ПОЛОЖЕНИЕ

ОБ ОКАЗАНИИ ПЛАТНЫХ УСЛУГ/ВЫПОЛНЕНИИ ПЛАТНЫХ РАБОТ

ТСЖ «Ирбис»

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее Положение определяет:

условия, правила и порядок оказания платных услуг Товариществом собственников жилья «Ирбис» (далее по тексту – ТСЖ «Ирбис»); порядок формирования доходов и осуществления расходов за счет привлеченных финансовых средств.

1.2. Настоящее Положение разработано в соответствии с Налоговым кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, и иными нормативно-правовыми актами и вводится для привлечения дополнительных финансовых средств с целью:

материального стимулирования работников и членов правления ТСЖ «Ирбис»; оказание материальной помощи; развитие материально-технической базы ТСЖ «Ирбис»

1.3. В настоящем Положении используются следующие основные понятия:

заказчик - физическое лицо, имеющее намерение заказать, либо заказывающее платные услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности ; исполнитель – ТСЖ «Ирбис», выполняющее работы или оказывающие услуги заказчикам за отдельную плату; платные услуги - платные дополнительные услуги, оказание которых связано с обеспечением надлежащего технического, противопожарного, санитарного и иного состояния личного имущества заказчиков.

1.4. Исполнитель вправе оказывать платные услуги и выполнять платные работы в соответствии с настоящим Положением, Уставом ТСЖ «Ирбис» и действующим законодательством.

2.1. Исполнитель может предоставлять платные услуги и осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность, предусмотренную его Уставом по следующим направлениям:

сантехнические работы; электромонтажные работы; иные работы и услуги.

2.2. Перечень видов платных услуг и предпринимательской деятельности может меняться в зависимости от потребностей физических лиц и возможностей исполнителя.

3. ПРАВИЛА, УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ПЛАТНЫХ УСЛУГ

3.1. Для оказания платных услуг исполнитель обязан:

3.1.1. Создать условия для предоставления платных услуг с учетом требований по охране и безопасности заказчиков.

3.1.2. Утвердить на заседании Правления ТСЖ «Ирбис» тарифы по каждому виду платных услуг.

Стоимость платных услуг и работ, оказываемых в рамках настоящего Положения, указывается в отдельном прейскуранте.

3.1.3. Для оказания платных услуг исполнителем могут привлекаться работники, находящиеся в штате ТСЖ «Ирбис», а также третьи лица.

3.2. Исполнитель обязан предоставить заказчикам достоверную информацию (в том числе путем размещения ее в удобном для обозрения месте), содержащую следующие сведения:

Перечень платных услуг, оказываемых ТСЖ «Ирбис»;

Стоимость платных услуг и работ и порядок их оплаты;

Права и обязанности заказчика, ответственность исполнителя.

3.3. Заказчик обязан создать необходимые условия для оказания услуг, выполнения работ.

3.4. Оказание платных услуг производится на основании заявок на оказание платных услуг (работ), подаваемых физическими лицами. Председатель правления или Управляющий, принимающие заявку, обязаны принять и дать разъяснение по дальнейшему проведению работы.

3.3. Заявки от физических лиц на оказание платных услуг (работ) принимаются и регистрируются в специальном журнале.

3.2. По окончании работ (оказании услуг) оформляется акт выполненных работ в двух экземплярах, один из которых Заказчика, другой Исполнителя.

3.3. Оплата за предоставленные платные услуги и выполненные работы производится заказчиками путем перечисления денежных средств на расчетный счет ТСЖ «Ирбис» по отдельной квитанции, предоставляемой единовременно с квитанцией на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества.

4. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ И РАСХОДОВАНИЯ СРЕДСТВ,

ПОЛУЧЕННЫХ ЗА ОКАЗАНИЕ ПЛАТНЫХ УСЛУГ/ВЫПОЛНЕНИЕ ПЛАТНЫХ РАБОТ

4.1. Средства, полученные от оказания платных услуг, остаются в распоряжении ТСЖ «Ирбис» и расходуются на материальное стимулирование работников ТСЖ и членов Правления, и др. цели.

