Наиболее оптимальным вариантом для решения вопроса по размещению бизнеса выступает аренда недвижимости. Аренда торговой площади довольно частое явление в обязательственных отношениях в сфере бизнеса. Чтобы снять в аренду помещение для организации бизнеса необходимо выполнить определенные действия.

С самого начала нужно учитывать особенности вашего бизнеса. В обязательном порядке прорабатываются районы, где расположены потенциальные потребители товаров и услуг. Не следует сразу же соглашаться с первыми предложенными вариантами, а рассмотреть как можно больше объектов. Важно произвести расчет предлагаемой площади, а также предусмотреть возможности дальнейшего расширения. Аренда торгового помещения в ТЦ оформляется договором между арендатором и арендодателем.

Порядок осуществления аренды регламентируется Гражданским кодексом РФ. Сделки, связанные с арендой торговых помещений, закрепляются письменным договором. Перед подписанием документов необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект (запросить выписку из ЕГРП). Аренда в торговом центре в г. Москве должна производиться в соответствии с точной идентификацией. В особенности данный пункт касается торговых центров.

Помимо договора аренды, обязательными документами выступают приложения. Они включают в себя: условия оказания эксплуатационных услуг, правила использования арендуемой торговой площади, условия проведения ремонтных работ и т.д. При этом если срок аренды превышает 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.

Очень довольны сотрудничеством. Профессионализм, креатив, уровень клиентской поддержки и пунктуальность - на высшем уровне. ...

Сушков Константин Николаевич

• Ушакова С.В.

  ООО "Центральный продовольственный рынок"

  С девелоперским агентством «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» мы ведем работу по ТРЦ «Галактика». Агентство занималось разработкой дизайн-проекта развлекательной зоны и показало себя как надежный партнер, выполнив все работы качественно и в срок...

  Денис Марченков

  ООО «Галактика – С»

  Охарактеризовать компанию можем как высококвалифицированную. Нравится ответственность и положительный настрой при решении любых вопросов. Агентство занимается нашим проектом на комплексной основе. Мы поняли, что нашли идеального партнера...

  Дмитрий Вольфсон

  ПСК «ДОМ»

  Мы знакомы с «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» много лет. Над проектом работали порядка 3-х. От названия и до дизайна нашей пальмы – все сделал МОЛЛ. Все думают, успешные – потому что единственные в городе, а ведь это не так! Успешные – потому что качество...

  Андрей Михайлович Осадчук

  ТРЦ «Oasis plaza»

30 октября 2015

Кажется, что арендовать торговое помещение в ТЦ очень просто. Достаточно позвонить в отдел аренды, выбрать желаемую площадь, договорится об арендной ставке и готово. Но на самом деле по такой схеме работают только неконцептуальные торговые объекты, не заботящиеся о своем имидже и комфорте посетителей.

В современных торговых центрах действуют выработанные годами правила привлечения арендаторов в торговый центр на основании разработанной торгово-технологической концепции объекта. Согласно данной концепции, в зависимости от того, в каком сегменте и ценовом диапазоне работает магазин, определяется его местоположение и арендная ставка. Данные правила позволяют добиться синергетического эффекта, когда размещенные рядом магазины одного сегмента положительно влияют на товарооборот друг друга, и в своей совокупности привлекают посетителей ТЦ.

На что необходимо обратить внимание, если вы хотите арендовать торговое помещение в ТЦ

Этажность

В ТЦ действует следующая закономерность – чем выше этаж, тем ниже его посещаемость. Это не относится к верхним этажам, где как правило, размещается фуд-корт и развлекательная зона. Исходя из этого, в ТЦ устанавливается следующая ценовая политика – чем выше этаж, тем ниже арендная ставка (исключение верхние этажи).

Принцип размещения магазинов

Обычно на первых этажах ТЦ размещают магазины с товарами ежедневного спроса: продуктовый гипермаркет, аптека, мобильная связь, косметическая продукция и т.д. Это делается для того, чтобы покупателям, зашедшим в ТЦ для быстрой покупки необходимого товара, не нужно было затрачивать лишнее время и подниматься на другие этажа, так как данная перспектива может с легкостью отпугнуть посетителей.

Второй и третий этажи занимают магазины одежды и обуви. Обычно их сегментируют по ценовой политике и целевой аудитории, после чего формируют «тематические группы».

Верхний этаж, как уже говорилось, занимают предприятия общественного питания и развлекательная зона (кинотеатр, детская площадка, игровые автоматы, фитнес-клуб и т.д.). Так как данные предприятия являются магнитами для притяжения посетителей, то размещение их на верхних этажах способствует прохождению покупателей по всем этажам ТЦ.

