Граждане могут приобрести в населённом пункте земельный участок, а потом узнать, что на его территории нельзя построить дом, в котором допустимо постоянное проживание и прописка. Или наоборот – взять землю под огород, но впоследствии получить административное предписание о необходимости начать Во избежание таких недоразумений, стоит внимательно ознакомиться с основными характеристиками земель.

Следует ли ориентироваться на стоимость участка при выборе земли под строительство дома – этот вопрос волнует многих покупателей.

ИЖС – Вид разрешённого использования участков, расположенных на землях поселений. Источники законодательства, на которые опирается нормативный регламент их оформления и пользования ими – это Земельный кодекс, в частности статья 39.18 ЗК РФ. А также положения Федерального закона № 161-ФЗ, принятого 24.07.08 г. в рамках улучшения жилищной политики.

Безусловные плюсы, получаемые владельцем такого участка, следующие:

1. Участки расположены только в пределах населённого пункта.
2. Землевладельцу выдаётся капитального жилого дома, с постоянным проживанием, почтовым адресом и пропиской.
3. Участки передаются гражданам с подведёнными инженерными коммуникациями.
4. К месту расположения земель будут подведены автодороги и тротуары. Постоянное транспортное сообщение обеспечивает администрация.
5. Администрация населённого пункта так же обеспечивает развитие инфраструктуры: организацию торговли, медицинского обслуживания, открытие детских садов и школ.
6. Качество плодородия почв и месторасположение территории застройки ИЖС выгодно отличается от земель ДНП.
7. Площади участков могут быть в несколько раз больше, чем дачи в ДНП.
8. Высокая рентабельность земель допускает их передачу банку в залог,
9. Высокий покупательский спрос на постройки, возведённые на таких участках, позволяет последующую прибыльную перепродажу недвижимости.

Перечисленные преимущества не полностью отражают характеристики земель под ИЖС. Следует учитывать и минусы.

В их числе следующие:

1. под ИЖС может быть в несколько раз выше, чем дачных.
2. Обязательно потребуется строительство жилого дома, в противном случае следует административная ответственность.
3. Регламент строительства опирается на ГОСТ, СНИП и другую документацию, в том числе – на Градостроительный кодекс, что существенно ограничивает творческую инициативу собственника.
4. Обязательное оформление пакета документации для начала строительства, на разных этапах его проведения и после ввода в эксплуатацию.
5. существенно выше, допускает повышения по завершении строительства и в результате развития инфраструктуры, что влияет на повышение налоговой ставки практически после каждой ревизии земель.

Несмотря на существующие минусы, большинство граждан стремится к приобретению именно этого вида земель.

Земли ДНП

– дачное некоммерческое партнёрство. Наименование юридического лица, относящегося к категории НКО – некоммерческого общества, объединившего в своей структуре владельцев дачных участков.

Так как некоторые дачи из обозначенной категории выдавались ещё в Советском союзе, в ДНП могут входить различные титульные владельцы:

• собственники;
• землевладельцы на правах постоянного (бессрочного) пользования;
• правообладатели пожизненно наследуемого владения.

Нормы, регулирующие земельные и гражданские правоотношения в ДНП опираются на Федеральный закон № 66-ФЗ, принятый 15.04.98 г. Он оглашает полный перечень прав, обязательств и организации деятельности НКО садоводов и огородников. Существенную роль играет и Закон, принятый 30.06.06 г., под № 93-ФЗ о дачной амнистии.

К плюсам правообладателей земель в ДНП можно отнести:

1. Невысокую цену, которую назначают за такие участки.
2. Официальное разрешение, допускающее упрощённую процедуру переоформления участка и строения по дачной амнистии.
3. Некоторые дачные посёлки расположены в черте населённого пункта, что допускает переоформление в земли под ИЖС, а дачного дома в жилое строение.
4. Отсутствие жёстких требований к застройке.
5. Отсутствие обязательств по застройке участка, допустимость использования земли только для сада и огорода.
6. Если дачи расположены на то они облагаются минимальной налоговой ставкой.

Минусов в приобретении такого участка достаточно много, поэтому низкая стоимость земель на территории ДНП вполне обоснована.