4.2. Распределение доходов и расходов по платным услугам:

4.2.1. Материальное стимулирование работников и членов Правления ­– до 40%

4.2.2. Оставшиеся средства от оказания платных услуг/выполнения работ, после начисления и уплаты всех налогов и полного возмещения материальных затрат, связанных с предоставлением платных услуг направляются в резерв непредвиденных расходов и расходуются на развитие материально-технической базы (приобретение оргтехники, хозяйственного инвентаря, канцтоваров, расходных материалов и т. д.)

5.3. Исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение услуг, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Председатель Правления ТСЖ «Ирбис»

Почему договор управления и устав ТСЖ не регулируют выполнение работ внутри квартиры? Какую систему налогообложения следует выбрать подрядчику при выполнении работ на частном имуществе? В чем особенности бухгалтерского учета операций по договорам бытового подряда?

Управляющие организации и ТСЖ нужны собственникам для содержания и ремонта общего имущества и обеспечения жильцов коммунальными услугами. Помимо этих двух видов деятельности управляющие организации и ТСЖ зачастую выполняют ремонтные работы в отношении имущества, не являющегося общим, а находящегося у жильцов в частной собственности. Какие налоговые обязательства возникают у управляющей организации и ТСЖ? Как организовать раздельный учет по видам деятельности?

Работы на общем и частном имуществе

Договор управления многоквартирным домом, на основании которого действует управляющая организация, предусматривает ее обязанность выполнять работы и оказывать услуги по ремонту и содержанию общего имущества. Конкретный перечень работ, их периодичность и стоимость указываются в приложении к договору. В составе платы за жилое помещение собственники оплачивают работы по содержанию и ремонту только общего имущества. В Правилах содержания общего имущества приведен перечень объектов, входящих в состав общего имущества (п. 2), а также работ, которые относятся к его содержанию (п. 11). Определяющим признаком общего имущества является его предназначение для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Вместе с тем на основании п. 3 ст. 30 ЖК РФ каждый собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Границы общего и частного имущества применительно к инженерным сетям определяются согласно п. п. 5 - 7 Правил содержания общего имущества. Несмотря на используемый в ЖК РФ термин "плата за содержание и ремонт жилого помещения", платежи собственника не связаны с содержанием самого помещения, находящегося в частной собственности. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Организовывать и оплачивать содержание и ремонт непосредственно жилого помещения и находящегося в нем оборудования и имущества собственник должен самостоятельно, независимо от собственников других помещений.

В п. 15 Правил содержания общего имущества названы некоторые услуги и работы, которые не относятся к содержанию общего имущества (а следовательно, являются содержанием и ремонтом частного имущества):

Утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Таким образом, перечисленные в п. 15 Правил содержания общего имущества услуги, а также все другие работы, связанные с содержанием и ремонтом объектов, не входящих в состав общего имущества, не охватываются действием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, их выполнение возможно только на основании иных договоров с собственниками таких объектов. Заметим, что все чаще в договоре управления многоквартирным домом прописывается обязанность управляющей организации выполнять работы по ремонту санитарно-технического, электрического и иного оборудования и приборов, обслуживающих непосредственно помещение собственника, не относящееся к общему имуществу, по заявке собственника, за отдельную плату в соответствии с утвержденными расценками.

Точно так же, как и для управляющей организации, выполнение работ на частном имуществе товариществом собственников жилья возможно на основании отдельных договоров, но с тем отличием, что в рамках уставной деятельности ТСЖ не оказывает услуги своим членам: ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57). Товарищество ведет уставную некоммерческую деятельность по управлению общим имуществом, отношения между членами и товариществом в рамках этой деятельности регулируются уставом. Возможность ведения иных видов хозяйственной деятельности должна быть предусмотрена уставом ТСЖ. Правоотношения в рамках таких видов деятельности возникают на основании договоров.

И управляющая организация, и ТСЖ выступают подрядчиками (исполнителями) при выполнении работ (оказании услуг), касающихся содержания и ремонта частного имущества. При этом заказчиками выступают собственники помещений. Поскольку услуга не имеет материально-вещественного выражения, а результаты работ, наоборот, имеют, деятельность управляющей организации и ТСЖ состоит в проведении работ (по ремонту, установке, монтажу, замене каких-либо объектов), отношения с собственниками квартир строятся на основании договора подряда (если собственник-гражданин, заказывающий работы для удовлетворения своих бытовых потребностей, то действуют правила о бытовом подряде).