Если в ТЦ предусмотрен цокольный этаж, то в таком случае вся раскладка магазинов смещается ниже на один этаж или там размещаются магазины мебели, центры бытовых услуг, супермаркеты товаров для дома и т.д.

Принцип якорей

Для того, чтобы обеспечить ТЦ стабильную посещаемость, в качестве основных арендаторов привлекаются якорные магазины. Такие магазины имеют большую популярность среди покупателей, и поэтому служат магнитами для притяжения трафика в ТЦ. Якорных арендаторов стараются размещать на разных этажах центра, причем таким образом, чтобы покупатель проделал длинный путь до магазина, обойдя большую часть ТЦ. Между якорными арендаторами размещаются магазины поменьше, тем самым получая поток покупателей от соседей.

Приведёнными правилами руководствуются большинство профессиональных брокерских компаний при привлечении арендаторов в торговые центры. Поэтому, если вы решили арендовать торговое помещение в ТЦ , необходимо иметь в виду данные аспекты, и на основании их ориентироваться по местоположению вашего предприятия. Также следует тщательно изучить целевую аудиторию ТЦ. Очень важно понимать, кто ваш потребитель, где любит делать покупки, к какой ценовой категории относится и т.д. Может случиться, что потенциальные покупатели вашего магазина не посещают выбранный под аренду торговый центр. И тогда, не смотря на высокий трафик самого центра, ваш магазин будет нести убытки.

Для торговли предпочтительнее арендовать, нежели покупать помещение. Это имеет несомненный ряд плюсов, одним из которых является возможность в короткие сроки реагировать на изменения. При этом арендатор может быстро сменить местоположение.

Покупательский поток может резко изменятся из-за внешних факторов. Так, если вблизи строится большой и престижный торгово-развлекательный центр, то он наверняка переманит к себе большое количество покупателей. В конечном итоге это может сделать бизнес другого магазина убыточным.

Нельзя забывать, что покупка торгового помещения впоследствии требует выполнения ряда обязательств. Если приходится сократить количество торговых точек, то продать помещение становится не так-то просто. Тогда приходится думать о сдаче его в аренду, а это уже работа в совершенно новом направлении бизнеса.

Выбирать помещение нужно после того, как предпринимателю ясен тот формат, в котором он собирается работать.

Вариантов размещения довольно много. Свою торговую точку можно открыть в торговом центре, отдельно стоящем здании или сделать ее передвижной.

Существует ряд факторов, которые необходимо учитывать при выборе помещения. Они и будут рассмотрены более подробно.

Статья получилась большой, поэтому пользуйтесь содержанием.

Оценка местоположения

Сюда относится сразу несколько нюансов, которые предприниматель должен учесть, чтобы впоследствии работа была эффективной:

• Потенциал района

Если он недостаточен, то открывать в нем собственную торговую точку нет смысла. При этом определять торговую зону нужно правильно. Для средних супермаркетов он составляет порядка 1,5 километров, что эквивалентно четверти часа пешеходной доступности.

Также очень важно понять, а как определить потенциал, что при этом учитывать? Составляющими будут:

1. обеспеченность населения района;
2. покупательское поведение проживающих в районе людей.

Оценивая возможности и желания населения, нужно обращать внимание на следующие особенности:

1. уровень застроек района;
2. количество жителей в районе;
3. развитость инфраструктуры;
4. расположение важных объектов (сюда относятся торговые центры, парки, транспортные маршруты, остановки).

• Трафик вблизи торговой точки

Очень важно четко понимать, сколько людей ходит около торговой точки. Всю полученную при оценке потенциала района информацию необходимо нанести на карту, а далее оценить уровень покупательских потоков.

Очень важным будет вопрос, а удобно ли покупателю добираться до магазина? Этот вопрос стоит особенно остро для магазинов, которые открываются на окраинах, ведь там основная часть покупок совершается на пути домой. Вообще, открывать в таких местах торговые точки нужно крайне осторожно.

• Наличие конкурентов поблизости

Очень важно, насколько близко находятся конкуренты. Чем их меньше, тем будет лучше для доходности будущей торговой точки.

Если же конкурентов поблизости нет в принципе, это может нередко означать, что ниша просто не востребована в конкретном районе.

• Социальная ориентированность

Если в районе живут богатые люди, то им вряд ли будет интересна небрендовая одежда, например. Элитный класс предпочитает бутики, модную одежду. Поэтому стоит сравнить желания потенциальных клиентов с тем, что предприниматель может им предложить.