Основные из них:

1. Небольшой размер участка, который по преимуществу ограничивается шестью сотками.
2. Отсутствие возможности для постоянного проживания, разрешения на .
3. Сезонные коммуникации, сезонное транспортное сообщение.
4. Отсутствие инфраструктуры.
5. Систематическое взимание членских взносов, из фонда которых осуществляется содержание дачного посёлка.
6. Для того чтобы продать участок, нужно получить решение общего собрания, так как он находится в ведении учредителя – юридического лица, или в совместной долевой собственности.
7. Низкая рентабельность участков, невозможность их приобретения в ипотеку или оформления кредитору по закладной.

Однако имеющиеся недостатки не играют существенной роли, если участок приобретается в соответствии с функциональными особенностями этих земель.

В чём принципиальное отличие земель ИЖС и ДНП?

Главное существенное отличие земельных участков ИЖС и ДНП заключается в следующем:

1. Земли под ИЖС предусматривают только целевое использование для постоянного проживания, поэтому всегда располагаются в черте населённого пункта. В ДНП постоянное проживание не предусмотрено, посёлок ориентирован на сезонное функционирование.
2. Исходя из целевого назначения, в пределах дачного посёлка не развивается инфраструктура, а транспортное сообщение предусмотрено только с открытия дачного сезона до его закрытия.
3. под ИЖС существенно выше, чем дачных участков, даже если они располагаются в городской черте, в прилегающих кадастровых кварталах.

Исходя из перечня сходных свойств и различий, можно сделать вывод, что каждая из разновидностей земельной недвижимости может сулить выгоды, если к вопросу о выборе нужного варианта подойти правильно.

В частности приобрести участок под ИЖС выгодно тогда, когда у покупателя есть средства и желание инвестировать свои накопления в недвижимость, которая будет пользоваться спросом при последующей продаже. Или – землевладелец намеревается возвести капитальный дом, в котором планирует проживать вместе с семьёй. Иногда появляется выгодный шанс приобрести такой участок в беспроцентную рассрочку или в ипотеку.

Преимущества, предусматривающие выгоды от покупки земли в ДНП, опираются на потребность приобретения дачи, а не жилого дома. Также, если дачный домик расположен в черте города и допускает круглогодичное проживание, его можно купить с целью экономии денег, а впоследствии попытаться переоформить дачу в жилой дом и получить прописку.

До начала приобретения земельного участка, разберитесь с категориями. Они скрываются под аббревиатурами — ДНП, СНТ и ИЖС. Как расшифровываются эти понятия?

Как расшифровать СНТ, ДНП и ИЖС?

ДНП — участок под дачные загородные строения.

СНТ — садовые земли для ведения огородничества и фермерского хозяйства.

ИЖС — для возведения домов с последующей регистрацией.

Территории земли с обозначением ДНП и СНТ могут стать частью лишь сельскохозяйственных участков. В соответствии с изменениями законодательства, земли ДНП иногда могут присутствовать и на участках поселений. Территории для индивидуального жилищного строительства всегда должны находиться в зоне жилых строений.

О том, чем отличается СНТ от ИЖС написано .

Закон

Хотите выбрать земельный участок? Изучите правовые аспекты. Определите цель, для которой покупается территория земли. Закон о СНТ, ДНТ и ИЖС (земельный кодекс) регламентирует разный порядок оформления. К примеру, предназначение — огородничество или возведение строительства жилого дома. Это имеет значение при анализе вопроса — что лучше: СНТ или ИЖС. Хотите приобрести садовый земельный участок и проживать там сезонно? Выберите категорию сельскохозяйственного назначения.

Оптимальный вариант — покупка участка под ИЖС. Он стоит дорого в отличие от земель сельхозназначения. При выборе территории для индивидуального жилищного строительства вы получаете:

• Простоту оформления в собственность;
• Возможность возведения любого задуманного жилого строения;
• Почтовый адрес;
• Возможность прописаться.

Если земля была куплена для сельскохозяйственного назначения, она может быть переведена в иную группу. Процесс долгий и хлопотный. Поэтому до покупки земли, лучше разобраться, какую цель она должна выполнить. Оцените положительные и отрицательные аспекты.