Система налогообложения

Главный вопрос, который обычно встает перед бухгалтером управляющей организации (ТСЖ), оказывающей услуги на частном имуществе граждан: нужно ли уплачивать ЕНВД? "Вмененный" спецрежим не может применяться по выбору налогоплательщика: если на местном уровне конкретный вид деятельности переведен на уплату единого налога, организация обязана исчислять и уплачивать именно его.

Бытовые услуги

Из всего перечня видов деятельности, которые могут быть переведены на "вмененку", нас интересуют только бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Согласно определению, данному в ст. 346.27 НК РФ, под бытовыми услугами понимаются платные услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением услуг ломбардов и услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств), предусмотренные Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163, за исключением услуг по изготовлению мебели, строительству индивидуальных домов. Таким образом, из "группы риска" сразу исключаются услуги, оказываемые юридическим лицам. Например, если управляющая организация выполняет ремонт сантехники и электрики в жилом или нежилом помещении по договору, заключенному с организацией, она не обязана уплачивать ЕНВД. При этом заказчиком по договору может выступать как собственник, так и арендатор помещения.

Если заказчиком по договору выступает индивидуальный предприниматель, нужно учитывать, что он также является физическим лицом. Об этом напомнил Минфин России в Письме от 17.07.2007 N 03-11-05/160 и сообщил, что деятельность налогоплательщика подлежит переводу на уплату ЕНВД. Вместе с тем арбитры полагают, что, если физическое лицо выступает в договоре как индивидуальный предприниматель и заказывает услуги для использования в целях ведения предпринимательской деятельности (например, сдает жилое помещение в аренду), нет оснований считать эти услуги бытовыми и у исполнителя нет оснований уплачивать ЕНВД (Постановления ФАС СЗО от 03.03.2009 N А42-577/2008, от 02.12.2008 N А52-5071/2007, ФАС ДВО от 03.03.2008 N Ф03-А51/08-2/371, ФАС ВСО от 16.11.2006 N А33-5662/06-Ф02-6003/06-С1). Добавим, что в п. 1 Письма от 30.07.2007 N 03-11-04/3/304 Минфин России согласился, что исполнитель бытовых услуг должен уплачивать ЕНВД, только если заказчик-предприниматель заказывает услуги для личного домашнего потребления, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.

Открыв ОКУН, можно увидеть, что в группу бытовых услуг входит подгруппа "Ремонт и строительство жилья и других построек" (начиная с 2009 г. не переводится на уплату ЕНВД деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, все остальные услуги, включенные в названную подгруппу, по-прежнему подлежат переводу на "вмененку"). Это означает, что ремонт нежилых помещений не относится к бытовым услугам, поэтому не является "вмененным" независимо от статуса заказчика (Письмо Минфина России от 29.05.2006 N 03-11-04/3/276).

Частичный ремонт квартир Vs коммунальные услуги

Итак, если управляющая организация (ТСЖ) по договору с физическим лицом выполняет услуги, относящиеся к виду "Ремонт жилья и других построек" (код ОКУН 016100), то ей прямая дорога на "вмененку". Однако перечень этих услуг ограничен, в связи с чем встает вопрос: как квалифицировать деятельность, если конкретная услуга не поименована в ОКУН? Минфин довел до сведения налогоплательщиков, что определение кода вида деятельности, подлежащего переводу на уплату ЕНВД, в том числе в целях заполнения налоговой декларации, возлагается на налогоплательщика, а по вопросам применения классификаторов направил в Ростехрегулирование (см., например, Письмо от 16.06.2009 N 03-11-09/213). Тем не менее некоторые разъяснения по конкретным услугам можно найти.

Чаще всего управляющие организации и ТСЖ оказывают собственникам помещений услуги, связанные с ремонтом сетей водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации. Кроме того, жильцы обращаются к управляющей организации по поводу ремонта сантехнического оборудования, электротехнических работ (замена электророзеток). Возникают ли у исполнителя обязательства по ЕНВД? Существует два мнения.

С одной стороны, самым "подходящим" для этих работ является код ОКУН 016102 "Частичный ремонт домов, квартир по заказам населения". Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 20.06.2008 N 03-11-05/151: работы по установке ванн, душевых кабин, раковин, унитазов, смесителей в домах и квартирах граждан могут быть отнесены к группировке ОКУН 016102. Кроме того, в Письме от 30.03.2007 N 24-17/0261 специалисты УФНС России по Московской области отметили, что услуги по монтажу, ремонту и реконструкции внутридомовых сетей водоснабжения, отопления и канализации подлежат налогообложению единым налогом на вмененный доход, если их оказание является составной частью предпринимательской деятельности по комплексному или частичному ремонту индивидуальных домов и квартир.