• Подъездные пути

До любой торговой точки должно быть удобно и просто добираться. Если у магазина нет удобного подъезда, наверняка многие найдут альтернативу. При этом нужно понимать, кто является потенциальным покупателем, как он будет добираться до магазина. Если это достаточно богатые люди, то их нужно обеспечить парковочными местами. При этом расчет нужно вести из следующих данных: на каждые 25 м 2 площади в среднем необходимо 1 парковочное место. Если же основными покупатели будут малообеспеченные граждане, то заботиться о парковке не нужно.

Расположение в ТЦ, требования к помещению

Не менее важно оценить и помещение, его расположение внутри торгового центра. Особое внимание нужно обращать на следующие факторы:

• Площадь магазина, комфортность условий

Очень важно, чтобы человеку внутри помещения было комфортно. Нельзя забывать, что при расположении в торговом центре нередко может случаться наплыв клиентов, особенно если товар востребован. Именно поэтому нужно обеспечить потенциальным покупателям комфортные условия.

• Расположение внутри торгового центра

Тут весомым фактором будет являться то, насколько далеко располагается помещение от входа или выхода. Чем ближе, тем лучше. Это значит, что клиент в первую очередь зайдет в этот магазин и совершит покупку. Если найти что-то подходящее в другом магазине ему не удалось, то он сможет зайти в ближайший к выходу и совершить там покупку.

• Форма помещения и ряд других аспектов

Наиболее вместительным и удобным является помещение прямоугольной формы. Если же дело касается магазинов «квартирного» типа, то выбирать их не рекомендуется.

Обязательно нужно узнать о возможности совершения перепланировки при необходимости, состоянии помещения. Не менее важно узнать, какой магазин в нем находился ранее – возможно у него была плохая слава, что может отпугнуть часть клиентов нового магазина.

Об аудитории и потоках посетителей

Многие предприниматели хватаются за первую возможность открыться в том или ином торговом центре, что является серьезной ошибкой. Очень важно провести подробный анализ потоков клиентов конкретного магазина. Причем тут важны как количественные, так и качественные показатели. При этом сделать это можно одним из следующих способов:

1. Самостоятельно посетить торговый центр. Разместиться стоит в открытом кафе рядом с предлагаемым помещением. Это поможет посчитать, сколько человек пройдет рядом за то или иное время.
2. Узнать о рентабельности открытия в торговом центре, обратившись к другому арендатору или сотруднику одного из магазинов.
3. Попросить предоставить данные арендодателя.
4. Самостоятельно провести опрос на каком-либо местном сайте или в социальных сетях среди населения, которое можно отнести к целевой аудитории. При этом в число вопросов можно включить информацию о районе проживания, посещении торговых центров (можно использовать конкретные названия).
5. Произвести мониторинг чекинов конкретного сегмента клиентов (это возможно, если есть доступ к информации в других магазинах, например, если открывается вторая или последующая торговая точка).

Дополнительно круг сузится, исходя из ценового фактора. Также следует учитывать требования арендодателя, дополнительные услуги.

Составляющие успеха

Предприниматель должен не забывать, что успех магазина складывается из ряда факторов:

• 30% от правильности выбора формата магазина;
• 30% от правильно выбранного местоположения;
• 40% от обстановки в магазине, работы персонала, качества товаров и ряда других моментов.

При этом стоит обратить внимание не только на магазины, но и на острова. Так называют витрины открытого типа, которые размещаются в коридорах и проходах. Подобную концепцию часто предпочитают для оценки прибыльности работы в торговом центре. Нередко их используют в качестве сезонных точек продаж. Конечно, тестинг отнимает большое количество средств и времени. Использовать его имеет смысл при наличии других торговых точек и достаточности капитала.

Инжиниринговые системы

Обязательно нужно обращать внимание на то, есть ли в помещении:

• электроэнергия;
• водоснабжение (если требуется);
• пожарная сигнализация;
• канализация (если она необходима);
• отопление;
• кондиционеры;
• вентиляционная система.

Особенно ответственно нужно подойти к изучению информации об имеющихся электрических мощностях. Если их будет недостаточно, то нормально функционировать магазин просто не сможет.

При расчете требуемой электроэнергии нужно учитывать все возможные затраты, включая освещение, чайники и прочее.