Отличия между группами земельных участков

Земельные территории, которые принадлежат населенным пунктам, находятся в составе:

• Городов;
• Деревень;
• Поселков.

Они являются частью жилых строений или продолжением. Развитая инфраструктура позволяет после возведения строительства быстро подключить важные коммуникации.

Чем отличается СНТ, ДНТ и ИЖС? Земли сельскохозяйственного назначения не имеют территорий, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства. Но разрешается строительство дач в виде СНТ, ДНП и т.п.

Индивидуальные жилищные строительства и земли сельскохозяйственного назначения отличаются способностью прописаться в жилом строении. Под сельхозназначения приобрести прописку будет сложнее. Как правило, это относится к тем, кто планирует переехать для постоянного проживания или это жилое строение будет единственным, где можно получить регистрацию. Если территория земли приобретается для сезонного проживания, огородничества или в виде второй недвижимости, оптимальным вариантом станут территории сельхозназначения.

Перевод в ИЖС

Для осуществления перевода участка СНТ в ИЖС, напишите заявление в местные органы власти. Выберете земельный отдел. Дополнительно требуется предоставить документы на земельную территорию. Процесс перевода контролируется .

Что делать, если при переводе вы получили отказ? Если администрация не разрешает переводить ваш участок в индивидуальное жилищное строительство, в момент причины отказа вы получите объяснение. Займитесь устранением причин отказа, а затем повторно обратитесь с заявлением о переводе.

Обратите внимание: не все участки сельскохозяйственного значения переводятся в ИЖС.

Но даже при долевом владении сделать это можно. Для получения ответа придется ждать не менее 30 дней. При отрицательном вердикте, отказ также составляется в письменной форме. В нем будут перечислены причины.

Разница по налогам СНТ, ДНП и ИЖС

Территории сельскохозяйственного назначения не должны иметь высокий налог. Ведь это усложняет жизнь фермерским хозяйствам. Налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой стоимости по экспертной оценке. В идеальном случае кадастровая оценка цены должна совпадать с рыночной стоимостью.

В данной статье мы разберем чем отличается ИЖС от СНТ и какие преимущества и недостатки они в себе несут. Узнаем, почему приобретаются участки под ИЖС и СНТ, а также проанализируем законодательные акты по теме. Рассмотрим частые ошибки и ответим на самые распространенные вопросы.

Что такое ИЖС и СНТ?

ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство) – форма собственности и землепользования, при которых на участке земли планируется возвести жилую недвижимость на личные деньги владельцев.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – объединение граждан, желающих заниматься садоводством и совместно решать вопросы относительно использования дачного участка.

Участки, передаваемые под ИЖС или СНТ, относятся к различным категориям, кроме того различаться будет и их правовой статус.

Земельные участки в городах предназначаются для постройки жилья, проведения коммуникаций, прокладки дорог, содержания сельскохозяйственных угодий и так далее. Такую землю администрация города отдаст в аренду или во владение при условии, что гражданин берет ее с целью:

• построить жилую недвижимость, в которой будет находиться круглый год (предварительно получив разрешение на строительство и согласовав соответствие планируемого сооружения с градостроительным планом);
• организовать личное подсобное хозяйство для культурного растениеводства или животноводства;
• возвести небольшую дачу или похожую постройку, чтобы приезжать сюда на короткий промежуток времени.

В свою очередь участки сельскохозяйственной направленности должны эксплуатироваться с целью:

• образования крестьянского или фермерского хозяйства,
• постройки дачи (с условием, что в ней не будут жить весь год, то есть дача не будет отвечать требованиям жилой постройки, и что для строительства не придется прокладывать коммуникации), ухода за огородом, садом, скотом.

Различие	ИЖС	СНТ
Расположение	В границах городских поселений	За пределами городов, часто вдали от инфраструктуры жилых районов и коммуникаций
Благоустройство	Обычно земли благоустраиваются за деньги бюджета региона или поселения, помимо этого есть возможность подключаться к коммуникациям и пользоваться всей доступной инфраструктурой, уже организованной властями ранее.	Развитие и благоустройство за деньги участников товарищества
Использование	Возможно капитальное строительство коттеджа не выше 3 этажей с коммуникациями.	Максимум установка дачного домика и организация огорода.
Возможность регистрации	Можно сделать постоянную регистрацию, поскольку строение возводится на основании разрешения и соответствия требованиям жилого строения.	Имеется возможность прописаться, но только после признания постройки жилым помещением и ввода его в эксплуатацию, что бывает довольно затруднительно.