С другой стороны, в Письме от 20.12.2005 N 02-10/12531 УФНС России по Ленинградской области сообщило, что установка сантехнического оборудования, замена и прочистка трубопроводов, электротехнические работы (замена и установка электророзеток, электросчетчиков и т.п.) не являются ремонтными работами, данные работы не перечислены в классификаторе ОК 002-93 по группе 01 "Бытовые услуги".

Важное дополнение - ремонт систем отопления (в том числе замена радиаторов), водоснабжения, канализации, а также электромонтажные работы предусмотрены в ОКУН в группе 04 "Жилищно-коммунальные услуги" (подгруппа "Коммунальные услуги"): по коду 042102 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения", по коду 042213 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание систем водоснабжения", по коду 042221 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоотведения", по коду 042405 "Замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем центрального отопления". Поэтому в Письме от 20.04.2007 N 03-11-04/3/124 финансисты сделали вывод: услуга по замене радиаторов, систем водоснабжения, отопления, канализации не относятся к бытовым услугам, указанным в разд. 01 "Бытовые услуги" ОКУН. При этом независимо от того, имеет ли организация, оказывающая такие услуги, статус исполнителя коммунальных услуг согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, ее деятельность не может быть переведена на систему налогообложения в виде ЕНВД. Аналогичные разъяснения были даны ранее в Письме Минфина России от 20.10.2006 N 03-11-04/3/464: предпринимательская деятельность организации по оказанию услуг, связанных с ремонтом систем отопления, водоснабжения, канализации, а также услуг по монтажу охранно-пожарной сигнализации и услуг, связанных с электромонтажными работами, не соответствует установленному ст. 346.27 Кодекса понятию бытовых услуг.

Нужно заметить, что внутридомовые инженерные системы входят в состав общего имущества. Услуга по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в свою очередь, предусмотрена среди жилищных услуг (код 041105). Можно предположить, что услуга по обслуживанию и ремонту внутридомовых инженерных систем "становится" коммунальной, если собственники выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (то есть исполнитель коммунальных услуг отсутствует) и такая услуга в отношении разных инженерных систем заказана различным организациям (см. п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг), а также если заказчики владеют индивидуальными жилыми домами.

Однако внутридомовые инженерные сети не имеют ничего общего с внутриквартирным оборудованием. Как сказано выше, внутриквартирные сети и оборудование принадлежат жильцам (собственникам помещений в многоквартирном доме) на праве частной собственности. Поэтому, на наш взгляд, неправомерно считать их внутридомовыми инженерными сетями, ремонт и обслуживание которых относится к коммунальным услугам.

Одновременно, как неоднократно разъяснял Минфин, если конкретная услуга не предусмотрена в ОКУН в числе бытовых (код 01), то нет оснований считать ее таковой и уплачивать ЕНВД (Письма от 09.07.2008 N 03-11-04/3/322, от 24.06.2008 N 03-11-04/3/296). Например, услуги по изготовлению металлических решеток, ворот и ограждений названы в ОКУН (коды 013427, 013412), а услуги по изготовлению металлических дверей - нет, соответственно, первые переводятся на уплату ЕНВД, вторые - нет (Письмо от 05.06.2008 N 03-11-05/138). Точно так же полиграфические услуги по изготовлению и печати визитных карточек являются бытовыми (код 018328) и переводятся на уплату ЕНВД, а услуги по изготовлению и печати календарей в ОКУН не названы, следовательно, доходы от этой деятельности облагаются по иным правилам (Письмо от 20.02.2009 N 03-11-09/65).

Таким образом, учитывая, что ОКУН не делает различий между внутридомовыми и внутриквартирными инженерными сетями и что налогоплательщики заинтересованы в том, чтобы избежать уплаты ЕНВД и ведения раздельного учета, а Минфин настаивает на формальном и буквальном прочтении ОКУН, управляющие организации (ТСЖ) вправе руководствоваться разъяснениями финансистов и определять код вида своей деятельности по ремонту внутриквартирного имущества как коммунальную услугу (коды 042102, 042213, 042221, 042405) либо как услугу, не поименованную в ОКУН. Но при этом нужно иметь в виду, что налоговики могут доначислить ЕНВД при проверке, отнеся выполняемые управляющей организацией работы к частичному ремонту квартир, и в данном случае право на применение общей или упрощенной системы налогообложения придется отстаивать в судебном порядке.