Обращаем внимание на особенности собственного бизнеса

Многое зависит от особенностей продаж. При выборе формата и расположения необходимо учесть:

• что будет продаваться;
• какие размеры будут у товаров;
• насколько разнообразен ассортимент;
• потребуется ли визуальная реклама для продаваемой продукции;
• потоки покупателей, которые нацелены на приобретение товара в конкретном магазине (у островных точек люди, как правило, не стоят в очередях);
• популярность магазина или торговой марки, используемой предпринимателем (чем известнее бренд, тем легче будет продавать продукцию и тем больше у магазина будет клиентов).

Важно не только выбрать формат магазина, но и разобраться со способами продвижения своего товара. «Можно ли будет привлечь клиентов в данном торговом центре?» – именно такой вопрос должен задать предприниматель самому себе, детально проработав ответ на него. Некоторые способы продвижения просто невозможно использовать в определенных помещениях, магазинах, что может стать причиной отказа от аренды.

Установка острова – где выгоднее?

Бесспорно, наибольший успех у тех островных торговых точек, которые располагаются рядом с входом. Но получить такое положение довольно трудно, особенно если у предпринимателя нет постоянных покупателей. Чаще всего тут располагаются известные представители, брендовые компании.

Островные точки называют еще «плавающими» из-за того, что они беспроблемно могут перемещаться. Такой вариант – отличное решение для новичков. Островной формат подходит для продажи следующих товаров в большей мере:

• электроника;
• игрушки;
• бижутерия;
• сувениры.

Вот три совета, которые помогут получить максимальную выгоду от размещения островного магазина:

1. Лучше всего такие форматы приживаются в местах, где люди нацелены именно на покупку товара, а не на развлечения или трапезу.
2. Очень важно, чтобы вблизи не было торговых точек с таким же товаром. Неэксклюзивность убивает такой формат.
3. Никакого «теневого» размещения. Торговая точка не должна быть перекрыта множеством известных магазинов.

Обязательно нужно обращать внимание, что именно покупатели хотят приобрести в конкретном торговом центре. Если они привыкли покупать брендовые вещи, то размещать новый неизвестный магазин в нем нет смысла. Единственным исключением являются эксклюзивные товары вроде украшений и аксессуаров. Важно помнить, что:

1. Придется заинтересовывать потенциальных покупателей. Для этого придется потратиться на хорошую яркую витрину.
2. Продавать в большом потоке покупателей смогут исключительно опытные продавцы. Экономить на специалистах просто не получится.
3. В больших торговых центрах довольно много правил, которым придется следовать. Именно поэтому необходимо заранее ознакомиться с договором аренды.

Стационарная торговая точка – как выбрать более выгодную?

Выбирая стационарную торговую точку, нужно, в первую очередь, отталкиваться от потока покупателей. При этом очень важно отделить потенциальных (целевых) покупателей от всех остальных. Обязательно нужно задать себе несколько вопросов:

1. Какие товары потенциальный клиент может покупать еще в данном торговом центре?
2. Почему люди покупают товары определенной направленности?
3. Что такого предприниматель может предложить своим посетителям, что они не найдут в этом торговом центре больше нигде?

Эти вопросы помогут понять, целесообразно ли вообще размещаться в данном торговом центре, какой уровень посещаемости будет у магазина.

При выборе несомненным плюсом станет наличие следующих фактов:

• На этаже размещено немало магазинов, которые посещают потенциальные клиенты, при этом товары в этих торговых точках не конкурируют с товарами предпринимателя.
• Если большое количество людей нужного ценового сегмента посещает этот торговый центр.
• Отсутствие конкурентов вблизи. Еще лучше, если их вообще нет в данном торговом центре. При этом нужно оценить уровень конкурентоспособности, чтобы оценить свои возможности и принять решение об аренде.

Размещение в торговом центре или отдельно стоящем магазине?

Не всегда торговый центр является более перспективным, нежели отдельно стоящий магазин. Тут нужно исходить из продаваемой продукции и целевого сегмента.

Так, например, многие представители среднего и низкого ценового сегмента (предприниматели, продающие товары по низкой цене) располагаются в отдельно стоящих помещениях. Связано это с тем, что люди часто используют для передвижения общественный транспорт. Кстати говоря, многие из таких торговых точек часто становятся более успешными, нежели торговые точки в торговых центрах.

А вот брендовые магазины лучше всего открывать в известных и больших торговых центрах. Такая стратегия для них является наиболее выгодной.

Чтобы понимать разницу, необходимо сравнить достоинства и недостатки обоих форматов.

У магазинов, размещающихся в торговых центрах, плюсами будет являться:

• наполняемость;
• единый стиль оформления;
• наличие управляющего;
• наличие непрофильных якорных арендаторов, которые увеличивают поток покупателей.