Что лучше – ИЖС или СНТ?

Однозначно сказать, какой земельный участок выгоднее приобрести, нельзя. Обязанности и права владельцев обоих видов земли совпадают. Нужно разобраться, для чего планируется брать участок.

В случае же, если планируется только возделывать с/х культуры в течение сезона или отдыхать на даче в летнее время, то участок под ИЖС покупать ни к чему, достаточно оформления надела в СНТ.

Зачем приобретаются участки под ИЖС и СНТ

Земельные участки, предназначенные для индивидуального строительства покупаются или оформляются в аренду с целью строительства капитального коттеджа, который соответствовал бы требования жилого помещения, был бы подключен к центральной коммуникации, и в котором было бы возможно проживать на постоянной основе, в течение всего года. Реже такая земля берется для организации сельского хозяйства, разведения скота, ухода за садом и огородом.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

ИЖС и СНТ имеют следующие достоинства и недостатки:

Достоинства	Недостатки
ИЖС
Граждане, имеющие право на различные льготы, могут приобрести землю на территории муниципальных образований на безвозмездной основе.	Покупная стоимость может быть значительно высокой, к тому же нужно сперва выиграть конкурс, проводимый среди всех желающих купить данный участок.
Развитие коммуникаций и инфраструктуры, а также благоустройство самого земельного надела проводится из средств бюджета.	Высокий налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта.
Возможность оформления постоянной регистрации.	Установленные ограничения на площадь земли, различная во всех субъектах РФ.
Дозволенность на хранение вещей, требующих наличия спец. разрешения, таких как оружие.	Утвержденный пятилетний срок на строительство под угрозой выкупа властями или другим гражданином.
Возможность присоединения к коммуникациям городского поселения в упрощенном порядке и за деньги бюджета.	Необходимость согласования постройки с требованиями к жилым помещениям и градостроительного плана, в противном случае самовольная постройка подлежит разрушению, а владелец будет обязан уплатить штраф.
СНТ
Сравнительно невысокая цена земли	Затраты на любые улучшения из собственного кармана.
Нет необходимости в возведении построек	Мало шансов на получение постоянной прописки.
Низкие налоги	Кредитные учреждения практически всегда отказывают в оформлении в залог участка СНТ при оформлении займов.
Свежий воздух, чистая природа, поскольку участки расположены за пределами городов.	Любое строение на земле СНТ признается дачей, что существенно уменьшает его цену при попытке проведения независимой оценки.

Выгода участка под ИЖС

Участок под ИЖС имеет следующие преимущества:

1. Земля расположена в рамках городских образований, что означает наличие инфраструктуры.
2. Чистая экология вдали от заводов и дорожного движения городов.
3. Земельное владение может быть оставлено под залог в кредитном учреждении, на основании чего есть вероятность получить большой займ.
4. По приобретении земли под ИЖС есть возможность подать заявление работодателю или в отделение ФНС на получение имущественного налогового вычета, и отказать в его предоставлении не смогут. Для садовых участков имеются законные основания для отказа.
5. Оформление постоянной регистрации по месту расположения участка под ИЖС со всеми вытекающими последствиями.
6. Возможность возведения капитального строения для проживания в нем весь год высотой до 3 этажей и дальнейшей его оценке или перепродажи по фактической, не заниженной, цене.
7. Благоустройство земельного надела из средств бюджета города или региона, а не из собственного кармана.

Законодательные акты по теме

Законодательные акты представлены следующими документами:

Типичные ошибки

Ошибка № 1: Строительство добротного дома со всеми коммуникациями и удобствами на участке садового некоммерческого товарищества.

Приобретая земельный участок, многие совершенно не задумываются о том, к какой категории земель он принадлежит. На самом деле эта характеристика очень важна, потому что в дальнейшем именно она будет определять порядок использования надела.

Категории земли могут быть разными. Одни предназначены под застройку, а другие подходят исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Рассмотрим, что лучше – ИЖС или СНТ, а также чем различаются такие типы участков и возможно ли изменить их статус путем перевода из одной категории в другую.