Добавим, что с 2009 г. к организациям, которые могут быть переведены на уплату ЕНВД, предъявляются требования, похожие на те, что должны выполнить "упрощенцы" (пп. 1 и 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ): по структуре уставного капитала (доля участия других организаций не должна превышать 25%) и среднесписочной численности работников (не более 100 человек). Значит, управляющая организация, не отвечающая таким требованиям, может быть уверена, что ЕНВД ей не будет доначислен. При этом следует учитывать, что ТСЖ не формирует уставный капитал, поэтому понятие "доля участия" к товариществу не применяется, следовательно, препятствий в применении ТСЖ "вмененки" нет (см. Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-11-04/3/531).

Бухгалтерский учет

Исходя из того, что управляющие организации и ТСЖ, не оказывающие гражданам бытовые услуги, не обязаны уплачивать ЕНВД, у них также не возникает обязанности организовать раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций, установленной п. 7 ст. 346.26 НК РФ для плательщиков ЕНВД.

Управляющая организация

Несмотря на отсутствие необходимости организации раздельного учета для целей налогообложения управляющей организации целесообразно в бухгалтерском учете отражать доходы и расходы по видам работ (в рамках договора управления и по частным заказам собственников помещений) обособленно, например путем введения субсчетов первого порядка к счету 20 и второго порядка к счету 90. Это позволит сформировать данные для отчета о прибылях и убытках по видам работ и услуг. Заметим, что для целей бухгалтерского учета организация вправе не распределять общехозяйственные расходы по видам работ и услуг - их допускается списывать сразу на финансовый результат (абз. 2 п. 9 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). В таком случае для списания общехозяйственных расходов к счету 90 следует открыть отдельный субсчет (например, 90-5).

Кроме того, подобная детализация предоставит информацию для управленческих целей (например, поможет определить целесообразность дальнейшего развития направления работы по частным заказам). Раздельный учет, который ведется по изложенным принципам, даст возможность использовать данные бухгалтерского учета для формирования отчета по договору управления перед собственниками помещений.

В целом учет по договорам подряда ведется в общем порядке.

Пример 1.

Организация, арендующая нежилое помещение в многоквартирном доме, заключила с управляющей организацией ООО "Быт-Сервис" договор подряда на ремонт (замену) трубопровода горячего водоснабжения внутри нежилого помещения (трубопровод не относится к общему имуществу). Стоимость работ по договору составляет 59 000 руб., в том числе НДС - 9000 руб. (управляющая организация применяет общую систему налогообложения). Для выполнения работ ООО "Быт-Сервис" привлекло подрядную организацию, применяющую УСНО. При этом материалы приобретены управляющей организацией (11 800 руб., в том числе НДС - 1800 руб.) и переданы подрядчику на давальческих условиях. Стоимость работ подрядчика составила 35 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО "Быт-Сервис" используются следующие субсчета:

20-2 "Затраты по работам на частном имуществе";

90-1-2 "Выручка от выполнения работ на частном имуществе";

90-2-2 "Себестоимость работ, выполненных на частном имуществе".

90-3-2 "НДС по работам на частном имуществе".

В учете ООО "Быт-Сервис" будут составлены проводки (для упрощения примера не рассматриваются операции, связанные с расчетами за работы):

	Дебет	Кредит	Сумма,руб.
Приобретены материалы для ремонта
Отражен "входной" НДС
Переданы материалы подрядчику для проведения ремонта
Приняты подрядные работы
Стоимость материалов, переданных подрядчику на давальческой основе, включена в затраты на ремонт
Выполнены работы по ремонту трубопровода для арендатора нежилого помещения (подписан акт)
Начислен НДС
Списана себестоимость выполненных работ

Товарищество собственников жилья

В отличие от управляющей организации, целью которой является извлечение прибыли, ТСЖ как некоммерческая организация в любом случае должно организовать раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в связи с оказанием дополнительных услуг. Таково требование п. 2 ст. 251 НК РФ: чтобы налогоплательщик получил право не облагать целевые поступления налогом на прибыль, он обязан вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. В противном случае все полученные целевые поступления облагаются налогом на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.