Что касается минусов, то они таковы:

• сложности в получении торговой точки;
• жесткие условия договора;
• высокая стоимость;
• возможный рост арендной цены;
• зависимость от торгового центра в плане сроков открытия;
• обязательное подчинение единому графику работы;
• сложности и ограничения доставки товаров;
• ограничения, касающиеся использования элементов, являющихся фирменными для магазина предпринимателя;
• необходимость в согласовании собственных действий;
• необходимость удовлетворения ряда потребностей посетителей;
• разная выручка в зависимости от дней недели (пик приходится на выходные, в будни объем продаж значительно меньше);
• опасность спада интереса потребителей к данному торговому центру.

У размещения в отдельно стоящем магазине тоже есть свои достоинства и недостатки. К несомненным плюсам относятся:

• постоянный зрительный контакт с потенциальными клиентами;
• ориентированность клиента на конкретную продукцию или бренд;
• возможность менять формат своей работы в зависимости от скачков пешеходного трафика;
• самостоятельное определение времени открытия;
• возможность использовать любые необходимые методы рекламы;
• отсутствие необходимости согласовывать режим работы или формат оформления магазина.

К минусам можно отнести:

• необходимость налаживания связей с различными обслуживающими организациями;
• довольно сложные формы помещений, что может не соответствовать желаниям или стандартам организации.

Принимать решение предприниматель должен сам, потому что универсального решения, увы, не существует.

А сейчас приведу советы из книги , в которой основатели компании «Мосигра» описывали процесс поиска помещений для своих магазинов.

Пересечение потоков

Перед выбором места под новую точку нужно обязательно обратить внимание на пересечение потоков. Магазин должен быть расположен в таком месте, чтобы до него было удобно добраться: пешком, на авто, общественным транспортом или на метро.

Обыкновенный житель в большом городе в основном ходит по своим основным маршрутам и практически никогда с них не сворачивает. Вам необходимо разместить магазин таким образом, чтобы он был по возможности как можно более ближе к маршруту, по которому ходят люди. Он должен быть расположен где — то между домами, офисами или вашим местом отдыха.

Для Москвы такие точки, находятся возле кольцевых станций метро, а также тех, которые расположены на Садовом кольце. В результате получается точка пересечения основной автомобильной дороги и основного потока общественного транспорта.

Следующим шагом выбирается область, где нужно производить поиск. Можно очертить небольшой район возле выбранной вами станции метро. В середине полученной области нужно сравнить видимость места с проезжей части, расстояние до метро, какие – то визуальные ориентиры и так далее.

Например, на «Курской» нам предложили место, которое стоит довольно дорого, но расположенное прямо в самом здании метро. Человек вышел из метро и сразу в нескольких метрах – наш магазин! Мы оценили все за и против, и решили рискнуть. Открылись за большие деньги и не прогадали. На сегодня это один из самых популярных магазинов.

Как поступить, если магазин находится на окраине города? На самом деле на окраине доля самовывоза получается намного меньше, чем в центре города. Поэтому доступность места магазина от остановки не играет особой роли. Магазин, расположенный на конечной станции метро будет работать не на город, а только на данный район. При таком варианте не нужно думать про магазин, расположенный где- то на улице, необходимо найти ТЦ, который расположен поближе к станции метро. Это и получится то место, которое притягивает покупательский трафик. Именно в таком месте и необходимо открывать магазин.

Например, если точка расположена на «Теплом Стане», то это как раз место пересечения таких потоков: станция метро, большое количество домов расположенных поблизости, кафе, автобусы. В ТЦ возле метро мы и открылись. Сам центр ничего особенного не представлял, но люди постоянно ходят туда за покупками. Здесь мы их и находим!

Как искать

Для начала нужно объехать выбранный район и внимательно его изучить. Это очень важно. Для ваших первых двух или трех магазинов необходимо внимательно все проверить лично. Только после этого можно позволить себе нескольких агентов, смотреть интернет – проекты объявления и покупать газеты. Для города Москва работают такие источники:

• Популярный интернет – ресурс «Авито». На нем есть на сто процентов выгодные предложения, и они находятся на сайте в течение несколько суток.
• «Циан». Выгодно отличается хорошим поиском. Варианты на нем очень хорошие, поэтому на них очень быстро реагируют агенты и специалисты по поиску. Поэтому, они расположены на сайте, очень мало времени. В некоторых случаях не больше получаса.
• «Домофон». Его преимущество заключается в том, что здесь можно найти предложения, которых нету на «Авито» и «Циан».
• Интернет – агентство по аренде «Изруквруки», расположенное поблизости станции метро. Если не хочется тратить время самому, то за комиссию можно нанять агента.