Чтобы ответить на поставленный вопрос, стоит сначала выделить, какие категории земель предусмотрены российским законодательством и какие особенности свойственны каждой группе. Начнем с ИЖС. Данная аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство и используется для участков, в будущем планируемых под застройку.

Дом или другую постройку собственник будет возводить за собственные деньги. Такие наделы предоставляются физическим лицам по праву собственности или на основании договора аренды. Высота постройки не должна превышать трех этажей. Земля в этом случае может располагаться в городской черте и в садоводческих или огородных товариществах.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, которое предполагает объединение нескольких владельцев участков для обеспечения порядка и охраны на общей территории. Различие между СНТ и ИЖС, в первую очередь, заключается в том, что садовые наделы используются только для организации сада или огорода, а вот участки под жилищное строительство подходят для возведения построек, и дальнейшее проживание в них возможно с оформлением официальной регистрации.

Какие постройки можно возводить на участках каждой группы

Чтобы понять, в чем заключаются различия, необходимо сравнить правовой статус собственности. Каждая категория земель имеет определенное назначение. Если речь идет о садовом участке, то на нем, возможно, построить дом или иной объект, который не предназначен для круглогодичного использования. Кроме того, такая постройка не будет иметь необходимых коммуникаций и не будет отвечать требованиям к жилому помещению.

Участки ИЖС предполагают застройку, но выполнить это можно только после получения специального разрешения. Кроме того, все постройки должны соответствовать заранее составленному градостроительному плану. В связи с этими сведениями необходимо для покупки выбирать тот земельный участок, который будет отвечать целям использования.

Какой участок лучше – ИЖС или СНТ?

Дать ответ на такой вопрос непросто, потому что он зависит от того, для каких целей покупается земельный участок. К примеру, если гражданин желает обустроить загородное место для отдыха, где можно будет жить и зимой, то лучше обратить свое внимание на ИЖС. На таком наделе можно будет построить дом со всеми коммуникациями и в дальнейшем пользоваться имеющейся инфраструктурой. На таком участке можно заниматься выращиванием овощей и плодовых деревьев.

Когда речь идет о сельскохозяйственной деятельности во время определенного сезона, то лучше отдать предпочтение садовому участку. Стоимость такого надела намного ниже, и расположен он не в городской черте, а, как правило, за городом. Стоит отметить, что права и обязанности владельцев земель по отношению к участку одинаковые.

Разница между участками разных категорий

Земли, предназначенные для использования по разным целям, могут иметь еще и другие различия. В частности, речь идет о следующих моментах:

ИЖС	СНТ
Участок расположен в черте города или на территории с инфраструктурой.	Наделы находятся за пределами города и имеют исключительно сельскохозяйственное назначение
Земли разрешено использовать под застройку, но дома не должны превышать высоты в три этажа.	Разрешается построить только дачный домик.
Постройка может быть официально зарегистрирована, и в ней можно прописаться.	Чтобы получить прописку в домике, сначала потребуется ввести дом в эксплуатацию и признать его жилым строением.
Участки подлежат благоустройству за счет местного бюджета	Инфраструктуру развивают местные власти и члены садоводческого сообщества.

Опираясь на данные моменты, можно сделать выбор в пользу одного или другого земельного участка.

Возможные риски

Покупка земельного участка – это ответственное мероприятие, которое сопровождается различными рисками. Прежде всего, стоит отметить, что стоимость садового участка намного ниже, чем стоимость надела под индивидуальное строительство, поэтому многие люди приобретают такой участок и строят на нем дом.

В дальнейше, оказывается очень сложно признать постройку соответствующей строительным нормам и получить статус жилого помещения. В итоге в случае продажи стоимость даже очень добротного, хорошего дома будет намного ниже по причине отсутствия официального статуса.

Заключение

Все земли в РФ принадлежат к разным категориям. Наиболее востребованными считаются участки СНТ и ИЖС. Выбирая подходящий вариант, стоит уделить внимание тому, каким образом надел будет использоваться в будущем и будут ли на нем возводиться различные постройки, а именно жилое помещение. Эти параметры являются основополагающими и отличающими описанные категории земель.