Целевые поступления ТСЖ - это все обязательные платежи собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества, а также за содержание самого ТСЖ. Доходы и расходы ТСЖ в рамках целевых поступлений отражаются в смете товарищества.

Самостоятельное предоставление товариществом услуг и работ на внутриквартирном имуществе обычно практикуется, когда у ТСЖ есть штатные сантехники, слесари и т.д. Сметой ТСЖ, в которой предусматриваются расходы на ведение уставной деятельности (управление общим имуществом многоквартирного дома), определяются виды и размеры затрат, необходимые для выполнения комплекса работ по содержанию и ремонту дома. Расходы на оплату труда работников, оказывающих услуги по ремонту внутриквартирного оборудования, стоимость использованных при этом материалов, а также доходы от предоставления услуг относятся к предпринимательской деятельности ТСЖ, прибыль от которой (после налогообложения) направляется на ведение уставной деятельности.

Пример 2.

В штате ТСЖ состоит слесарь-сантехник. Согласно трудовому договору он обязан выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (за исполнение этих обязанностей ему предусмотрен оклад в размере 77 000 руб.), а также работы по заявкам жильцов на их частном имуществе (исполнение этих обязанностей оплачивается по сдельным расценкам, утвержденным положением об оплате труда).

В течение июля 2009 г. ТСЖ оказало услуги по ремонту на частном имуществе на общую сумму 10 000 руб. Согласно нарядам-заказам сумма заработной платы слесаря-сантехника составила 5000 руб. При выполнении данных работ были использованы материалы на сумму 2000 руб. (приобретены через подотчетное лицо, "входной" НДС отсутствует).

ТСЖ находится на общей системе налогообложения и квалифицирует свою деятельность по ОКУН как коммунальные услуги. Наличные денежные расчеты с населением ведутся с использованием кассового аппарата. В бухгалтерском учете к счету 20 открыты два субсчета: 20-1 "Затраты на ведение уставной деятельности" и 20-2 "Затраты на ведение хозяйственной деятельности".

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие проводки:

	Дебет	Кредит	Сумма,руб.
Приобретены материалы
Отражена выручка от оказания услуг на частном имуществе
Начислен НДС (10 000 руб. x 1/18)
Начислена заработная плата слесарю-сантехнику за выполнение работ на общем имуществе

В настоящее время налоговая служба рассылает письма ТСЖ и ЖСК с требованием представить пояснения, подтверждающие отсутствие объектов налогообложения в их деятельности по содержанию общего имущества и сбору коммунальных платежей. Данная аргументация быть использована жилищными объединениями при подготовке ответов.

Работы и услуги связаны с реализацией. Согласно п. 4 ст. 38 НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организаций и (или) физических лиц. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе этой деятельности.

В обоих определениях необходимым атрибутом выступает реализация, т.е. процедура продажи. Следовательно, если нет реализации, то для целей налогообложения нет ни работ, ни услуг.

Что такое реализация. Ответ находим в ст. 39 НК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи реализацией признается передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Здесь ключевой элемент – наличие двух лиц. Одно из них является заказчиком (покупателем), а другое – исполнителем (продавцом). Реализация осуществляется на основе договора между ними (см. также статьи 454, 702, 779 ГК РФ).

Во взаимоотношениях между ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений отсутствуют продажи.

Дело в том, что отдельный собственник не может выступать заказчиком на содержание и ремонт его доли общего имущества, так как он не вправе выделить в натуре свою долю (ст. 290 ГК РФ; п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому, если, например, ремонтируется или обслуживается какая-то часть общего имущества (лифт, сантехника и т.п.), то невозможно ответить на вопрос, для какого конкретно собственника («другого лица») это делается: эти работы выполняются для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор ТСЖ с отдельным собственником на содержание его доли в общем имуществе, в сущности, представляет собой беспредметный документ. Акты исполнения таких договоров, заключенных с каждым отдельным собственником, либо вообще не будут составляться, что недопустимо, либо остается их штамповать «под копирку», что бессмысленно и противозаконно. Договор может быть заключен только на все общее имущество в многоквартирном доме. То есть другим лицом в договоре может выступать представитель всех собственников. Но таким представителем согласно Жилищному кодексу (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ) является само ТСЖ (или, по аналогии – ЖСК). Получается, что ТСЖ (ЖСК) является заказчиком и оно же является исполнителем, т.е. другое лицо, а, следовательно, и признаки реализации, соответствующие п. 1 ст. 39 НК РФ, отсутствуют.