При поиске подходящих помещений самое главное – это точно определиться, что нужно от помещения. Не нужно выбирать первое попавшееся. Если вам приходилось арендовать помещение, или же приобретать дом, то вы наверняка сталкивались с этим. Только после осмотра десятка помещений, вы сможете понять, на что в действительности нужно обращать внимание.

Задача о капризной невесте

Есть капризная невеста, которая живет во дворце. Есть сотня женихов. Они заходят во дворец по одному, а невеста говорит каждому из них «да» или «нет». Если она говорит «да» — другие сразу уходят, а молодые играют свадьбу. Если невеста говорит «нет» — тогда жених уходит и приходит следующий.

Задача для невесты состоит в нахождении лучшего из всех. Решение задачи выбора жениха для невесты заключается в следующем. На первых тридцати пяти человек она проверяет диапазон всевозможных вариантов, смотрит на их качества. На тридцать пятом – она уже становится более опытной и сможет разобраться в человеке. До девяностого человека она будет выбирать того, кто похож на лучшего из первых пробных тридцати пяти человек, а потом критерии выбора резко снижаются по мере уменьшения количества женихов.

Вам нужно договориться с самим собой, что после осмотра первых пятнадцати помещений и обсуждения всех деталей вы не возьмете себе ни одного из просмотренных помещений. И только после осмотра первых пятнадцати помещений, можно начать искать его для приобретения. Это сделать трудно, но этот этап необходимо обязательно пройти, иначе можно легко загнать себя в кабалу на несколько лет просто из – за того, что помещение выбрано неправильно.

В основном такой поиск занимает от одного до двух месяцев. Подходящее для вас на сто процентов помещение найти не получится. Все равно нужно будет чем — то пожертвовать. Это может быть: вывеска, площадь помещения, расстояние до метро и так далее. Если не посмотреть много разных помещений, то ваш выбор будет сводиться к одному какому – то варианту. А это не правильно.

Необходимо отметить, что после осмотра первых пятидесяти помещений обязательно появится важное ощущение. Прямо на месте вас посетит мысль о том, что помещение нужно брать без всяких вариантов. Мы назвали это чувство жоп — филингом. Если оно скажет вам о том, что данное помещение подходящее, то вы ему на сто процентов доверяете (при условии, что было просмотрено пятьдесят помещений) и никуда не уходите, пока не заключите нужный для вас договор. Это ваша удача.

Искать ногами

При открытии ваших первых магазинов, необходимо в обязательном порядке пройти самому по всем районам, которые вы считаете перспективными для размещения магазина. Все нужно как следует оценить. Необходимо искать места, которые:

1. Кажущиеся на вид пустыми
2. Где помещены объявления про то, что они сдаются в аренду.

Если с пунктом два все кажется понятным, то с первым пунктом не все так просто. При нахождении пустого объекта, нужно уточнить, что там было, кто проживал, и постараться отыскать контактную информацию про владельца этого места. Если найти владельца не получилось, нужно взять скотч и приклеить объявление о том, что вы хотите арендовать это помещение. Из пятидесяти новых мест – как минимум одно мы находим именно таким образом.

Необходимо отметить, что один из самых прибыльных наших магазинов мы нашли таким способом. Мы определились с зоной для поиска. Получили информацию о том, что с этого места будет съезжать аптека и вышли на его владельца. Владелец этого места отправил нас к своему агенту. С ним мы подписали все необходимые документы.

Другую точку тоже нашли ногами, как раз за день до того, когда ее хозяин написал объявление об аренде. Сейчас она дает больше всего прибыли в этом регионе. В городе Москва все так поступают.

Пеший поток

Те люди, которые производят перепись населения в сельской местности, только взглянув на бабушку в селе, могут сказать, сколько у нее имеется поросят. Так же будет происходить и с новыми помещениями. Осмотрев множество помещений, и открыв несколько десятков магазинов, вы, только посмотрев на помещение, будете знать, необходимо ли оно для вас или нет. Если же вы еще так сделать не сможете, нужно приходить на точку и просчитать такие важные моменты:

• Количество людей проходящих мимо вашей двери магазина.
• Количество проезжающих мимо автомобилей со скоростью до сорока километров в час. Если авто будет ехать быстрее водитель просто не прочитает вывеску.
• Сколько людей проходило мимо магазина.
• Проходят ли мимо люди в компаниях.

