

1. Каковыi обязателъныге разделыi отчета по оценке предприятия?

2. Какие факторыг определяют структуру отчета?

3. Какие характерныге ошибки возникают при написании отчета?

□ 12.2. Макет Отчета об оценке стоимости бизнеса (российского предприятия)

Центром профессиональной оценки Финансовой академии при Прави­тельстве РФ проведена оценка рыночной стоимости 23,79%-ного пакета акций ОАО «XXX» в соответствии с Федеральным законом «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, обяза­тельными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержден­ными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

Расчет осуществлен с помощью трех основных подходов к оценке биз­неса: затратного, доходного и сравнительного.

1. Введение ................................................................................................................................... 387

1.1. Определение задания на оценку............................................................................... 387

1.2. Применяемый стандарт стоимости.......................................................................... 388

1.3. Сертификация оценки.................................................................................................. 388

1.4. Допущения и ограничения................................................................................................ 388

1.5. Методические основы проведения работ..................................................................... 389

1.6. Основные понятия и определения............................................................................ 389

1.7. Источники информации..................................................................................................... 389

2. Общая часть ..................................................................................................................... 391

2.1. Характеристика экономики............................................................................................. 391

2.2. Характеристика отрасли. Черная металлургия......................................................... 405

2.3. Описание региона, в котором расположено оцениваемое

предприятие................................................................................................................... 430

2.4. Описание оцениваемого предприятия.................................................................... 430

3. Финансовый анализ деятельности оцениваемого предприятия ................. 430

3.1. Исходная информация для проведения анализа........................................................ 430

3.2. Методика проведения финансового анализа............................................................. 431

3.3. Горизонтальный и вертикальный анализы................................................................. 431

3.4. Коэффициентный анализ.................................................................................................. 436

3.5. Методы диагностики финансового состояния предприятия............................ 443

3.6. Выводы и заключения................................................................................................... 448

4. Оценка рыночной стоимости ОАО «XXX» .......................................................... 449

4.1. Сравнительный подход..................................................................................................... 450

4.1.1. Метод рынка капитала (отечественный фондовый рынок)........................ 455

4.1.2. Метод рынка капитала (иностранные аналоги)............................................ 458

4.2. Доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков................... 460

4.2.1. Обоснование выбора метода доходного подхода........................................ 461

4.2.2. Определение длительности прогнозного периода и выбор вида денежного потока 462

4.2.3. Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов

и инвестиций компании.................................................................................. 463

4.2.4. Вычисление ставки дисконта....................................................................... 465

4.2.5. Расчет денежных потоков для прогнозного и постпрогнозного периодов 471

4.2.6. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков............................ 473

4.2.7. Внесение поправок и определение стоимости......................................... 473

4.3. Затратный (имущественный) подход...................................................................... 474

4.3.1. Метод чистых активов........................................................................................... 474

4.3.2. Метод скорректированных чистых активов................................................... 477

4.3.3. Опционный метод оценки..................................................................................... 479

4.4. Выведение итоговой величины....................................................................................... 481

5. Квалификация исполнителей ................................................................................... 484

1. Введение 1.1. Определение задания на оценку

Заказчик -

Реквизиты - (адрес, реквизиты, ИНН)

Исполнитель - ЗАО «Центр профессиональной оценки»

Реквизиты - (реквизиты, ИНН)

Федеральная лицензия на право осуществления оценочной деятельности № 00001, выданная 6 августа 2001 г. Адрес Тел.

Тел./факс E-mail:

Объект оценки - 23,79%-ный пакет акций ОАО «XXX»

Дата составления отчета - ...

Дата осмотра объекта - ...

Цель оценки - определение рыночной стоимости 23,79%-ного пакета акций ОАО «XXX»

Назначение оценки - консультация заказчика по поводу купли-продажи па­кета акций

Основание оценки - договор № от 2XXX г.

Балансовая стоимость объекта оценки - .

1.2. Применяемый стандарт стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор­мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценоч­ной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519).

Рыночная стоимость объекта оценки определена в долларах США. На 1 сен­тября 2000 г. официальный курс ЦБ РФ составил 27,75 руб. за американский доллар.

1.3. Сертификация оценки

2. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оце­ниваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

3. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а так­же тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

1.4. Допущения и ограничения

При расчете стоимости оценщик исходил из следующих предположений и ог­раничений:

1. Отчет об оценке рассматривается как цельный, логически законченный до­кумент (при этом приложения являются его неотъемлемыми частями). Оценщик не несет ответственности за возможное искаженное толкование отдельных цифр, фак­тов, цитат и частей Отчета, «вырванных» из контекста.

3. Задачей оценщика было определение рыночной стоимости пакета акций ОАО «XXX». Оценщик в настоящее время и в дальнейшем не несет никакой ответствен­ности за иное толкование результатов, изложенных в Отчете об оценке.

4. Предполагается, что информация, полученная от заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик не может гарантиро­вать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому приводится источник информации.

5. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав собствен­ности на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

6. В связи с тем, что на момент проведения работ оценщик не располагал дан­ными аудиторской проверки предприятия на дату оценки, оценщик заявляет, что при проведении расчетов принимались данные, предоставленные специалистами предприятия.

7. В обязанности оценщика не входила проверка достоверности предоставлен­ной ему финансовой отчетности предприятия.

8. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фак­торов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.

9. Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимо­сти оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет от продавца к покупателю по стоимости, равной приведенной в Отчете.

1.5. Методические основы проведения работ

Работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими прак­тику профессиональной оценки.

Основными документами при оценке стоимости ОАО явились Стандарты оцен­ки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, а также Меж­дународные стандарты оценки МКСО 1-4, Федеральный закон «О несостоятель­ности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ (с послед. изм. и доп.).