Управление дачным или коттеджным поселком зачастую поручаются товариществам или партнерствам, созданным самими жильцами. Конечно, принимать все решения сообществом дачников - дело непростое, зато вся бухгалтерия прозрачна и можно проконтролировать, на что в действительности истрачены деньги, внесенные жителями (проблема контроля обычно появляется при работе с управляющей компанией).

Какой же вариант предпочесть, организуя такое управление или выбирая поселок с уже сложившейся системой?

Знакомые всем аббревиатуры СНТ, ДНТ, ДНП отличаются друг от друга организационно-правовой формой (товарищество, партнерств и т.п.) и целями создания (для огородничества, садоводства и др.)

Формы юридического лица

Объединения граждан на дачных и садовых участках могут существовать в форме товариществ, партнерств или кооперативов. Это самостоятельные юридические лица - некоммерческие организации, которые имеют имущество и деньги на балансе и самостоятельно отвечают по долгам.

Основные отличия между разными формами заключаются в режиме имущества, которым распоряжается данное юридическое лицо.

В кооперативе фонды формируются из вступительных и паевых взносов его членов, причем доли в паевом фонде (нечто вроде «уставного капитала» кооперативов) пайщикам не выделяются. При выходе из кооператива или смерти пайщика вступительный взнос не возвращается, паевой же выплачивается пайщику или, соответственно, наследникам. Наследники не смогут участвовать в общих собраниях, если они самостоятельно не стали членами кооператива.

В товариществе взносы могут быть вступительными и членскими, из которых формируется собственность самого товарищества, а также целевыми (приобретенное на них имущество находится у товарищей в общей совместной собственности, т.е. без выделения долей, даже идеальных). Кроме того товариществу принадлежит имущество, купленное на доходы от его предпринимательской деятельности.

В партнерстве все имущество, приобретенное на взносы участников, является собственностью партнерства.

Основные вопросы во всех перечисленных юридических лицах решает общее собрание: это избрание правления, покупка общего земельного участка, изменения, вносимые в Устав, утверждение расходов и доходов за определенный период. Текущими вопросами занимается исполнительный орган (председатель или правление).

Необходимо учитывать, что законы о садовых и огороднических объединениях, о потребительской кооперации, регулирующие деятельность вышеуказанных юридических лиц не предусматривают все тонкости. Такие вопросы, как размер паев и порядок их внесения, выбор системы управления организацией, каждое СНТ или ДНП решает самостоятельно, предусматривая соответствующие правила в своем Уставе.

Цели деятельности

По целям некоммерческие объединения подобного типа подразделяются на огороднические, садовые и дачные.

Конечно, участие в садоводческом объединении не мешает разводить на участке огородные культуры, а в дачном - развести сад.

Принципиальное отличие не в этом, а в наличии возможности возвести на участке капитальную жилую постройку, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства. Зависит это в первую очередь от разрешенного использования земельного участка.

Дачные и садовые объединения находятся обычно на землях сельскохозяйственного использования, в редких случаях «для ИЖС». Статус сельскохозяйственного участка для постройки дач, садоводства и огородничества обеспечивает невысокие по сравнению с землями поселений или коммерческих организаций налоги. Но и ограничивает владельцев в использовании.

Если статус участка «для огородничества», то максимум, что там можно возвести - это хозпостройки и некапитальную жилую постройку (т.е. не связанную тесно с землей, без настоящего, залитого в землю фундамента).

Разрешенное использование «для садоводства» позволяет возвести жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. А вот регистрация по постоянному месту проживания в таком доме невозможна.

Самую большую свободу предоставляют дачные объединения граждан и участки «для дачного строительства»: они позволяют строить жилые дома и получать в них постоянную регистрацию. Правда, возможность регистрации лучше уточнить сразу у городских властей. Бывают дачные участки без права регистрации (те, для которых местная администрация не предусмотрела возможности постоянного проживания, а значит, не обязана подводить к ним коммуникации). Если избранный вами поселок «без права регистрации», то, скорее всего, Вы все равно сможете зарегистрироваться в нем, но только через суд, которому придется доказать с помощью соответствующей экспертизы пригодность дома для круглогодичного проживания.

Справочники