Такой подсчет нужно проводить несколько раз. Утром, днем, в вечернее время, в рабочие дни и выходные.

Например, при открытии точки на Тверской, мы посетили все магазины, расположенные в радиусе нескольких кварталов и поговорили с продавцами, уточнивши у них такие вопросы: сколько людей бывает в магазине и в какое время их больше всего, сколько продается товаров за смену и так далее. Если с продавцами правильно поговорить, они с удовольствием поделятся этой информацией. В результате мы не прогадали.

Заметность выбранного места

Нужно определить расстояние, с которого будет хорошо видна вывеска. Очень важный момент. Далеко ли находится точка самовывоза от места, где останавливается транспорт. Если вам предлагают место, расположенное где — то во дворе, сразу нужно подумать об этом месте, как о последнем этаже в большом торговом центре. Можно условно поделить поток покупателей на шестнадцать. Любое лишнее движение типа еще одного прохода, поворота за угол, намного снижает поток посетителей. Если вы не рассчитываете на поток посетителей (ваш магазин используется для самовывоза), в таком случае недорогой магазин во дворе недалеко от станции метро будет хорошим вариантом.

Проблемные помещения

Соответственно помещения без проблем будут стоить гораздо дороже. Крупные торговые сети не берут помещения, у которых есть какие- то проблемы. Скорее всего, это происходит потому, что им невыгодно приспосабливать его к каждому конкретному случаю.

Для вас помещение с небольшими проблемами может оказаться прекрасным вариантом. Даже при условии, что его нужно будет дорабатывать.

Осматривая помещение необходимо составить для себя полную картину:

• Есть ли другие отделы. Это может влиять на график работы.
• Проблема, связанная с протеканием крыши. Если обнаружена плесень на потолке, то это говорит о том, что крыша может потечь, а это большие материальные затраты на устранение течи.
• Сложности размещения вывески, или же после размещения она будет плохо заметна.

Необходимо пройтись по улице, где вы планируете разместить магазин, и посмотреть, есть ли рядом пустые или съезжающие помещения. Если таких точек будет много, это говорит о том, что по этому району что – то не так.

На «Белорусской» в нашем помещении рядом располагалась приемная типографии. В результате работы вначале не получалось организовать самовывоз.

На «Парке культуры» наш магазин расположен на второй линии домов. В результате были проблемы с вывеской. Мы придумали специальную конструкцию вывески.

Мы перестали арендовать магазины с такими или подобными проблемами только после открытия десятого магазина в Москве.

Люди которые едут на машинах

Нужно считать людей, которые проезжают мимо на автомобилях. Намного выгоднее будет та точка, где машины проезжают на невысокой скорости. В таких местах они могут посмотреть по сторонам. Все дело в том, что когда проезжаешь с большой скоростью, поле зрения сужается. Например, на «Курской» наша панель на специальном кронштейне была расположена на здании метро параллельно дороге. После выхода нового технического регламента, панель пришлось убрать. Осталось только одна вывеска. Она располагалась перпендикулярно дороге, и выглядела как красная черта расположенная сбоку, а по ней сложно понять, что продается, крутые игры или подарки. В результате, мы сразу заметили, что автомобильный трафик сильно снизился.

В жизни автомобилиста есть большое количество магазинов, мимо который он проезжает, не замечая их. Например, мы проезжали мимо одного такого магазина в течение целого года, не замечая его, пока случайно не прочитали на блоге, что это магазин расположен где – то в доме. Когда мы зашли туда, сразу стало ясно, почему они продают двадцать единиц товара в день, а мы более ста.

Еще один важный вариант – это парковка. Водитель не всегда захочет нарушить правила, чтобы попасть в магазин. Необходимо учитывать направление дороги. Вам необходимо вечернее направление. На «Парке культуры», как раз напротив нас, был расположен магазин торгующий спортивными товарами. Наш работник много раз хотел попасть в него утром, когда ехал на работу. Стоял он на «утренней стороне». Утром ему было некогда, так как он спешил на работу, днем нужно было пересечь шесть полос и сделать непонятный крюк для разворота. В результате магазин со временем закрылся, а человек его так и не посетил. Это самое настоящее мертвое место для людей, ездящих на автомобилях. Об этом нужно помнить. Если вам попался, например, «утренний» торговый центр, то при таком варианте неплохо разместить кофейню.