1.6. Основные понятия и определения (они приводятся в самом Отчете)

1.7. Источники информации

Поиск и сбор информации для проведения оценки осуществлялись по разно­образным каналам с привлечением различных источников.

Источники информации, использованные при оценке, можно сгруппировать по следующим категориям:

Внешняя информация - информация от информационных агентств; инфор­мация о ситуации на рынке, предоставляемая различными субъектами рынка;

Внутренняя информация - информация непосредственно от заказчика о по­ложении на оцениваемом предприятии.

Кроме того, при работе использовались законодательные и нормативные акты, монографии и методические материалы, данные периодической печати.

В процессе расчетов применялись программные продукты из практики оценки бизнеса (акций).

Информация от информационных агентств:

текущий обзор экономики;

сведения о состоянии отрасли.

Информация от заказчика:

финансовая отчетность оцениваемого предприятия:

1. План внешнего управления имуществом ОАО «XXX».

2. Бухгалтерский баланс (форма № 1) за 1996, 1997, 1998, 1999 гг. и за первое полугодие 2000 г.

3. Отчет о прибылях и убытках (форма № 2) за 1996, 1997, 1998 и 1999 гг. и за 5 мес. 2000 г.

4. Отчет о движении капитала (форма № 3) за 1997, 1998, 1999 гг.

5. Отчет о движении денежных средств (форма № 4) за 1996, 1997, 1998 и 1999 гг.

6. Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5) за 1997, 1998, 1999 гг.

7. Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефи­нансовых активов за 1999 г.

15. Производство основных видов продукции и объем товарной продукции в 1995 г. - первое полугодии 2000 г.

17. Расшифровка статьи «Нераспределенная прибыль отчетного года» фонда­ми по состоянию на 1 июня 2000 г.

18. Расчет налога от фактической прибыли за 5 мес. 2000 г.

19. Справка о результатах хозяйственной деятельности за май 2000 г.

21. Расшифровка строки «Прочие операционные расходы» за 5 мес. 2000 г.

22. Расшифровка строки «Прочие операционные доходы» за 5 мес. 2000 г.

23. Расшифровка строки «Прочие внереализационные расходы» за 5 мес. 2000 г.

24. Расшифровка строки «Прочие внереализационные доходы» за 5 мес. 2000 г.

Покупатель желающий приобрести франшизу, или другими словами франчайзи, в любом случае должен стараться оценить правильность указанной в рекламе цены. Для данной цели можно применять подход, позволяющий проводить сравнение аналогичных платежей в похожем виде бизнеса.

Ведь именно это позволит удостовериться в правильности выставленной цены. Кроме того, цена франшизы напрямую зависит и от ценности бренда фирмы-франчайзера. То есть получается, что без определения оценки бренда компанией не совсем правильно оценивать и стоимость самой франшизы.

Кроме того, не менее важным условием правильного определения стоимости является разделение данной франшизы на две составные части, а именно сумму инвестиций, которая чрезвычайно важна для успешного начала, и сумму, которую франчайзер может получить за продвинутый бренд.

То есть выходит, что оценивать необходимо только паушальный платеж. Именно по этой причине при рекламе франшиз необходимо четко разделять паушальный платеж и объем стартовых инвестиций. Ведь при отсутствии подобного разделения абсолютно нереально произвести экспертизу цен на франшизу и удостовериться в их справедливости.

Считается, что наиболее правильным подходом является тот, при котором франчайзи сначала выплачивает небольшой паушальный платеж, а затем и роялти с брендированного бизнеса.

Оценку стоимости франшизы необходимо начинать с определения ценности франшиз. Так, для оценки форм оплаты за франчайзинг необходимо придерживаться трех основных аспектов. Первый аспект – это оценка справедливости использования смешанной оплаты паушального платежа в роялти, второй – это оценка справедливости смешанной платы в виде роялти и паушального платежа и третий – оценка справедливости уровня ставки роялти к прибыли или чистому доходу.

Хотелось бы рассмотреть самый распространенный способ оплаты франшизы, а именно паушальный платеж. Для начала франчайзи обязательно должен иметь определенный бизнес-план развития похожего небрендированного бизнеса либо, что еще лучше уже такой бизнес в качестве основы, на которой будет реализовываться брендированный бизнес.

Ведь это поможет получить хотя бы малейшее представление об уровне цен на те или иные услуги и товары, при условии неиспользования продвинутого и известного бренда. Для определения среднего уровня надбавки в цене без Налога на добавленную стоимость можно соотнести чистый доход и валовую прибыль.

При подобном подходе учитывается как экономия в себестоимости, так и выигрыш в цене. Для того, чтобы определить аналогичный показатель по франчайзеру можно попросить всю необходимую информацию у самого франчайзера. В этом случае вы сможете подсчитать рентабельность компании на основании отчетов эмитентов, которые выставляют на сайтах Госкомиссии по ценным бумагам.

При этом необходимо будет усреднить уровень рентабельности для фирмы и определить насколько рентабельность в соответствии с бизнес-планом отстает от рентабельности, которая рассчитана по брендированным бизнесам. При этом сравниваться должна именно рентабельность потенциального франчайзи с рентабельностью франчайзера.

Если мы умножим надбавку рентабельности на чистый доход франчайзера, который предлагает франшизу, мы получим определенный надбавочный денежный поток от бренда. То есть в этом случае будет учитываться прирост потока как за счет роста объема продаж, так и за счет роста рентабельности. А если мы продисконтируем подобный поток и соотнесем с отдельно оцененной рыночной ценностью франчайзера, то получим удельный вес бренда в ценности компании.

Отчетность за сотрудников