Данное доказательство означает, что в рамках своей основной уставной деятельности ТСЖ (ЖСК) не выполняет для собственников помещений никаких работ и не оказывает им никаких услуг. Следовательно, средства на содержание и ремонт общего имущества, поступающие товариществу (кооперативу) от собственников помещений, не могут признаваться выручкой от реализации работ (услуг). Это – предусмотренные законом и уставом взносы на содержание и ремонт общего имущества, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности. Осуществляются не работы, не услуги, а уставные обязанности, носящие некоммерческий характер.

Все это доказывает отсутствие реализации.

Обратим внимание на то, что доказательство проведено без упоминания о применяемом режиме налогообложении (общий режим, УСН) и о членстве собственника в ТСЖ (ЖСК). Это означает, что экономический характер взносов не зависит ни от принятого режима налогообложения, ни от того, является или не является собственник членом товарищества или кооператива. Существенно важно, что это доказательство ни в какой своей части не выходит за рамки действующего законодательства.

Поскольку нет реализации, то нет и не может быть ни работ, ни услуг.

Таким образом, мы приходим к интересному выводу:

В многоквартирном доме, управляемом ТСЖ (ЖСК), взносы собственников не облагаются налогом не потому, что это доходы, не учитываемые при определении налоговой базы в смысле п. 2 ст. 251 НК РФ, а просто потому, что они не образуют объекта налогообложения. Это должно быть зафиксировано в уставах ТСЖ и ЖСК и в их учетной политике.

Поэтому в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) взносы всех собственников на содержание и ремонт общего имущества (то есть взносы, определенные сметой расходов) должны отражаться как целевые поступления.

2. Поступающие на расчетный счет ТСЖ коммунальные платежи собственников помещений не образуют объекта налогообложения

Наш главный аргумент состоит в том, что ни одна комиссия, ни один проверяющий не обнаружит в деятельности нашего ТСЖ ни единого признака того, что ТСЖ оказывает какие бы то ни было коммунальные услуги жильцам дома, а именно:

1. В пользовании ТСЖ нет никаких производственных объектов (тепловых пунктов, бойлерных, водяных скважин, насосных устройств, электрических подстанций), с помощью которых возможно предоставлять коммунальные услуги.

2. В штатном расписании ТСЖ нет ни одного работника, обладающего правом и умением участвовать в производстве коммунальных услуг. У ТСЖ нет лицензии на данный вид деятельности.

3. Производство любой услуги сопровождается расходованием трудовых, материальных и финансовых ресурсов. В бухгалтерском учете нашего ТСЖ вы не найдете ни следа расходов таких ресурсов на производство коммунальных услуг.

4. С теоретической точки зрения (ст. 38 НК РФ) любая услуга продается и потребляется одновременно с ее производством. Это означает, что ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальные услуги непосредственно потребителям. ТСЖ в процедуре реализации коммунальных услуг не участвует.

5. Косвенным доказательством того, что коммунальные платежи не образуют дохода ТСЖ, является Постановление Пленума ВАС от 5.10.2007 № 57, в котором указано, что «ТСЖ не представляют налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами».

Таким образом, поступающие на расчетный счет ТСЖ коммунальные платежи собственников неправомерно рассматривать как выручку от оказания коммунальных услуг. Эти средства предназначаются для оплаты коммунальных услуг, оказываемых ресурсоснабжаюшими организациями. То есть для ТСЖ коммунальные платежи носят транзитный характер, они образуют встречные обязательства ТСЖ перед собственниками по использованию полученных средств строго по назначению.

Поэтому в бухгалтерском учете ТСЖ начисление коммунальных платежей отражается операцией, не использующей счета доходов:

Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с собственниками», Кредит счета 76, субсчет «Расчеты по коммунальным платежам».