Соседи

Мы открыли антикафе (посетители платят деньги за время, поведенное в кафе, а не за еду). Частой проблемой малых заведений становятся конфликты с соседями. Например, одно из наших заведений под названием «Циферблат» особенно отметилось в этом плане. Его хотели выжить практически все. В течение нескольких недель на площадку, по вызову соседей регулярно приезжали полицейские. Зная о возможности возникновения неприятной ситуации, мы сделали несколько важных шагов:

• Договорились с владельцем о том, что если будут проблемы с соседями, то их решал он.
• Повесели вывеску под названием «Клуб любителей развивающих игр», чтобы все думали, что здесь занимаются чем – то важным и полезным.
• Руководитель отдела позвала всех соседей в гости и показала все то, что находилось внутри.

Планировка места

Под каждую конкретную задачу необходима своя планировка. Чтобы разобраться, хороша планировка или нет, нужно представить, понравится это посетителям или нет. Длинный торговый зал будет хуже, чем помещение квадратной формы. В длинный зал просто неудобно будет заходить посетителям. Например, Уфа «Мега» — это помещение, у которого стороны относятся в соотношении два к пяти. Они думали, что мы половину помещения выделим для подсобки, и получится такой небольшой компактный магазин. Мы же подсобное помещение делать не захотели. В результате между стеллажами осталось около двух метров пространства. Получилось некомфортно. В маленьком помещении тепло, а в большом получилась туннель как в метро.

У нас был торговый зал сорок метров, а все помещение – семьдесят шесть. Магазин и место хорошее, но проблема заключалась в том, что половина всего помещения приходилось на подсобное помещение. Цена за одни метр высокая, а половина площади не будет работать. На это тоже нужно обращать внимание и все как следует просчитать и учесть

Например, касса у входа в магазин, как бы оскорбляет покупателя. У него складывается впечатление о том, что ему не доверяют. Если человек раздумывает, зайти ли ему в магазин или нет, то кассовый аппарат его будет отпугивать.

Важное про торговые центры

Можно считать, что торговому центру практически все равно, где он расположен. Самое главное — что расположено внутри. Например, торговый центр с кинотеатром или же без него – это две огромнейшие разницы. Продуктовый гипермаркет высокого качества привлечет сразу же большой приток людей. Например, в одном маленьком городе два торговых центра, расположенных напротив друг друга, устроили между собой войну за клиента. Победил тот ТЦ, у которого хлеб был лучшим на вкус.

Эскалатор — враг

Если эскалатор в ТЦ поднимается на этаж вдвое, то это значительно снижает поток. Если ваша точка на третьем этаже, то делите поток с первого на четыре (в среднем).

Первый этаж является самым посещаемым. Но он второй по посещаемости после этажа с кинотеатром и ресторанами. Если ваш магазин на пятом этаже, а кинотеатр с ресторанами на четвертом, то трафик упадет вдвое.

Проверять это нужно обязательно, потому что бывают очень странные торговые центры.

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда - ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека - это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему. Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
2. Географическое положение : нахождение на “первой линии”, район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
3. Соседей не купишь.
   Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку . Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
6. Обратите внимание на геометрию торгового зала . Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине . Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
10. Права.
    Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность - спите спокойно, если налоги уплачены;
    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора, поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
2. Этаж.
3. Площадь общая и площадь торговая , особенно если у вас ЕНВД .
4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
5. Торг . Если нужны арендные каникулы , например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
6. Повышение аренды: когда и на сколько?
7. Сроки въезда и выезда .
8. Режим работы магазина.
9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
10. Кто, что и когда ремонтирует.
11. Срок договора и условия расторжения.
    Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
    Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап - проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель - юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор , который подал объявление, представляет интересы собственника. Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.

В закладки

Не надо боятся договор, его надо согласовывать.

Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.

Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости - краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.

Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес., то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения. Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.

Совет 2. Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.

Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1. Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3. В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и "попадете" на штрафные санкции.

Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.

Совет 5 . Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды. Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ. Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант - можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора. Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.

Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию. Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин. Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.

Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.

Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2. Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3. Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.

Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.

Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным. Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года. В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.

Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах. Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя - эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает). К обязательным дополнительным условиям, могут относится - установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.

Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.

Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования. Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем. Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.

Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму). Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых). Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.

План помещения, вариант 1.

План помещения, вариант 2.

Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 - 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.

Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.

Совет 19. Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).

Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей. Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина. Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.

Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.

Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ). Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР. Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого "вытекут" последствия.

Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту. Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы. Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.

Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.

Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще. Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут "попросить" переехать в какую-нибудь глушь. Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).

Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как - границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость. Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места. Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.

Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).

Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание - не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ). Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;

Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.

Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.

Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски. Всегда помните простое правило "договариваться обо всем, лучше на "берегу" и желательно закрепить все документально". Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.

Декларация по УСН