ТСЖ (ЖСК) в своих отношениях с собственниками помещений действует на условиях представительства (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). Это в полной мере относится и к операциям с коммунальными платежами. Суммы коммунальных платежей можно рассматривать как средства доверителей, направляемые поверенному (товариществу, кооперативу). Соответственно указанные суммы не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

Источник изображения: Фотобанк Лори

Как правило, конфликты с ТСЖ или управляющей компанией у жильцов дома возникают из-за необоснованно высоких, на взгляд собственников, ежемесячных платежей. Кроме того, жильцы нередко задаются вопросом, должны ли они оплачивать вызов и работу электрика или сантехника для проведения мелкого ремонта. А если речь идет о дополнительных услугах - например, о замене размагниченных карточек для входа, ремонте домофонов в квартире или замков в почтовых ящиках? Нужно ли платить в этих случаях, и есть ли какая-то альтернатива? Эти вопросы мы задали нашим экспертам.

За все услуги надо платить, но один раз

Многие жильцы многоквартирных домов задаются вопросом, надо ли платить за адресные услуги УК и ТСЖ - например, за починку крана штатным сантехником. Ведь собственник жилья и так уже ежемесячно платит взносы. Справедливо ли это, если электрик или другой мастер из управляющей компании выставляет счёт за мелкий ремонт, не должна ли эта услуга быть бесплатной?

Дмитрий Мацкевич, генеральный директор управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы , замечает, что бесплатных услуг сегодня, п о большому счету, нет вообще, ведь ежемесячно жители оплачивают услуги по ремонту и содержанию здания, будь то ТСЖ или управляющая компания. «Если конкретизировать - жители не оплачивают устранение аварийных поломок и тому подобные случаи. В остальных случаях работа оплачивается по установленному тарифу. Платным является не сам вызов, а те услуги, которые оказывает специалист. Перечень обязательных услуг по содержанию прописан в постановлении 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» Госстроя», - рассказал эксперт.

Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам , пояснила, что перечень услуг и размер взносов за них определяются на общем собрании членов ТСЖ. Там же устанавливается порядок оплаты мелкого ремонта - в рамках взносов или «на месте». «Например, на общем собрании жильцов постановили, что в сумму взносов будет входить оплата услуг электрика или сантехника. В этом случае, если владельцу квартиры необходимо будет заменить розетку или выключатель, ему не придется дополнительно оплачивать эту работу, так как она уже внесена в состав членских взносов. То же самое можно сказать и о более мелких услугах, замене замков на почтовых ящиках, изготовлении новых магнитных ключей. Чаще всего работы электрика, сантехника и другие мелкие бытовые услуги включаются в состав взносов в домах более высокого класса, например, премиум», - рассказала эксперт.

Дмитрий Мацкевич (УК «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век») также подчеркнул, что тарифы для каждого жилого комплекса устанавливаются индивидуально. «Это зависит, в том числе, от сложности эксплуатационных систем и оборудования. Можно предположить, что чем сложнее системы (а в элитном ЖК они сложнее), тем будут выше. Разница только в тарифах - перечень обязательных работ в рамках тарифа является неизменным», - рассказал эксперт.

При этом у жителей многоквартирных домов всегда существует альтернатива - они могут воспользоваться и услугами других компаний, которые занимаются бытовыми проблемами.

По словам Дмитрия Мацкевича , владелец квартиры вправе вызвать специалиста из любой организации, которой он доверяет или которая оказывает услуги по более привлекательным ценам. «Обращу внимание, что тарифы на такие услуги устанавливает не управляющая компания. Например, для жилого комплекса «Краски жизни» в это делает администрация Ленинского района», - подчеркнул эксперт.

Если просят заплатить

Мы попросили участников рынка недвижимости ответить на вопрос, куда можно пожаловаться, если речь идет об уже оплаченных через ежемесячные взносы услугах, условно «бесплатных», а вызванный мастер или диспетчер всё равно требуют заплатить? Если же ежемесячная плата за услуги не взимается, то есть они являются условно «платными» и на них есть какой-то прайс-лист, то могут ли собственники жилья не согласиться с этим прайсом и внести в него корректировки?

«На перечень платных услуг есть прейскурант, который обычно размещается на сайте ТСЖ или на стендах, - говорит Светлана Матвеева («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). -- То есть он должен находиться в свободном доступе и быть донесен до сведения жильцов дома. Если какие-то услуги входят в состав членского взноса, например, оплата работ сантехника, а вызванный мастер или диспетчер требует за них дополнительную плату, то необходимо написать заявление на имя председателя ТСЖ. Если собственники квартир не согласны с прейскурантом, они могут вынести обсуждение данного вопроса на общее собрание».

Полезные инструменты